Обзор рынка недвижимости

1.Анализ рынка недвижимости. Средние цены по продаже и аренде на складскую недвижимость по округам Архангельска. Аренда помещений: Проанализировав,график видим,что самые высокие цены в округах: Ломоносовский,Майская горка, Октябрьский. Продажа помещений: Проанализировав,график видим,что самые высокие цены в округах: Варавино-Фактория и Октябрьский.

Продажа торговых помещений: Проанализировав,график видим, что самые высокие цены,за 1 кв.м. в Ломоносовском округе. Описание объекта оценки Объект оценки представляет собой склад, общей площадью равной 482,9 кв.м., расположенного по адресу: Архангельская область, г. Архангельск, округ Соломбальский, пр. Никольский, д.15, строение 16. Год постройки- 1953год. У данного объекта оценки проводился капитальный ремонт, при расчете физического износа я пользовался сборником ВСН 53-86(р)

Показатель	Характеристика
Адрес	Архангельская область, г. Архангельск, округ Соломбальский, пр. Никольский, д.15, строение 16.
Год постройки	1953год
Число этажей	1
Группа капитальности	Литер А-I, литер А1- III
Вид внутренней отделки	Литер А- штукатурка стен, побелка, окраска; литер А1- штукатурка и окраска стен.
Благоустройство территории	Водопровод- от городской магистрали; канализация- в городскую магистраль; отопление- центральное; телефон- от городской сети; электроснабжение- открытая проводка 220В.
Наличие парковки
Окружение места

Анализ местоположения объекта оценки:

Соломбальский округ — административный округ в составе городского округа «Архангельск». Округ расположен к северу от центральной части Архангельска, за Кузнечевским мостом. На территории округа находятся Соломбальский машиностроительный завод, судоремонтный завод «Красная кузница», база архангельского тралового флота, архангельский хлебокомбинат, линия пакетирования и отгрузки Соломбальского ЛДК, 5 отделений связи, городская клиническая больница № 7 (с двумя фельдшерскими участками), поликлиника водников, профилакторий «Меридиан» Северного морского пароходства, морской профессиональный лицей № 9 им. С. Н. Орешкова, основные общеобразовательные школы №38 и №40, специальная коррекционная общеобразовательная школа №39, средние общеобразовательные школы №№41, №48, №49, №50, №52, №62, филиал №2 открытой (сменной) школы, детские сады №114 «Снегирёк», №140 «Творчество», №167 «Улыбка», №179 «Якорек» и №183 «Огонёк».

В северной части округа находится действующее кладбище «Южная Маймакса»

Для обеспечения транспортной доступности существуют следующие маршруты :

Маршруты речного транспорта (внутригородские линии):

"Соломбала – Хабарка"

"Соломбала – Лесной порт – л/з 14", "л/з 22 – л/з 23 – л/з 24"

Маршруты речного транспорта (пригородные линии):

Соломбала – Пустошь

Городские автобусные маршруты:

№ 61- "6-й микрорайон – ул.Кедрова"

№ 73 - "13-й лесозавод – МР Вокзал"

Экологическая ситуация в муниципальном образовании «Город Архангельск» по-прежнему остается сложной. Она усугубляется рядом объективных факторов: климатическими особенностями, повышенным уровнем фоновых значений содержания вредных веществ в окружающей природной среде, концентрацией на достаточно ограниченной территории города значительного количества хозяйствующих субъектов различных отраслей экономики.

Состояние атмосферного воздуха характеризуется высоким и повышенным уровнем загрязнения. К основным источникам загрязнения атмосферы относятся предприятия целлюлозно-бумажной и деревообрабатывающей промышленности, теплоэнергетического комплекса, автомобильный, речной и железнодорожный транспорт.

Уровень загрязнения водных ресурсов Северной Двины, являющейся основным источником водоснабжения, по большинству нормируемых показателей существенно не изменился. Такое положение обусловлено антропогенной нагрузкой от поступления в бассейн Северной Двины сточных вод предприятий целлюлозно-бумажной и деревообрабатывающей промышленности, жилищно-коммунального хозяйства.

Описание конструктивных элементов: Литер А Основное строение, кислородная станция с бытовыми помещениями, группа капитальности: I

Наименование констр. элемента	Описание констр. элемента	Техническое состояние
Фундаменты	Железобетонный	Трещины в цокольной части здания
Крыша	Металлическая	Ослабление крепления отдельных листов к обрешетке.
Стены, перегородки, перекрытия	Стены - кирпичные, перекрытия - железобетонные ребристые плиты	Стены - Отдельные трещины и выбоины. Перекрытия - Трещины в швах между плитами.
Проемы: оконные, дверные	Окна - пластиковые	Оконные проемы: Мелкие трещины в местах сопряжения коробок со стенами. Дверные проемы: уплотнительные прокладки изношены или отсутствуют.
Полы	Бетонные, керамические, дощатые	Бетонные - волосяные трещины Керамические - трещины отдельных плиток на площади до 20% Дощатые - Единичные мелкие сколы.
Внутренняя отделка	Штукатурка стен, побелка, окраска	Волосяные трещины.
Санитарные и электротехнические устройства: Электроосвещение Отопление Водопровод Канализация Телефон	Проводка открытая 220В Центральное От городской магистрали В городскую магистраль От городской сети	Электрооборудования : следы коррозии на поверхности металлических шкафов; Центральное отопление: ослабление прокладок и набивки запорной арматуры; Водопровод: ослабление сальниковых набивок; Канализация: Ослабление мест присоединения приборов.

Описание конструктивных элементов: Литер А1 Основное строение, кислородная станция с бытовыми помещениями, группа капитальности: III

Наименование констр. элемента	Описание констр. элемента	Техническое состояние
Фундаменты	Железобетонный	Трещины в цокольной части здания
Крыша	Металлическая	Ослабление крепления отдельных листов к обрешетке.
Стены, перегородки, перекрытия	Стены - кирпичные, перекрытия – деревянные	Стены - Отдельные трещины и выбоины. Перекрытия - Усадочные трещины в штукатурном слое
Проемы: оконные.	Окна – пластиковые	Оконные проемы: Мелкие трещины в местах сопряжения коробок со стенамию
Полы	Бетонные.	Бетонные - волосяные трещины
Внутренняя отделка	Штукатурка стен, окраска	Штукатрка-волосяные трещины; окраска - Местные единичные повреждения окрасочного слоя.
Санитарные и электротехнические устройства: Электроосвещение Отопление Водопровод Канализация	Проводка открытая 220В Центральное От городской магистрали В городскую магистраль	Электрооборудования: следы коррозии на поверхности металлических шкафов; Центральное отопление: ослабление прокладок и набивки запорной арматуры; Водопровод: ослабление сальниковых набивок; Канализация: Ослабление мест присоединения приборов.

Техническое состояние объекта оценки:

Техническое состояние определяется в соответствии со шкалой физического износа: 0-20% - состояние хорошее;

21-40% - удовлетворительное;

41-60% - неудовлетворительное;

61-80% - ветхое;

более 80%- непригодное.

Анализ ННЭИ объекта оценки:

Под ННЭИ объекта оценки понимается «наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, рациональным, правомочным, финансово осуществимым и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной».

Как следует из определения рыночной стоимости, способ использования недвижимости, определяющий ее наиболее эффективное использование, должен быть типичен для рынка недвижимости того района, где она расположена. НЭИ — это типичное использование для данной местности, апробированное рынком.

Таким образом, для определения наиболее эффективного способа использования исследуется выполнимость четырех перечисленных критериев.

Физическая возможность: рассмотрение физически и технологически реальных в данной местности и для данного участка способов использования.

Правомочность: рассмотрение законных способов использования, которые разрешены действующим законодательством и не противоречат распоряжениям о зонировании, положениям об исторических зонах и памятниках, строительным, санитарно-экологическим и противопожарным нормативам и т. п.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и легальное использование, являясь также разумно обоснованным, будет приносить доход владельцу объекта.

Максимальная эффективность (оптимальный вариант застройки): рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных, финансово оправданных и рациональных вариантов использования объекта будет приносить максимальный чистый доход или приводить к максимальной текущей стоимости объекта.

Под наилучшим использованием объекта понимают наиболее вероятное его использование, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого рыночная стоимость объекта будет максимальной.

НИНЭИ земельного участка «как свободного»

Анализ наилучшего наиболее эффективного использования земельного участка как свободного не имеет смысла ввиду того, что оцениваемый объект имеет хорошее состояние, является отдельно стоящим объектом, который не подлежит сносу в ближайшем будущем.

Анализ рынка показал, средний процент недозагрузки помещения по городу составляет 5%

Операционные расходы помещения:

на водоснабжение - 60000 руб., теплоснабжение - 15000 руб., электроснабжение - 1000 руб., телефонизация – 2500 руб., уборка мусора – 7000 руб., охрана объекта – 50000 руб., налог на землю – 15000 руб., налог на землю-15000, налог на здание 2,2% от остаточной стоимости.

К=ὶ_{безриск}+∑рисков=7,19+1,20+4,89=13,28

ὶ↓_ликв=7,19*(2/12)=1,20

ὶ_{безриск}= 7,19 долгосрочная ставка (Ставки рынка ГКО-ОФЗ c 13.12.2012 по 13.12.2012, по данным сайта cbr.ru).

Процентная надбавка за риск
Наименование риска	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Секторный			1
Риск износа					1
Риск инфляции					1
Законодательный риск			1
Планировочный риск			1
Юридический риск						1
Ухудш. экономич.сист.							1
Бизнес риск				1
Риск управления								1
Количество наблюдений	0	0	3	1	2	1	1	1	0	0
Взвешенный итог	0	0	9	4	10	6	7	8	0	0
∑взвеш.итогов	∑44
%надбавка за риск влож.	44/9=4,89%

Затратный подход

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учётом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, состоящем в том, что покупатель не будет платить за объект собственности больше той суммы, которая требуется, чтобы заменить его другим объектом аналогичной полезности.

В рамках затратного подхода определяется стоимость воспроизводства или стоимость замещения объекта оценки.

Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичному объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учётом износа объекта оценки.

Стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта оценки, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учётом износа объекта оценки.

Основные шаги при применении затратного подхода к определению стоимости объекта оценки следующие:

- определение стоимости земельного участка

-определение стоимости воспроизводства или замещения объекта оценки

-определение величины предпринимательской прибыли

-определение всех видов накопленного износа для оцениваемого здания

-определение рыночной стоимости объекта недвижимости

С=С_З.У.+ПВС+ПП-∑И

Показатели	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
S, м2	483	600	160	480
Стоимость, 1м2, тыс. руб.		16.7	18.8	5.3
Местоположение	Соломбальский р-н	Соломбальский р-н	Соломбальский р-н	Соломбальский р-н
Поправка		1	1	1
Скорректированная цена		16.7	18.8	5.3
Транспортная доступность	рядом	рядом	рядом	рядом
Поправка		1	1	1
Скорректированная цена		16.7	18.8	5.3
Назначение	Под производственные нужды.

Определение стоимости земельного участка

С_зк=(16,7+18,8+5,3)/3=12,2 тыс. руб.

Определяем стоимость здания

С_зд=С*V=253*29,5=7463,5 (сборник УПВС № 33,№таблицы №1а)

С_зд=7463,5*1,18*1,01*155,66=1384595,591

ПП=10% по рыночным данным.

Определяем ∑износов:

∑И=Ифиз+Ифункц+Ивнешн

Наименование конструктивных элементов	Описание конструктивных элементов	Техническое состояние	Уд.вес конструкц	Износ элем.	% износа к стр.
Фундамент	Бетонный ленточный	Мелкие трещины в цоколе и под окнами	2	20	0,4
Крыша	Асбестоцементная по деревянным стропилам	Трещины	23	10	2,3
Стены, перегородки	Шлакобетонные	Мелкие дефекты, трещины	6	15	0,9
Перекрытия	Деревянное отепленное	Отслаивание штукатурки	13	11	1,43
Проемы
Проемы дверные	Металлические	Незначительные повреждения	6	10	0,6
Проемы оконные	Двойные глухие	Незначительные повреждения
Полы	Цементные и из керамических плиток	Отсутствие отдельных плиток	9	21	1,89
Внутр.отделка	Гипсокартон, масляная окраска	Загрязнения окрасочного слоя	4	21	0,84
Санитарные и электротехнические устройства			20,7	20	4,14
отопление	центральное	Капельные течи
Канализация	центральная
Электроосвещение	Открытая проводка 220 В	Отсутствие части приборов и крышек к ним.	20,7	20	4,35
Телефон	От городской сети
Водопровод	От городской сети
Прочие работы	Бетонная отмостка	Сколы	6	20	1,2

%износа= (18,05*100)/89,7=20%

Исходя, из таблицы физический износ здания составляет 20 %

Функциональный износ:

Конструктивных недостатков не выявлено, архитектура здания отвечает современным требованиям, удобная планировка, инженерное обеспечение на должном уровне.

Внешний износ

Внешний износ – это обесценение объекта, обусловленное негативным влияние к нему внешней среды, а именно: рыночной ситуации, наложенных сервитутов (ограничений), изменение окружающей инфраструктуры, законодательное решение.

Внешний износ отсутствует.

Определяем рыночную стоимость:

С_рын=12200+1384595,591+138460-276919=1258336,591 руб.

Доходный подход:

Доходный подход основывается на принципе ожидания, согласно которому потенциальный покупатель делает вывод о стоимости собственности в зависимости от ожидаемой отдачи, которая может быть получена в будущем от владения объектом недвижимости. Рыночная стоимость недвижимости при использовании доходного подхода определяется путем пересчета будущих денежных потоков, генерируемых собственностью, в настоящую стоимость. То есть, стоимость недвижимости определяется величиной, качеством и продолжительностью периода получения тех выгод, которые данный объект, как ожидается, будет приносить в будущем.

Доходный подход отражает мотивацию типичного покупателя недвижимости, который не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем текущая стоимость будущих доходов. Основное достоинство доходного подхода заключается в его нацеленности в будущее, в том, что при правильном применении он позволяет учесть все будущие выгоды. Но из-за того, что при его использовании приходится оперировать в основном прогнозными данными, подход достаточно сложен для корректного применения.

Оценка любого объекта зависит, прежде всего, от ожидающих его перспектив. Очень важно, когда собственник будет получать доходы, и с каким риском они связаны. При расчете величины стоимости объекта методами доходного подхода эти факторы учитываются. Наиболее приемлем к оценке доходный подход при наличии у какого-либо субъекта отношений инвестиционных мотивов. Ведь при вложении денег, например, в объект коммерческой недвижимости или в предприятие, инвестор покупает не набор активов, состоящий из зданий, сооружений, оборудования и т.д., а поток будущих доходов, который позволит окупить вложенные средства и получить прибыль.

АП=5520

ПВД=АП*S=5520* 483=2666160

Потери=21970

ДВД=ПВД-П=2644190

ОР=180979

Операционные расходы офисного помещения : на водоснабжение-60000руб, телоснабжение-15000руб, электроснабжение-1000руб, телефонизация-2500руб,уборка мусора-7000руб, охрана объекта-50000руб, налог на землю-15000руб, налог на землю- 15000, налог на здание 2,2% от остаточной стоимости

ЧОД=ДВД-ОР=2644190-180979=2463211

К=ὶ_{безриск}+∑рисков=7,19+1,20+4,89=13,28

ὶ↓_ликв=7,19*(2/12)=1,20

С=ЧОД/К=2463211/0,1328= 139670750