
- •§ 2. Содержание правоотношения
- •21. Формы государственного устройства
- •22. Гарантии законности
- •23. Механизм государства: понятие и структура
- •24. Виды юридической ответственности
- •25. Теории происхождения государства и права
- •Глава 3. Особенности отдельных форм девиантного поведения.
- •51. Соотношение законности и правопорядка
- •52. Виды норм права
- •53. Объект правоотношения
- •54. Понятие и элементы правовой системы общества
- •55. Виды правонарушений
- •56. Понятие и признаки закона. Виды законов
- •57. Система права и система законодательства
- •58. Действие нормативно-правовых актов в пространстве
- •59. Юридическая ответственность (понятие, признаки, основания, функции)
- •60. Акты применения норм права (понятие, виды)
- •61. Применение права по аналогии. Аналогия права и аналогия закона
- •62. Правомерное поведение (понятие, признаки, виды)
- •63. Виды толкования норм права по субъектам
- •64. Стадии механизма правового регулирования
- •65. Правовая культура: понятие и структура
- •66. Основания формирования системы права. Предмет и метод правового регулирования
- •67. Правовой статус личности: понятие, структура, виды
- •68. Элементы механизма правового регулирования
- •Раздел IV. Теория права
- •Глава 27. Правовое регулирование и его механизм. Юридическая техника 543
- •Раздел IV. Теория праве
- •Глава 27. Правовое регулирование и его механизм. Юридическая техника 545
- •69. Правосубъектность. Правоспособность и дееспособность
- •70. Сущность права
- •Глава 13. Общее учение о праве
- •Раздел IV. Теория правя [
- •71. Семьи правовых систем современности и их особенности
- •72. Понятие и принципы правотворчества
- •73. Соотношение права и иных социальных норм
- •74. Субъекты правоотношений
- •75. Сущность государства
- •76. Формы (источники) права
- •§ 6 Формы (источники) права 75
- •77. Формы правления
- •78. Способы (приемы) толкования норм права
- •79. Право и мораль
- •80. Виды подзаконных нормативно-правовых актов
- •Понятие гражданского права как отрасли права. Предмет и метод гражданско-правового регулирования
- •Договор купли - продажи: понятие, содержание, виды
- •3. Принципы гражданского права: понятие и общая характеристика
- •4. Договор поставки: понятие и содержание. Особенности поставки товаров для государственных нужд
- •5. Источники гражданского права рф: понятие и виды
- •7. Гражданские правоотношения: понятие, содержание, виды
- •8. Договор дарения: понятие и содержание. Запрещение дарения. Ограничения дарения
- •9. Основания возникновения гражданских прав и обязанностей: понятия и виды.
- •10. Договор подряда: понятие, содержание, виды
- •11. Граждане (физические лица) как субъекты гражданского права. Правоспособность и дееспособность гражданина по законодательству рф
- •12. Договор аренды: понятие, содержание, виды
- •13. Юридические лица как субъекты гражданского права: понятие, признаки, виды
- •14. Договор строительного подряда: понятие, содержание, особенности
- •16. Договор финансовой аренды (лизинг): понятие, содержание, особенности.
- •17. Создание юридических лиц. Учредительные документы. Государственная регистрация юридических лиц
- •18. Договор поручения: понятие, содержание, особенности
- •19. Реорганизация юридических лиц: понятие, виды, правовые последствия. Гарантия прав кредиторов юридического лица при его реорганизации
- •20. Договор комиссии: понятие, содержание, особенности
- •21. Ликвидация юридических лиц: понятие, основания, порядок осуществления по законодательству рф
- •22. Договор ренты: понятие, содержание, разновидности
- •Глава II. Отдельные виды договора ренты.
- •23. Объекты гражданских прав: понятие, виды, как объекты гражданских прав
- •24. Договор простого товарищества (о совместной деятельности): понятие, содержание, особенности
- •25. Общие положения о хозяйственных товариществах и обществах. Права и обязанности участников
- •26. Договор розничной купли-продажи: понятие, содержание, особенности
- •27. Акционерные общества: понятие, основные признаки, правовые положения
- •28. Договор найма жилого помещения: понятие, содержание, правовое регулирование
- •Глава 1. Понятие и элементы договора найма жилого помещения
- •§1.1. Понятие и виды договора найма жилого помещения
- •§1.2. Предмет договоров найма жилых помещений
- •§1.3. Стороны в договорах найма жилых помещений
- •Глава 2. Содержание договора найма жилого помещения
- •§2.1. Форма, порядок и условия заключения договоров найма жилых помещений
- •Глава 35 гк особо выделяет три условия договора коммерческого найма жилого помещения, посвящая каждому самостоятельную статью. Имеются в виду предмет договора, цена (размер оплаты) и срок.
- •§2.3. Изменение и прекращение договора найма жилого помещения
- •29. Государственные и муниципальные унитарные предприятия: понятие, основные признаки, виды, правовое положение
- •29. Государственные и муниципальные унитарные предприятия: понятие, основные признаки, виды, правовое положение
- •30. Договор перевозки: понятие, содержание, особенности. Виды договоров перевозки
- •31. Общества с ограниченной ответственностью: понятие, основные признаки, правовое положение. Органы управления обществом с ограниченной ответственность
- •32. Агентский договор: понятие, содержание, особенности
- •33. Ценные бумаги как объект гражданских прав: понятие, виды. Правовое регулирование рынка ценных бумаг
- •34. Договор доверительного управления имуществом: понятие, содержание, особенности
- •35. Некоммерческие юридические лица как субъекты гражданского права: понятие, признаки, виды, правовое регулирование
- •36. Договор финансирования под уступку денежного требования: понятие, содержание, особенности
- •37. Несостоятельность (банкротство) юридического лица: понятие, признаки, процедуры, правовое регулирование
- •38. Договор коммерческой концессии: понятие, содержание, особенности
- •39. Гражданско-правовая ответственность: понятие, основания, виды
- •40. Договор хранения: понятие, содержание, виды
- •41. Защита гражданских прав: понятие и способы
- •42. Договор банковского вклада: понятие, содержание, правовое регулирования.
- •43. Рф, субъекты рф, муниципальные образования как субъекты гражданского права: формы и порядок участия в гражданском обороте, особенности ответственности по обязательствам
- •44. Договор банковского счета: понятие, содержание, правовое регулирование
- •45. Понятие и виды сделок
- •46. Объекты авторского права: понятие и виды. Правовая защита авторских и смежных прав
- •47. Условия действительности сделок
- •48. Договор страхования: понятие, содержание, виды и формы страхования, правовое регулирование
- •49. Понятие и виды недействительных сделок, их характеристика. Правовые последствия недействительности сделок
- •50. Договор на выполнение научно – исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ: понятие, содержание, особенности
- •51. Формы сделок. Последствия несоблюдения формы сделок
- •52. Договор транспортной экспедиции: понятие, содержание, особенности
- •53. Представительство: понятие, значение и виды
- •Глава 2. Виды представительства и полномочия представителя
- •54. Договор займа: понятие, содержание, виды
- •55. Доверенность: понятие и виды. Требования, предъявляемые к доверенности. Передоверие. Прекращение доверенности, его последствия
- •56. Кредитный договор: понятие, содержание, виды
- •57. Понятие и виды сроков в гражданском праве. Исковая давность: понятие и значение. Приостановление, перерыв, восстановление срока исковой давности
- •58. Обязательства вследствие причинения вреда: понятие, виды
- •59. Понятие и содержание права собственности
- •60. Расчетные правоотношения: понятие и значение. Виды и формы расчетов по законодательству рф
- •61. Формы собственности по законодательству рф. Виды собственности, основания их классификации
- •62. Наследование: понятие и значение. Основания наследования, состав наследства
- •63. Основания приобретения права собственности
- •64. Принятие наследства, способы принятия наследства. Отказ от наследства, способы отказа от наследства
- •65. Основания прекращения права собственности
- •66. Объекты патентного права: понятие и виды. Правовая защита прав авторов и патентообладателей
- •67. Право хозяйственного ведения и право оперативного управления имуществом: понятие и значение.
- •68. Договор безвозмездного пользования: понятие, содержание, особенности
- •69. Понятие обязательств, основания их возникновения. Виды обязательств
- •70. Договор аренды зданий и сооружений: понятие, содержание, особенности
- •71. Способы обеспечения исполнения обязательств: понятие и общая характеристика
- •72. Договор продажи предприятия: понятие, содержание, особенности.
- •73. Заключение, изменение и расторжение договора
- •74. Обязательства, возникающие из односторонних сделок: понятие, общая характеристика
- •75. Защита права собственности и других вещных прав
- •Глава 20 гк закрепляет два традиционных вещно-правовых иска, служащих
- •76. Договор бытового подряда: понятие содержание, особенности.
- •77. Исполнение обязательств. Принципы исполнения обязательств
- •78. Договор мены: понятие, содержание, особенности
- •79. Ответственность за нарушение обязательств
- •80. Договор возмездного оказания услуг: понятие, содержание, особенности
- •81. Прекращение обязательств
- •82. Договоры, регулирующие распоряжение исключительным правом: договор об отчуждении исключительного права, лицензионный договор
28. Договор найма жилого помещения: понятие, содержание, правовое регулирование
Конституция РФ (ст.40) провозгласила в числе основных прав и свобод человека и гражданина права на жилище. Право на жилище - одно из важнейших социально-экономических прав граждан России, поскольку оно затрагивает самые основы жизни людей. Жилище, как и пища, одежда, вода, относится к основным материальным условиям жизни человека.
Договор найма жилых помещений – один из самых распространенных гражданско-правовых договоров. И рассмотрение правового регулирования такого договора актуально как никогда.
Нормы, регулирующие правовое положение договора найма жилых помещений, претерпели в последнее десятилетие существенные изменения.
Анализ статей ГК, посвященных регулированию найма жилого помещения, и норм жилищного законодательства показывает, что существование двух нормативных систем, регулирующих сходные отношения, существенно затрудняет целостное восприятие поведенческой модели правового регулирования жилищных правоотношений. Речь идет, прежде всего, о соотношении жилищного законодательства, в первую очередь ЖК и главы 35 ГК, посвященной регулированию найма жилого помещения. Как же определить "пограничную зону", за которой регулирование найма жилого помещения меняет свою нормативно-правовую базу? Какой кодекс (Гражданский или Жилищный) применять при решении того или иного спора? Эти и многие другие вопросы возникают в последнее время.
Проблемы, освещенные в данной работе, анализировались многими ведущими учеными: Крашенинниковым П.В, Ю.К. Кириченко О.В., Брагинским М.И., Витрянским В.В., и другими.
Целью моей работы является раскрытие содержания основных видов договора найма жилых помещений, а так же провести сравнительный анализ этих видов, найти сходства и различия между ними.
Глава 1. Понятие и элементы договора найма жилого помещения
§1.1. Понятие и виды договора найма жилого помещения
Глава 35 ГК объединяет договоры, предметом которых служат жилые помещения, а целью - их предоставление контрагентам для проживания. Речь идет, таким образом, о договорах, связанных с одной из основных потребностей граждан - в жилье. Особую значимость удовлетворения именно этой потребности граждан подчеркнула Конституция Российской Федерации. Ее гл. 2 («Права и свободы человека и гражданина») провозглашает, что каждый «имеет право на жилище» (ч. 1 ст. 40).
Действующий ГК в гл. 35 («Наем жилых помещений») различает «договор найма жилого помещения» и «договор социального найма жилого помещения». Под первым из этих договоров, как постараемся показать ниже, подразумевается договор коммерческого найма. Первая же статья гл. 35 ГК (ст. 671) содержит указание на то, что «по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем». Вторая по счету, ст. 672 указанной главы ГК посвящается, как вытекает уже из ее наименования, договору найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования, иначе именуемому в той же статье «договором социального найма жилого помещения».
Господствующая теперь в литературе точка зрения сводится к тому, что гл. 35 ГК регулирует договоры найма жилого помещения, которые подразделяются на договор коммерческого найма жилого помещения и договор социального найма жилого помещения[1]. Таким образом, признается, что речь идет о системе договоров, состоящей из одного договорного типа и двух его видов. Между тем, на мой взгляд, структура и содержание гл. 35 ГК приведенного вывода не подтверждают.
Так, из восемнадцати статей, которые составляют соответствующую главу, только в ст. 672 речь идет специально о договоре социального найма. Остальные статьи гл. 35 ГК, как следует в большинстве случаев уже из их названия, прямо адресованы договору найма жилого помещения. Вместе с тем, как будто бы никто не высказывал сомнений в том, что и остальные статьи гл. 35 ГК, исключая, естественно, ст. 672, имеют в виду именно договор коммерческого найма.
Структура рассматриваемой главы Кодекса отлична от той, которая используется в главах, содержащих регулирование определенного типа договора и в его рамках отдельных договорных видов. Речь идет о главах, посвященных купле-продаже (гл. 30), ренте и пожизненному содержанию с иждивением (гл. 33), аренде (гл. 34), подряду (гл. 37), хранению (гл. 47). Все перечисленные главы состоят из норм, которые представляют собой общую часть (общие положения), и наряду с ними норм специальных, посвященных какому-либо из выделенных в главе видов договоров.[2]
Иной является гл. 35 ГК, в которой такая общая часть полностью отсутствует. Есть все основания полагать, что, если бы действительно речь шла об одном типе и двух видах договоров, в соответствующей главе должны были быть обозначены три договорных модели. Между тем, хотя и предлагается рассматривать договор найма жилого помещения как тип, а договоры коммерческого и социального найма как его виды, в гл. 35 ГК один из договоров - договор коммерческого найма не только не выделен с перечислением относящихся к нему норм, но даже и не обозначен. На наш взгляд, особенности гл. 35 ГК, о которых идет речь, могут быть объяснены только при условии, если будет признано, что в основе этой главы лежит иная, чем один тип и оба его вида, конструкция. В действительности соответствующая глава рассчитана на два самостоятельных типа договоров: договор жилищного найма, или, что то же самое, - коммерческого найма, и параллельно с ним - договор социального найма.
Основу договоров социального найма составляют договоры, предметом которых служит жилое помещение, входящее в состав государственного или муниципального жилищного фонда. Наряду с социальным наймом в Жилищном кодексе РФ устанавливается так же найм специализированного жилого помещения. В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Основное отличие этих видов найма состоит в целях предоставления жилого помещения, так же фонды, из которых предоставляются помещения, различны. При социальном найме жилье предоставляется малоимущим гражданам, признанным по установленным Жилищным Кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях, из муниципального жилищного фонда. К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:
1) служебные жилые помещения;
2) жилые помещения в общежитиях;
3) жилые помещения маневренного фонда;
4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;
5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.[3]
В главе 9 ЖК РФ перечислены основания предоставления жилых помещений каждого вида специализированного жилищного фонда.
В настоящее время широкое развитие получил наем жилых помещений, находящихся в частной собственности. Тем самым появилась настоятельная потребность в двучленном делении договоров найма жилых помещений. Что же касается юридико-технической стороны вопроса, то трудно согласиться с той критикой, которая в литературе адресована структуре гл. 35 ГК[4]. Как полагает В.Н. Литовкин, «особенность настоящей главы, в отличии от предыдущих глав, состоит в том, что она структурно не выделяет общие и особенные нормы, что затрудняет понимание содержания главы».
Содержащееся в п. 1 ст. 671 ГК определение договора найма жилого помещения (или, то же самое, договора коммерческого найма) позволяет признать этот договор консенсуальным, возмездным и двусторонним. Консенсуальность выражается в имеющемся в легальном определении указании на то, что предоставление жилого помещения входит в содержание договора (это слова «обязуется предоставить...»). А в отношении возмездности также есть указание: «за плату». Эти же включенные в определение договора слова указывают на его двусторонность (взаимность). Речь идет о том, что предоставить жилое помещение обязуется один из контрагентов (наймодатель), а платить - другой (наниматель).
Договоры коммерческого и социального найма имеют немало общего. Это общее предопределяется уже тем, что заключаются, и те и другие договоры по поводу жилого помещения и направлены к одной и той же цели - передать жилое помещение во владение и пользование, притом непременно для проживания.
Все же наличие в рамках этого общего существенных особенностей каждого из указанных двух договоров предопределило необходимость создать для них разные правовые режимы.
На основе вышесказанного можно сделать вывод, что ГК и ЖК «предусматривают широкие возможности удовлетворения жилищных потребностей граждан России, в том числе на основе договоров коммерческого и социального найма жилого помещения»[5].