4. Предоставление земельных участков из публичной собственности без предварительного согласования мест размещения объектов для строительства

Существует ряд этапов процедуры предоставления участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта.

Первоначально в ходе подготовки документов территориального планирования федерального, регионального и муниципального уровня (схем территориального планирования и генеральных планов) определяются границы земельных участков, предоставленных для размещения объектов капитального строительства соответствующего публичного значения, а также границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства соответствующего публичного уровня. Данные документы должны быть подготовлены до 1 января 2010 г. В соответствии с ними на муниципальном уровне принимаются Правила землепользования и застройки, включающие карту градостроительного зонирования и градостроительные регламенты (должны быть приняты до 1 января 2010 г.). В границах территории муниципального образования выделяются указанные в ст.35 ГрадК РФ территориальные зоны, для каждой из которых градостроительным регламентом определяются виды разрешенного использования земельных участков, их предельные размеры и предельные параметры разрешенного строительства (реконструкции) объектов капитального строительства, а также ограничения в их использовании.

В целях установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства либо границ участков, предназначенных для строительства производится подготовка документации по планировке территории (ст.41 ГрадК РФ). В составе проектов планировки территории (или как отдельный документ) подготавливается проект межевания территории в целях установления границ незастроенных земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, а также границ земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения (ч.2 ст.43 ГрадК РФ).

Проект межевания включает в себя чертежи межевания территории, на которых, в том числе, отображаются границы формируемых земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, а также границы земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства государственного или муниципального значения. В составе проекта межевания (или в качестве отдельного документа) готовятся градостроительные планы земельных участков применительно к застроенным или предназначенным для строительства (реконструкции) объектов капитального строительства земельным участкам (ст.44 ГрадК РФ). В составе градостроительного плана земельного участка указываются его границы, информация о градостроительном регламенте, о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и ряд других сведений.

Плата за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения, входящим в систему коммунальной инфраструктуры муниципального образования, устанавливается для лиц, осуществляющих строительство и (или) реконструкцию здания, строения, сооружения, иного объекта, в случае, если данная реконструкция повлечет за собой увеличение потребляемой нагрузки реконструируемого здания, строения, сооружения, иного объекта.

Таким образом, на торги органами публичной власти выносится сформированный земельный участок с установленными границами, в отношении которого определено его разрешенное использование и технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (включая размер платы за это), который поставлен на кадастровый учет. При этом в случае предоставления земельного участка для жилищного строительства в собственность или аренду проводится только аукцион (но не конкурс). При проведении аукциона по предоставлению участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, он предоставляется только в аренду. Порядок проведения торгов детально регламентирован ст.ст.38, 38.1 и 38.2 Земельного кодекса РФ. Закрепление данных процедур обусловлено попыткой законодателя создать для правообладателя земельного участка все необходимые условия для того, чтобы он мог приступить к строительству без дополнительных бюрократических процедур и финансовых затрат, что является дальнейшим развитием принципа «одного окна».

Организатором торгов выступает собственник земельного участка в лице соответствующего органа публичной власти или специализированная организация, действующая на основании договора с собственником. Согласно п.2 ст.447 ГК РФ, такая специализированная организация может выступать как от имени собственника, так и от собственного имени.

Торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса. При этом аукцион может быть открытым или закрытым по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы. Торги проводятся в форме конкурса в случае необходимости установления собственником земельного участка условий (обязанностей) по использованию земельного участка. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися (п.5 ст. 447 ГК РФ). Форма торгов определяется собственником продаваемого земельного участка, кроме случаев, предусмотренных законом. Примером таких случаев как раз и являются ст.ст.38.1 и 38.2 ЗК РФ, императивно устанавливающие форму торгов по продаже участка для жилищного строительства – аукцион.

Особым случаем предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования мест размещения объекта является процедура предоставления участка в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии. Такой участок предоставляется без проведения торгов лицу, с которым в установленном порядке заключен договор о развитии застроенной территории. Указанный земельный участок по выбору такого лица, предоставляется бесплатно в собственность или в аренду, а размер арендной платы соответствует земельному налогу.