22. Содержание деятельности управляющих компаний

Набор услуг, предоставляемых профессиональными управляющими компаниями, довольно широк и охватывает следующие элементы управления:

• управление экономическим состоянием объекта - стоимостью, до­ходностью, уровнем затрат на эксплуатацию;

• управление финансовыми потоками (расчеты с клиентами, подряд­чиками, бюджетом);

• управление потреблением (маркетинг, сервис для клиентов и за­казчика);

• управление эксплуатацией объекта (организация работ, управление персоналом, отбор подрядчиков);

• управление рисками (страхование объектов и предпринимательско­го риска);

• юридическое оформление хозяйственных операций (заключение дого­воров с собственником, клиентами, подрядчиками, поставщиками).

Услуги, предоставляемые управляющими компаниями, можно объединить в следующие группы:

1 Административное управление:

• координация и контроль работ по эксплуатации объекта;

• организация взаимоотношений с клиентами (арендаторами);

• отчеты перед собственником;

• взаимодействие с властными и надзорными органами;

• организация действий в чрезвычайных ситуациях.

2. Эксплуатация и техническое обслуживание объекта:

• техническое обслуживание и контроль состояния инженерных систем;

• текущий и планово-предупредительный ремонт, регламентные ра­боты;

• комплексная уборка (клининг) здания и благоустройство прилегаю­щей территории;

• ведение технической документации по объекту.

3. Финансовое управление:

- разработка финансового плана;

- бухгалтерский учет;

- обеспечение своевременного и полного поступления платежей клиентов;

- разбор случаев неуплаты и принятие по ним мер;

• составление финансовых отчетов для собственника;

• анализ финансовых резервов.

4. Маркетинг:

• исследование рынка недвижимости;

• исследование и анализ конкурентов;

• определение потребительских предпочтений;

• продвижение объекта: реклама, PR, стимулирование сбыта;

• брокерские услуги (поиск арендаторов).

5. Консалтинг:

• разработка стратегии развития объекта;

• анализ наиболее эффективного использования объекта;

• оптимизация портфеля недвижимости;

• оптимизация налогообложения;

• техническая экспертиза объекта;

• оценка рыночной стоимости объектов;

• инвестиционный анализ: разработка инвестиционной политики, формирование портфеля недвижимости.

6. Девелопмент:

• бизнес-планирование развития объектов недвижимости;

• сопровождение проектов развития недвижимости: рекомендации заказчику к заданию на рабочее проектирование и согласования задания, согласование дизайн-проекта, консультирование и кон на этапе проектирования, согласование рабочего проекта, подготовка технической документации, участие в приемке-сдаче всех и; строительства, приемка объекта в эксплуатацию и управление

Перечисленные услуги предоставляются как в комплексе, так и отдельным направлениям в зависимости от соглашения между заказчиком и управляющей компанией.

Для обеспечения качественного управления объектами недвижимости те значение имеет стандартизация этого вида деятельности. Стандарты управления объектами недвижимости необходимы всем участникам процесса:

• собственникам они позволяют идентифицировать управление не­движимостью как самостоятельный вид экономической деятельно­сти, компетентно подбирать управляющую компанию и инвестиро­вать в объекты недвижимости;

• управляющим компаниям — грамотно организовать деятельность, разработать эффективную программу управления;

• пользователям объекта (арендаторам) полезно ознакомиться со стандартами для того, чтобы адекватно оценивать качество услуг, которыми они пользуются.

Стандарты управления недвижимостью — документально представленные требования, которым должно отвечать управление недвижимостью.

Система стандартов включает стандарты управления (базовые, функциональные, обслуживающие); методики, подробно рассматривающие отдельные аспекты деятельности, и программы.

Рассмотренные выше стандарты управления недвижимостью необяза­тельны, но управляющие компании могут руководствоваться ими в своей деятельности и, более того, сделать их обязательными. В любом случае наличие единых стандартов и методик позволит создать условия для снижения субъективизма при принятии управленческих решений, сведения к минимуму рисков государства, общества и собственников от непрофессионального управления объектами недвижимости.

23.Общее понятие маркетинга в девелопменте. Маркетинговые исследования в девелопменте

24. Разработка маркетинговой концепции проекта

25.Формирование и реализация программы маркетинга

26.Фазы проекта развития и управления недвижимостью

27. Инициирование проекта девелопмента

28. Разработка концепции проекта девелопмента

29. Источники финансирования

30. Организационные формы финансирования девелоперских проектов

31. Метод проектного финансирования

32. Основные принципы управления стоимостью проекта

33. Оценка стоимости проекта

34. Бюджетирование проекта

35. Содержание бизнес-плана девелоперского проекта

36. Основные принципы оценки эффективности девелоперских проектов

37. Общая схема оценки эффективности

38. Исходные данные для расчета эффективности проекта

39. Основные показатели эффективности проекта

40. Оценка эффективности девелоперского проекта

41. Оценка финансовой реализуемости проекта и расчет показателей эффективности участия предприятия в проекте

42. Влияние риска и неопределенности при оценке эффективности девелоперского проекта

43. Расчет границ безубыточности девелоперского проекта

44. Оценка ожидаемого эффекта проекта с учетом количественных харак­теристик неопределенности