Применяемые стандарты оценочной деятельности

Статьей 15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998г. №135-ФЗ установлено, что при осуществлении оценочной деятельности Оценщик обязан применить Федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, принятые саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является Оценщик. Таким образом, настоящий Отчет выполнен в соответствии с требованиями следующих стандартов:

• Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007г. №256;

• Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007г. №255;

• Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007г. №254;

• Стандарты и правила оценочной деятельности Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» утвержденные протоколом № 4/2010 от 31.08.2010 г.

Оцениваемые права на объект недвижимости

В отчете проводилась оценка права собственности на объект оценки. Под правом собственности в соответствии со статьей 209 ГКРФ понимается следующее:

1. Собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник в праве по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащему ему имуществу любые действия, не противоречащие закону или иным нормативным актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставлять собственные права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным способом.

Право собственности на объект оценки подтверждается следующими правоустанавливающими документами:

1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание: кислородная станция с бытовыми помещениями, назначение: нежилое, 1-этажное, общая площадь-482,9 м², инв.№ 01230470, лит. А, А₁, находящегося по адресу: Архангельская область, г. Архангельск, округ Соломбальский, пр. Никольский, д.15 строение 16. серии: 29-АК, номер: 617080.

2. Собственность принимается по данным свидетельства о государственной регистрации права.

3. В соответствии с предоставленными документами ограничения (обременения) на объект: не зарегистрировано.

4. Оценка рыночной стоимости недвижимости, в данном отчете, не предполагает проведение детальной юридической экспертизы правоустанавливающих документов на объект оценки.

Основные термины и определения, обзор общепринятых подходов оценки объекта недвижимости

Оценка имущества - деятельность, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. (Федеральный закон от 29.08.98г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ").

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. (ФЗ от 29.08.98г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Стоимость объекта оценки при существующем использовании - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования.

Инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.

Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;

Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

Полная восстановительная стоимость определяется затратами, исчисленными в ценах на дату оценки, на изготовление оцениваемого оборудования из аналогичных материалов и конструктивных решений, с тем же качеством работ и эксплуатационных характеристик.

Полная первоначальная стоимость (полная балансовая стоимость) соответствует стоимость актива на момент ввода в действие (постановка на баланс).

Остаточная первоначальная стоимость (остаточная балансовая стоимость) определяется путем уменьшения полной первоначальной стоимости на величину накопленной амортизации объекта.

Износ – потеря стоимости собственности под воздействием различных факторов. Износ определяется как разница между издержками по воспроизводству новых улучшений на дату оценки и их текущей рыночной стоимостью.

Дата оценки. Календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Дата отчета. Дата написания отчета об оценке, может совпадать или не совпадать с датой оценки.

Арендная плата – это плата за пользование объектом аренды. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (ст. 614 ГК РФ). В контексте «определения арендной платы» под арендной платой подразумевается арендный платеж за первый платежный период.

Арендный платеж – сумма арендной платы, уплачиваемая по договору аренды за один платежный период.

Платежный период – интервал времени между установленными условиями договора аренды датами арендных платежей.

Арендная ставка (ставка арендной платы) – арендный платеж, отнесенный к количеству единиц измерения объекта аренды (например, за квадратный метр).

Срок аренды – период времени, на который заключается договор аренды.

Срок действия арендной ставки – период, определяемый условиями договора аренды, в течение которого будет использоваться определенная оценщиком (и установленная договором аренды) арендная ставка (либо способее расчета). Может быть меньше срока аренды.

Объект оценки – право пользования (либо совокупность прав пользования и владения) объектом аренды в течение одного платежного периода на условиях, определенных договором аренды или заданием на оценку.

Объект аренды – объект недвижимости (помещение), арендная плата за который определяется в соответствии с настоящим ТЗ.

Аналог объекта оценки — сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекта оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Объекты сравнения — проданные или предложенные к продаже на том же рынке объекты недвижимости, обладающие таким же оптимальным использованием, как и оцениваемый объект и максимально близкие к нему по другим характеристикам.

Единицы сравнения — некоторые общие для всех объектов удельные или абсолютные, физические или экономические единицы измерения стоимости или арендной ставки, сопоставляемые и подвергаемые корректировке.

Элементами сравнения (ценообразующими факторами) называют такие характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменения цен или арендных ставок на недвижимость.

Корректировка представляет собой операцию (часто — математическую), учитывающую разницу в стоимости между оцениваемым и сравнимым объектами, вызванную влиянием конкретного элемента сравнения.

Все корректировки выполняются по принципу «от объекта сравнения к объекту оценки».

Оценщик – это специалист, который имеет юридические права на оценку движимого и недвижимого имущества, земли, пакетов акций, нематериальных активов, имущественных прав и определяет их финансовую стоимость. Услуги квалифицированного оценщика необходимы при обеспечении банковского кредита (залог имущества), проведении реструктуризации либо признании несостоятельности предприятия, купле-продаже (выделении доли) бизнеса, оформлении прав на интеллектуальную собственность, при работе на рынке ценных бумаг, осуществлении инвестиционной деятельности, заключении страховых договоров, аресте имущества, возмещении причиненного ущерба и т.д. Оценщиков делят на две категории:

1. Оценщики недвижимости и оборудования.

2.Оценщики бизнеса и интеллектуальной собственности. Деятельность оценщика – это работа с применением знаний правовых актов оценочной деятельности, стандартов и методов проведения оценки, налогообложения, таможенных правил, этики делового общения, правил ведения переговоров с клиентами. Специалисту по оценке необходимы навыки пользования вычислительной техникой, составления отчётности, организации бухгалтерского учёта и анализа хозяйственной деятельности.