- •Содержание Введение 4
- •Введение
- •Рекомендуемая литература
- •Тема 1. Место недвижимости в рыночной системе
- •Тема 2. Рынок недвижимости. Основные элементы, функции, виды
- •Тема 3.Оценка недвижимости методом капитализации дохода
- •Тема 4. Сравнительный подход к оценке недвижимости
- •Тема 5. Затратный метод оценки недвижимости
- •Тема 6. Экономическая оценка земли
Тема 4. Сравнительный подход к оценке недвижимости
Данный метод предполагает использование поправок, для исчисления которых применяется множество методов, основными из которых являются:
1. Методы, основанные на анализе парных продаж
2. Экспертные методы
3. Статистические методы.
Задание 4. Рассчитать стоимость производственного комплекса, используя сравнительный подход, если известно, что стоимость аналогичного объекта при продаже составила 1 млн. руб. Известно, что с момента его продажи уровень инфляции составил 5 %, износ комплекса 6 %, оцениваемый объект находится в худших условиях (экспертная оценка худшего местоположения 12 %). Оцениваемое предприятие имеет задолженность перед бюджетом 56 тыс. руб., по оплате труда 8 тыс. руб., перед поставщиками 72 тыс. руб., финансирование предприятия частично осуществляется за счет кредитных средств (на 2 % от стоимости имущества).
Выполнение задания.
Процентные поправки вносятся первыми - к каждой предыдущей, уже скорректированной величине цены сопоставимой продажи. Результаты расчетов занести в таблицу 1.
Затем вносятся денежные поправки, последовательность внесения которых не имеет значение.
Таблица 1 - Оценка стоимости имущества методом сравнительного подхода
№ п/п |
Элементы сравнения |
Величина поправок |
Стоимостное выражение поправок, скорректированная цена, тыс. руб. |
1. |
Цена продажи аналога |
Х |
|
2. |
Поправка на условия финансирования |
|
|
3. |
Скорректированная цена |
Х |
|
4. |
Поправка на изменение экономических условий |
|
|
5. |
Скорректированная цена |
Х |
|
6. |
Поправка на износ |
|
|
7. |
Скорректированная цена |
Х |
|
8. |
Поправка на местоположение |
|
|
9. |
Скорректированная цена |
|
|
10. |
Поправка на наличие дополнительных улучшений (денежная оценка) |
Х |
|
|
Итоговая стоимость |
|
|
Выводы:
Тема 5. Затратный метод оценки недвижимости
Затратный подход предполагает оценку имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчет затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки). При этом необходимо учитывать износ (обесценивание), оцениваемых объектов со временем эксплуатации под воздействием различных факторов.
Технология применения затратного метод включает в себя следующие этапы:
Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания;
Расчет выявленных видов износа;
Оценка рыночной стоимости земельного участка;
Расчет итоговой стоимости объекта оценки.
Задание 5. Определить стоимость производственного объекта затратным методом, исходя из имеющихся данных (приложение 1). Исходные данные заносятся в таблицу 2.
Таблица 2 - Исходные данные
N п/п |
Показатели |
Ед. изм. |
Числовые значения |
1 |
2 |
3 |
4 |
1. |
Стоимость земельного участка |
тыс.руб. |
|
2. |
Первоначальная стоимость объекта |
тыс.руб. |
|
|
в т.ч. фундамент |
|
|
|
капитальные стены и пере- городки |
|
|
|
лестничные пролеты |
|
|
|
перекрытия |
|
|
|
подземные и инженерные системы |
|
|
|
сантехника и водопровод |
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
|
канализация |
|
|
|
отопление |
|
|
|
энергосистема |
|
|
|
кровля |
|
|
|
внутренняя отделка стен, полов, потолков |
|
|
3. |
Ввод объекта в эксплуатацию |
год |
|
4. |
Ежегодный темп инфляции |
% |
|
5. |
Физический срок жизни долгоживущих элементов |
лет |
90 |
6. |
Срок жизни короткоживущих элементов |
лет |
|
|
в т.ч. кровля и канализация |
|
25 |
|
отопление |
|
30 |
|
прочие |
|
15 |
7. |
Необходимые затраты на ремонт: |
тыс.руб. |
|
|
- капитальные стены и перегородки |
|
|
|
- лестничные пролеты |
|
|
|
- кровля |
|
|
|
- водопроводная сеть |
|
|
|
- внутренняя покраска и отделка |
|
|
|
- энергосистема |
|
|
|
- подземные и инженерные системы |
|
|
8. |
Необходимые затраты на перепланировку помещений |
|
|
|
разборка стен |
|
|
|
возведение новых |
|
|
9. |
Затраты необходимые на установку дополнительного оборудования: |
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
|
замена дверей |
|
|
|
система кондиционирования |
|
|
|
охранная система |
|
|
|
Отделка стен офисного помещения |
|
|
Порядок выполнения задания.
1. Рассчитать восстановительную стоимость производственного объекта, используя базисно-индексный метод.
Таблица 3 - Определение восстановительной стоимости объекта
N п/п |
Наименование элементов объекта |
Первоначальная стоимость |
Индекс пересчета |
Восстановительная стоимость |
1. |
Фундамент |
|
|
|
2. |
Наружные и внутренние капитальные стены и перегородки |
|
|
|
3. |
Перекрытия |
|
|
|
4. |
Лестничные пролеты |
|
|
|
5. |
Подземные и инженерные системы |
|
|
|
6. |
Сантехника и водопровод |
|
|
|
7. |
Канализация |
|
|
|
8. |
Энергосистема |
|
|
|
9. |
Отопление |
|
|
|
10. |
Кровля |
|
|
|
11. |
Внутренняя отделка стен, полов, потолков |
|
|
|
12. |
Всего |
|
|
|
2. Рассчитать устранимый и неустранимый физический износ короткоживущих элементов производственного объекта
Таблица 4 - Расчет устранимого физического износа короткоживущих элементов
N п/п |
Наименование работ |
Стоимость |
|
|
|
|
|
|
|
Всего |
|
Таблица 5 - Расчет неустранимого физического износа короткоживущих элементов
N п/п |
Компоненты |
Восстановительная стоимость за вычетом устранимого физического износа, тыс. руб. |
Хронологический возраст, лет. |
Срок физической жизни, лет. |
Износ, % |
Обесценивание, тыс. руб. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
3. Определить устранимый и неустранимый физический износ для оцениваемых компонентов производственного объекта.
Таблица 6 - Устранимый физический износ долгоживущих компонентов
N п/п |
Наименование работ |
Стоимость, тыс. руб. |
|
|
|
|
|
|
|
Всего |
|
Таблица 7 - Неустранимый физический износ долгоживущих компонентов
Показатели |
Компоненты |
Всего |
|||
1. Восстановительная стоимость, тыс. руб. |
|
|
|
|
|
2. Устранимый физический износ, тыс. руб. |
|
|
|
|
|
3. Восстановительная стоимость за вычетом физического износа, тыс. руб. |
|
|
|
|
|
4. Возраст сооружения, лет |
|
|
|
|
|
5. Типичный срок физической жизни здания, лет |
|
|
|
|
|
6. Износ долгоживущих элементов, % |
|
|
|
|
|
7. Обесценивание долгоживущих элементов, тыс. руб. |
|
|
|
|
|
4. Рассчитать устранимый функциональный износ (как совокупность затрат на приведение элементов здания в состояние требуемое для предназначенного использования) и неустранимого функционального износа (по причине устаревшего объемно-планировочного решения).
Таблица 8 - Устранимый функциональный износ
N п/п |
Необходимые затраты |
Ед. измерения |
Числовые значения |
1. |
Установлена система кондиционирования |
|
|
2. |
Установлена охранной системы видеонаблюдения |
|
|
3. |
Отделка стен офисного помещения современными материалами |
|
|
|
Всего |
|
|
Таблица 9 - Неустранимый функциональный износ
N п/п |
Необходимые затраты |
Ед. измерения |
Числовые значения |
1. |
Разборка устаревших стен и перегородок |
|
|
2. |
Возведение новых стен и перегородок |
|
|
|
Всего |
|
|
Определить внешний (экономический износ) по причине изменения окружающей инфраструктуры (отсутствие удобных подъездов и объектов) методом парных продаж.
Таблица 10 - Внешний износ объекта
N п/п |
Необходимые затрат |
Ед. измерения |
Числовые значения |
1. |
Цена объекта, находящегося в центре города |
тыс. руб. |
2500 |
2. |
Цена аналогичного объекта, находящегося на окраине города |
- // - |
1900 |
3. |
Разница в физических и других различий объектов 1 и 2 |
- // - |
300 |
4. |
Разница в стоимости, вызванная местоположением |
- // - |
|
5. |
Процент износа, вызванный разницей местоположения |
% |
|
6. Определение стоимости объекта.
Таблица 11 - Оценка стоимости объекта недвижимости затратной методикой
N п/п |
Показатели |
тыс. руб. |
1. |
Стоимость земельного участка |
|
2. |
Восстановительная стоимость |
|
3. |
Устранимый физический износ (элементы с коротким сроком жизни) |
|
4. |
Неустранимый физический износ (элементы с коротким сроком жизни) |
|
5. |
Устранимый физический износ (элементы с долгим сроком жизни) |
|
6. |
Неустранимый физический износ (элементы с долгим сроком жизни) |
|
7. |
Итого физический износ |
|
8. |
Устранимый функциональный износ |
|
9. |
Неустранимый функциональный износ |
|
10. |
Итого функциональный износ |
|
11. |
Внешний (экономический) износ |
|
12. |
Общий накопленный износ |
|
13. |
Оценка стоимости имущественного комплекса затратным методом |
|