9. Понятие проект. Определение инвестиционного проекта.

Понятие « проект» широко используется в современной экономической литературе и хозяйственной практике и все же относится к числу терминов, толкование которых не стало еще однозначным. Часто под понятием «проект» понимается совокупность документации, описывающей порядок создания и требования к какому – либо сооружении. Другое понятие – это план какого – либо мероприятия, имеющего важное значение для его инициаторов и организаторов. Все указанные толкования имеют право на существование, однако если речь идет практической хозяйственной деятельности, то наиболее часто понятие « проект» раскрывается как система действий, направленных на достижение ясно сформулированной цели с использованием определенного набора ресурсов в течении определенного времени. Понятие «проект» в этом смысле противостоит такому понятию, как «операционная деятельность», под которой понимается рутинные, повседневные, постоянно меняющиеся операции, составляющие основную часть деятельности какого – либо предприятия.

Отличительные характеристики проекта:

-направленность на достижение конкретного конечного результата;

-необходимость выполнения комплекса взаимоувязанных действий;

-ограниченность (конечность) во времени;

-разовый характер;

-неповторимость и уникальность;

На основании этих характеристик может быть дано следующее определение.

Проект – совокупность взаимосвязанных , скоординированных действий, направленных на достижение определенного, в известной мере уникального результата и происходящих в течении ограниченного времени.Как не трудно заметит, по этим параметрам развитие недвижимости может рассматриваться как проектная деятельность:

-девелопмент всегда направлен на достижение определенного результата: создание объекта недвижимости с определенным качественными и количественными характеристиками;

-девелопмент предполагает выполнение ряда взаимосвязанных действий, от разработки идеи до сдачи созданного объекта в эксплуатацию, причем в развитие недвижимости включен ряд участников;

- девелопмент всегда предполагает достижение результата в течении определенного времени;

-результат девелопмента всегда неповторим и уникален.

Любое развитие недвижимости предполагает привлечение инвестиций, а его результат всегда – капитальное благо, предполагающее долговременное использование. Из этого следует, что проекты развития недвижимости, в результате которых создаются новые объекты недвижимости, - разновидность инвестиционных проектов, увеличивающих функционирующий в обществе капитал.Инвестиционные проекты могут зависеть от их содержания по масштабам, срокам реализации, числу участников, степени взаимосвязи друг с другом, значимости для экономики, ограниченности ресурсов, и пр., и каждый их этих параметров оказывает влияние на реализацию, организацию и управление проектом.

Проекты развития недвижимости как особый вид инвестиционных проектов обладают особенностями, оказывающими прямое влияние на деятельность девелопера по организации и управлению проектом.

К числу наиболее существенных особенностей проектов девелопмента следует отнести следующие:

Проекты развития недвижимости относятся к числу капиталоёмких проектов, требующих значительных по объему инвестиций. Объемы финансирования, необходимые для реализации проектов девелопмента, по размерам часто сопоставимы со всем имуществом инициаторов и участников проекта, в подавляющем большинстве случаев могут быть реализованы без привлечения внешнего финансирования – средств инвесторов, бюджетных ресурсов, банковских кредитов и пр., а в ряде ситуаций требуют совместного участия частного бизнеса и государства.

Даже для строительства таких относительно незначительных по размерам объемов недвижимости как типовые многоэтажные жилые дома, в российских условиях требуются инвестиции, начиная примерно с 5 – 10 млн долл. Создание бизнес-центров, торговых центров предполагает инвестиции в размере десятков миллионов долларов, а проекты по развитию территорий не возможны без инвестиций, измеряющихся уже сотнями миллионов и даже более того.

Целый ряд масштабных инвестиционных проектов реализуется или планируется к реализации сегодня и в России, в частности в Петербурге: автомагистраль «Западный скоростной диаметр» ( объем инвестиции более 1 млрд. долл.)

Инвестиции в недвижимость предполагают долгосрочное связывание вложенных средств, имеют длительные сроки окупаемости, причем результаты инвестирования – объекты недвижимости – обладают относительно низким по сравнению с иными инвестиционными активами ликвидностью. Сроки окупаемости проектов девелопмента, связанных со строительством новых объектов недвижимости, в зависимости от характера объекта могут составлять 5 -10 и более лет, а по отдельным проектам, как например, строительство мостов, достигать десятков лет. Естественно, что за столь длительные периоды экономическая ситуация может не единожды измениться, вызывая колебания в доходности проекта. В условиях неустойчивости российской экономики инвесторы стремятся к более коротким срокам окупаемости, требуя повышенных ставок доходности, но это означает лишь, что вероятность возникновения негативных факторов оценивается ими гораздо выше, чем в экономически развитых странах.

Реализация любого проекта девелопмента – сложный в градостроительном, архитектурном, техническом и экономическом отношении процесс. Успех девелоперского проекта не возможен без проведения изыскательских, проектных работ, множества экспертиз, экономических и технических оценок, консультаций, использования многообразной техники и технологий, привлечения значительного числа разнообразных специалистов и организаций, вовлечения в проект большого числа работников.

Для проектов девелопмента характерен высокий уровень внешних эффектов, их реализация затрагивают интересы многих участников хозяйственной деятельности и населения, изменяя условия протекания экономических и социальных процессов на территории, что определяет высокий уровень государственного и общественного внимания и контроля над развитием недвижимости.

Последние годы характеризуются, в частности, в России тем, что существенно повышается активность государства в регулировании земельных отношений, в градостроительном регулировании, которое становится все более жестоким.

Существенное влияние на доходность инвестиций в недвижимости оказывает местоположение создаваемого объекта недвижимости, так что при одинаковых вложениях, архитектурных и технологических решениях объекты недвижимости, по – разному расположенные, будут приносить разный доход. Если для большинства иных инвестиционных проектов место реализации проекта имеет значение преимущественно с точки зрения влияния на издержки (затраты на поставки сырья, энергии, рабочей силы, транспортные издержки по доставке производственной продукции), то для девелоперских проектов от места их реализации в определяющий степени зависит ценность создаваемого объекта, а следовательно, и выручка от его реализации на рынке.

Изучая возможность реализации проекта, девелопер обязан найти оптимальное соотношение между земельным участком и вариантом реализуемого проекта в зависимости как от места, занимаемого предполагаемым к развитию земельным участком, так и от его иных характеристик – площади, конфигурации, расположения относительно сторон света и пр., с тем чтобы обеспечить максимальную эффективность от вложения средств. Успех проектов девелопмента в значительной степени определяется тем, насколько они вписаны в контекст социально-экономического развития региона, отвечают требованиям потенциальных пользователей, конкурентоспособны по отношению у иным проектам. Добиться такой гармонизации проекта и внешней среды ( как ближнего, так и дальнего окружения) можно лишь благодаря постоянному изучению региональной экономики и регионального рынка недвижимости.

В результате действия этих факторов проекты девелопмента связаны с высоким уровнем неопределенности и риска, так что управление рисками становится важнейшей частью управления девелоперским проектами.

В соответствии с природой недвижимости как актива, имеющего физическую, юридическую определенность и относящегося одновременно к финансовым и реальным активам, можно выделить следующие группы рисков, присущих рынку недвижимости в целом и проектам развития недвижимости в частности:

-юридические (неопределенность прав на земельные участки, вовлекаемые в застройку, возможность утраты права собственности в связи отсутствием надлежащим разрешений на реализацию проекта, невозможность возмещения убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрактов);

-градостроительные, проектные технологические (неправильный выбор места реализации проекта, его несоответствие окр.

10. Виды и классификация проектов

11. Признаки инвестиционных проектов и свойства инвестиционных проектов

12. Условия, влияющие на разработку инвестиционных проектов

13. Основные особенности проектов девелопмента, их отличия от инвестиционных проектов

14. Понятие термина «управление проектами». Актуальность и факторы, оказывающие влияние на необходимость УП.

15. Значение управления проектами развития и обращения недвижимости

16. Окружение проекта, влияние на проект.

17. Участники девелоперского проекта

19. Место и роль управляющих компаний в системе управления недвижимостью.

Профессиональное управление недвижимостью — предпринима­тельская деятельность хозяйствующего субъекта, обеспечива­ющая эффективное использование недвижимого имущества в интересах собственника, получение собственником дохода или иных выгод от переданного в управление объекта недвижимости.

В системе управления недвижимостью управляющие компании за­дают особое место — они обеспечивают эффективное использование объекта в интересах собственника или указанного им липа. В отличие от органов государственного или муниципального управления, в функции которых входит управление недвижимым имуществом, управляющие компании выступают как хозяйствующие субъекты, осуществляющие предприниматуелъскую деятельность¹ в сфере управления недвижимостью

Цели управления определяет собственник, а задачи управляющего — поиск и оптимизация всех ресурсов объекта и построение схемы их использования с максимальной отдачей.

Таким образом, развитие профессионального управления недвижимостью позволяет собственнику, во-первых, привлечь специалистов по управлению своими объектами и, во-вторых, выбрать лучшего профессионалов на конкурсной основе. Преимущества очевидны: собственник освобождается от необходимости заниматься не свойственной ему деятельностью и при этом с помощью конкурса заказывает требуемые услуги по приемлемой цене и с надлежащим качеством.