3. Прекращение права аренды земельного участка

Договор аренды земельного участка носит срочный характер, в связи с чем, типичным основанием его прекращения будет являться истечение срока аренды, указанного в договоре. В случае, если срок аренды в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается (ст.610 ГК РФ). Указанные предельные сроки установлены в ряде случаев и для аренды земельных участков. Так, земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год; согласно п. 3 ст. 28 Закона о приватизации по желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, он может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем 49 лет. Аналогичный срок для аренды земель сельскохозяйственного назначения предусматривает п.3 ст.9 Закона об обороте земель.

Согласно ст.617 ГК РФ, договор аренды сохраняет силу при изменении сторон. Это означает, что переход права собственности на переданный в аренду земельный участок к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В случае смерти гражданина, арендующего земельный участок, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если зоном или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Согласно п. 10 ст.22 ЗК РФ, в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

Поскольку договорные отношения носят свободный характер, стороны вправе их изменить или расторгнуть в любое время по взаимному согласию. В случае не достижения такого согласия, договор аренды земельного участка может быть расторгнут по решению суда. Для этого необходимо наличие существенного нарушения условий договора одной из сторон, т.е. нарушения, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ст. 450 ГК РФ). Например, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: арендодатель не предоставляет участок в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию им; переданный арендатору участок имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть им обнаружены во время осмотра земельного участка при заключении договора; земельный участок в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (ст.620 ГК РФ). Арендатор вправе требовать уменьшения размера арендной платы или расторжения договора аренды, возмещения причиненных ему убытков в случае предоставления ему арендодателем заведомо ложной информации об участке (п.п. 3-4 ст. 37 ЗК РФ).

По инициативе арендодателя договор может быть расторгнут в случае использования земельного участка с существенным нарушением условий договора либо с неоднократными нарушениями; при существенном ухудшении состояния земельного участка; при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (ст.619 ГК РФ). Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Данный перечень оснований конкретизирован и дополнен п.2 ст.46 ЗК РФ. Указанные в нем земельно-правовые основания прекращения договора аренды земельного участка носят как универсальный характер (т.е. распространяются на все категории земель), так и более локальный, распространяясь на одну или более категории. Например, подп.2,3 п.2 ст.46 ЗК РФ предусматривают прекращение договора аренды в случае использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки, а также в случае неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде. Очевидно, что данные основания применимы лишь в случае аренды земельных участков в составе категории земель сельскохозяйственного назначения.

Другие основания прекращения аренды земельных участков распространяются на все категории земель (реквизиция, изъятие участка для государственных или муниципальных нужд, использование его не по целевому назначению) либо на две и более (неиспользование участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства).