Тема 5. Правовое регулирование сделок с земельными участками

План

1. Общая характеристика сделок с земельными участками

2. Договор купли-продажи земельных участков

3. Договор аренды земельных участков

4. Договор безвозмездного срочного пользования земельными участками

5. Договор залога (ипотеки) земельных участков

6. Наследование и иные сделки с земельными участками

1. Общая характеристика сделок с земельными участками

До 1990 г. характерной чертой земельного законодательства СССР и РСФСР было закрепление в нем исключительной государственной собственности на землю. Частная собственность на землю отсутствовала, а основным видом прав на землю граждан и юридических лиц являлось право постоянного (бессрочного) и временного пользования. Следствием этого было соответствующее отношение законодателя к возможности совершения сделок с землей. Согласно ст. 136 ЗК РСФСР 1970 г., сделки с землей (купля-продажа, дарение, мена и другие) признавались недействительными, а лица, виновные в их совершении, привлекались к административной или уголовной ответственности (ст. 137 Земельного кодекса РСФСР 1970 г.).

Проведение земельной реформы и законодательное вовлечение земельных участков в оборот привело к тому, что в настоящий момент более 45 млн. граждан являются собственниками земельных участков, еще более 12 млн. - собс­твенниками земельных долей.

До 1992 г. включительно официальная статистика сделок с земельными участками отсутствует. В последующие годы, по официальным данным, только договоров купли-продажи зем­ельных участков по России зафиксировано: в 1993 г. - 9900, в 1994 г. - 10 133, в 1995 г. - 231 454, в 1996 г. - 218 759. Всего же сделок с землей уже в 1996 г. было зарегистрировано 600 тыс., а в 1997 г. - около 1 миллиона. В 1999 г. совершено 5,2 млн. сделок с земельными участками, а в 2003 г. – 1 075,6 тыс. Большинство этих сделок – аренда земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, а около 10 % - сделки купли-продажи участков между гражданами.

Таким образом, земельные участки были включены в гражданский оборот задолго до принятия нового Земельного кодекса, а земельные участки сельскохозяйственного назначения – задолго до принятия Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Сделками с земельными участками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей в сфере использования и охраны земель. Они должны оформляться в письменной форме и подлежат обязательной государственной регистрации, а в указанных законом случаях, и обязательному нотариальному удостоверению (завещание, договор ренты земельного участка). Сделки с земельными участками регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (п.3 ст.3 ЗК РФ). Иначе говоря, гражданское законодательство определяет общие правила совершения сделок (государственная регистрация, условия действительности, форма договора и т.д.), которые в полной мере распространяются и на сделки с земельными участками; земельное законодательство определяет оборотоспособность земельных участков, особенности приобретения права собственности и иных прав на них, включая проведение торгов; градостроительное законодательство определяет параметры и виды разрешенного использования земельного участка, предопределяя тем самым интерес покупателя к тому или иному участку; экологическое законодательство устанавливает экологические требования и ограничения для правообладателей участков и т.д. Особенности оборота земельных участков обусловлены спецификой земли как природного объекта, а также публичным характером регулирования земельных отношений в России.

Оборотоспособность земельных участков – это возможность свободного распоряжения земельными участками их собственниками путем отчуждения в собственность либо передачи во временное владение и/или пользование другим лицам, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Цивилистическая конструкция оборотоспособности предполагает, что большинство объектов гражданских прав свободно в обороте, и лишь в качестве исключения предусматривается для некоторых из них ограничение или изъятие из оборота. Однако применительно к земельным участкам это далеко не так. Ограниченными (реже изъятыми) из оборота являются более половины земель в составе земельного фонда России, в том числе целые категории земель (лесного фонда, водного фонда, запаса) либо субкатегории (земли энергетики, обороны, транспорта, связи, космической деятельности в составе категории земель промышленности и иного специального назначения, земли особо охраняемых природных территорий). Собственно говоря, относительно свободными в обороте являются земельные участки в составе категории земель сельскохозяйственного назначения и земель населенных пунктов (частично - в составе земель промышленности и иного специального назначения и особо охраняемых территорий и объектов).

Так, свободными в обороте являются земельные участки из состава земель промышленности, на которых расположены предприятия и иные приватизированные промышленные объекты за границами населенных пунктов. Оборотоспособность таких земель в составе предприятий, правда, по-своему ограничена установленным ГК РФ особым правовым режимом имущественных комплексов (главным образом предприятий). Можно рассмотреть другой пример. В соответствии со ст. 27 ЗК РФ предусмотрены ограничения (или даже изъятие) из оборота для земель субкатегории особо охраняемых природных территорий. Однако в составе категории земель особо охраняемых территорий и объектов есть и иные субкатегории, например, рекреационного или историко-культурного назначения. Земельные участки в их составе могут свободно отчуждаться и переходить от одного лица к другому, кроме случаев, указанных ст.27 ЗК РФ. Так, не могут отчуждаться в частную собственность из федеральной собственности земли, занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия.

Между тем, перечисленные объекты занимают лишь малую часть категории земель особо охраняемых территорий и объектов. Как следует из п.2 ст.98 ЗК РФ, в состав земель рекреационного назначения входят земельные участки, на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристско-оздоровительные лагеря, дома рыболова и охотника, детские туристические станции, детские и спортивные лагеря, другие аналогичные объекты. ЗК РФ не изымает и не ограничивает данные земли в обороте, равно как и не запрещает приватизацию земельных участков, на которых находятся, например, кемпинги или дома отдыха. Аналогичный вывод мы сделаем при анализе ст.99 ЗК РФ, регламентирующей правовой режим земель историко-культурного назначения. Если входящие в состав данной субкатегории земли объектов культурного наследия народов России (памятников истории и культуры), в том числе объектов археологического наследия ограничены в обороте, а земли под военными и гражданскими захоронениями даже изъяты из оборота, то в отношении третьей разновидности земель данной субкатегории - достопримечательных мест, в том числе мест бытования исторических промыслов, производств и ремесел – особых ограничений и изъятий из оборота не установлено (кроме случаев признания достопримечательного места историко-культурным заповедником).

Таким образом, полностью изъяты из оборота и не подлежат передаче в частную собственность земельные участки, занятые государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных ст. 95 ЗК РФ); зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы; зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды; объектами организаций федеральной службы безопасности; объектами организаций федеральных органов государственной охраны; объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ; объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования; объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний; воинскими и гражданскими захоронениями; инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

К числу ограниченных в обороте относятся находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, не отнесенные к числу изъятых из оборота; из состава земель лесного фонда; в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности; занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия; предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд; предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров; предоставленные для нужд связи; занятые объектами космической инфраструктуры; расположенные под объектами гидротехнических сооружений; предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств; загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению и некоторые другие.

Отличие в правовом режиме изъятых и ограниченных в обороте земельных участков заключаются в том, что изъятые из оборота земельные участки, находящиеся в публичной собственности, не предоставляются гражданам и юридическим лицам ни в собственность, ни в аренду, ни по иным договорам. В большинстве случаев такие земельные участки предоставляются государственным учреждениям на праве постоянного (бессрочного) пользования. Ограниченные в обороте земельные участки также не предоставляются в частную собственность, но могут быть переданы гражданам и юридическим лицам во временное владение и/или пользование по срочному договору (например, аренды). В случае если объект, в целях обеспечения деятельности которого земельный участок был изъят или ограничен в обороте, в силу каких-то причин прекратил свое существование, земельный участок также перестает быть ограниченным или изъятым из оборота. Например, земельный участок был переведен из категории земель лесного фонда в другую категорию земель, не предусматривающую ограниченность таких участков в обороте (например, земель населенных пунктов); военный суд переехал в другое здание, в связи с чем ранее занимаемое им здание может быть выставлено на торги вместе с участком собственником – органом публичной власти и т.д.

Совершение сделок с земельными участками в самом общем виде имеет следующие особенности:

а) Неизменность категории, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка при совер­шении сделки. Так, согласно п. 2 ст. 29 Закона о садоводческих и дачных объединениях, при совершении сделок с садовыми, огородными и дачными земельными участками изменение их целевого назначения и разрешенного использования не допускается.

б) Прямой запрет на совершение отдельных видов сделок с земельны­ми участками. Согласно ч.3 ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Как уже отмечалось выше, ЗК РФ устанавливает перечень земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые изъяты или ограничены в обороте (ст.27).

в) Ограничение по субъектам таких сделок. Данный вид ограничений распространяется, главным образом, на иностранных граждан и юридических лиц, которые не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях (ст. 15 ЗК РФ), а также ограничены в возможности приобретать в собственность земельные участки сельскохозяйственного назначения.

г) Необходимость сохранения режима использования земель. Это оз­начает, что должен быть сохранен режим использования земель, установ­ленный в санитарно-защитных зонах, на землях особо охраняемых территорий и объектов, а также сохранено право проезда по участку, технического обслуживания или ремонта зда­ний, сооружений, коммуникаций и т.д.