3. Правовые основы взимания арендной платы

Второй формой платы за землю является арендная плата. Порядок определения сроков, форм и размеров арендной платы между гражданами и юридическими лицами определяется в договоре аренды в соответствии со ст. 614 ГК РФ. Порядок расчета ставок арендной платы за участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, определяется соответствующими органами публичной власти. Здесь есть два принципиальных подхода.

Во-первых, размер арендной платы за земельные участки может определяться федеральным законом (п.2 ст.3 Вводного закона) или постановлением Правительства РФ.

Во-вторых, размер арендной платы может определяться органами государственной власти субъектов РФ или органов местного самоуправления. Например, в Волгоградской области утверждена специальная методика расчета арендной платы за передаваемые в аренду земельные участки, находящиеся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и выделения собственности Волгоградской области и ее муниципальных образований.

Базовые ставки арендной платы за земельные участки, рассчитанные в соответствии с этой методикой, применяются с учетом коэффициентов (индексации, инфляции), устанавливаемых федеральными законами к размеру арендной платы на земельные участки или к ставкам земельного налога в случаях, когда размер арендной платы установлен исходя из ставки (дифференцированной ставки) земельного налога.

В случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в размере не менее двукратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством.

4. Кадастровая оценка земельных участков

Оценочная деятельность – это деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), именуемые «оценщики», а с другой - потребители их услуг – «заказчики». Объектом оценки могут выступать земельные участки различного целевого назначения.

Под рыночной стоимостью земельного участка понимается наиболее вероятная цена, по которой он может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.⁹

Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в том числе в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо в аренду; при их использовании в качестве предмета залога; при продаже или ином отчуждении, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, включая споры при национализации имущества; при ипотечном кредитовании физических и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки; при выкупе или ином предусмотренном законодательством РФ изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд и т.д. (ст.8 Закона об оценочной деятельности).

Рыночная стоимость земельного участка или права его аренды зависит от ряда факторов. Например, рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из принципов полезности, спроса и предложения, замещения, изменения, внешнего влияния, изложенных в разделе II Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р. Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на земельный участок, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка. Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При выборе методов учитывается достаточность и достоверность общедоступной для использования того или иного метода информации.

В настоящий момент Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519 утверждены стандарты оценки, являющиеся обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов ее проведения. При оценке объекта на основании определения суда общей юрисдикции, арбитражного суда, третейского суда или решения уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в России, оценщик обязан использовать вид стоимости объекта оценки, указанный в определении или решении.

Кадастровая оценка земель, как и другие виды оценочных работ (определение рыночной или инвестиционной стоимости, страховой стоимости, выкупной цены, стоимости ипотеки и т.д.), призвана установить денежное выражение ценности земельного участка. Основное отличие кадастровой оценки от других видов оценки заключается в преимущественном использовании ее результатов для целей налогообложения и применении особой технологии оценочных работ - методов массовой оценки. Результатом кадастровой оценки является оценочное зонирование территории, установление показателей базовой или зональной стоимости земли по каждой из выделенных зон и кадастровая стоимость участка с учетом его индивидуальных характеристик. Органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель определен Правительством РФ. Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года.

Кадастровая стоимость земельного участка – это определенный процент от рыночной стоимости земельного участка, определенный на основе характеристик земельного участка с применением методов и правил статистической обработки информации. С определенной кадастровой стоимостью земельного участка ЗК РФ часто связывает и иные (кроме ставки налога) последствия. Например, п.4 ст.79 ЗК РФ устанавливает, что изъятие особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднерайонный уровень, может быть исключено законодательством субъекта Российской Федерации.

Согласно п.13 ст.3 Вводного закона, в случаях, если кадастровая стоимость земли не определена, применяется нормативная цена земли. Нормативная цена земли - показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Нормативная цена земли вводится для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.

При проведении государственной кадастровой оценки земель принимаются во внимание сервитуты, а также иные ограничения (обременения) прав пользования землей. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Так, государственная кадастровая оценка земель городских и сельских населенных пунктов, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости; кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских населенных пунктов и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода; кадастровая оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских населенных пунктов осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов. По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.