Сравнительный подход.

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стои-мости объекта, основанных на сравнении оцениваемого объекта - с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Сравнительный подход исходит из указанного выше принципа замещения, а получаемая с его помощью стоимость часто называется стоимостью замещения.

Методы сравнительного подхода особенно эффективны при существовании  активного  рынка  сопоставимых  объектов.  Если  же рыночная информация бедная, сделки купли-продажи нерегулярные, рынок слишком монополизирован, то оценки этими методами становятся неточными, а иногда и невозможными. Тем не менее, именно методы сравнительного подхода дают представление о действительно рыночной стоимости объекта.

Рыночный подход наиболее применим для тех видов машин и оборудования, которые имеют развитой вторичный рынок: автомобили, многие виды станков, суда, самолеты и другое стандартное серийное оборудование. Метод основан на определении рыночных цен, адекватно отражающих ценность единицы оборудования в ее текущем состоянии.

Цены на аналоги очищают от случайных искажений и несоответствий нормальным условиям продажи внесением так называемых коммерческих корректировок. После проведённой подготовки ценовую информацию тем или иным методом обрабатывают, получая, в конечном счёте, искомую стоимость объекта.

Важный вопрос при применении сравнительного подхода – правильный выбор объекта сравнения (аналога). Основное правило заключается в том, что объект сравнения должен обладать не только функциональным, но и классификационным сходством с оцениваемым объектом, т.е. оцениваемый объект и объект сравнения должны относиться к одной классификационной группе машин по назначению, принципу действия, конструктивному исполнению, значениям главных ценообразующих параметров.Для проведения оценки требуется информация, как о ценах, так и о технических характеристиках выбранных объектов сравнения.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. В основе данного метода лежат следующие принципы оценки недвижимости:

-принцип спроса и предложения (существует взаимосвязь между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью ее предложения);

-принцип замещения (осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность).

Элементы сравнения	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 2
Цена за 1 кв.м		31100	41900	31400
Местоположение	Варавино-Фактория	Соломбальский р-н	Соломбальский р-н	Соломбальский р-н
Поправка		1	1	0,96
Скорректированная цена		30100	41900	30144
Состояние	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее
Поправка		1	1	1
Скорректированная цена		30100	41900	30144
Парковка	нет	нет	нет	есть
Поправка		1	1	0,99
Скорректированная цена		30100	41900	29842,56
Материал стен	Кирпичные	шлакобетонные	деревянные	деревянные
Поправка		1	0,72	0,72
Скорректированная цена		30100	30168	21486,64
Условия продажи	рыночные
Правовой статус	собственность
Условия финансирования	рыночные

С_оо=(30100+30168+21486,64)/3=27252

Согласование результатов при оценке недвижимости.

В процессе оценки используют 3 подхода к определению одной и той же стоимости, которые приводят к разным результатам. Необходимо их согласования для получения итогов величины стоимости. Все подходы должны давать значимые результаты.

Результирующую стоимость определения определяют по следующей формуле:С=С_ЗП*К₁+С_ДП*К₂+С_СП*К₃

К₁+К₂+К₃=1

Критерии сравнения:

1)Достоверность, адекватность и достаточность информации на основе которой проведен анализ.

2)Способность отразить действительность намерения типичного покупателя(продавца, арендатора, арендодателя)

3)Действительность подхода в отношении конъюнктуры и динамики рынка финансирования и инвестиции(включая риски)

4)Способность подхода учитывать структуру ценообразующих факторов специфичных для объекта.

Заключение:

В данной курсовой работе я рассмотрела 3 метода оценки.

Затратный подход основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств соответствуют стоимости этого объекта.

Доходный подход основывается на принципе ожидания, согласно которому потенциальный покупатель делает вывод о стоимости собственности в зависимости от ожидаемой отдачи, которая может быть получена в будущем от владения объектом недвижимости.

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стои-мости объекта, основанных на сравнении оцениваемого объекта - с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Сравнительный подход исходит из указанного выше принципа замещения, а получаемая с его помощью стоимость часто называется стоимостью замещения.

Список литературы и источников информации использованные при оценке:

НОРМАТИВНЫЕ ИСТОЧНИКИ:

-Федеральный стандарт оценки № 1 « Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки ( ФСО № 1)

-Федеральный стандарт оценки № 2 « Цель оценки и виды стоимости ( ФСО № 2)

-Федеральный стандарт оценки № 3 « Требования к отчёту об оценке ( ФСО № 3)

-Сборник № 28 укрупнённых показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений.

-ВСН 53-86(р) Ведомственные строительные нормы. Правила оценки физического износа жилых зданий.

-Федеральный закон № 135 – ФЗ от 22.07.2006 года « Об оценочной деятельности в Российской Федерации.

-Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков утверждены распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568 –р ( в ред. Распоряжения Минимущества РФ от 31.07.2002 года. № 2314 – р.)

ЭЛЕКТРОННЫЕ РЕСУРСЫ:

http://smao.ru/files/news/2010/04/Zastroenniy-ZU.pdf

http://www.all-sro.ru/types_of_sro/self_regulation_appraisers

http://29.ru/

http://www.rk-region.ru/