8.Регулирование развития недвижимости.

Регулирование развития недвижимости, как правило, носят планово-разрешительный характер. Поскольку процесс развития предполагает значительное изменение качественных характеристик пространственной инфраструктуры жизнедеятельности, он должен быть санкционирован обществом, через его властные структуры. Тогда как, для незначительных работ и изменений излишнего регулирования не должно требоваться. Разграничения правового регулирования производства работ на объекте недвижимости регламентируются властными органами через систему нормативно-правовых актов на всех уровнях государственного и муниципального управления (эти вопросы будут более подробно освещены в последующих разделах работы). В более развитых правопорядках существует специализированное законодательство, четко регулирующее и регламентирующее понятие, процесс и виды девелопмента. В них предусматривается перечень не требующих специального разрешения на производство работ и изменений в направлениях использования для различных классов и типов объектов недвижимости. Существенно, что это нормативное регулирование претерпевает регулярное изменения вместе с изменениями в социально-экономической среде, градостроительных и экологических стандартах, реальных потребностей рыночного оборота.В российской практике пока отсутствует подобное детальное нормативно-правовое регулирование развития недвижимости. Однако данная область деятельности открыта, для различного рода, законодательным инициативам и в крайней степени нуждается в них. На сегодня регулирование девелоперской деятельности осуществляется через систему разрешений на строительство, которые проходят многочисленные согласования во властных структурах.Рассматривая состав участников процесса развития необходимо обратить особое внимание на его множественность и разнообразие выполняемых ими функций.Девелопер. Одно из наиболее общих характеристик данного понятия определяет девелопера, как предпринимателя, инициирующего и обеспечивающего реализацию наилучшего из возможных вариантов развития недвижимости, включая организацию финансирования проекта. Девелопер, всегда профессиональный участник процесса развития, которым могут быть как юридические, так и физические лица.Согласно Закону "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" заказчик (застройщик) - гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство, реконструкцию архитектурного объекта.Системное толкование норм Градостроительного кодекса РФ позволяет утверждать, что застройщик - это лицо, получившее земельный участок на праве собственности или долгосрочной аренды и имеющее право разрабатывать и реализовывать проект его застройки или проект межевания данного земельного участка, с последующей передачей подготовленного для застройки или застроенного земельного участка другим лицамСобственник объекта недвижимости остается собственником на протяжении реализации всего проекта развития объекта. Это имеет место, в случае если он стал инициатором развития.Инвестор. Согласно законам «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» 1999 г. и «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» 1999 г. субъектами инвестиционной деятельности могут выступать физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государства и международные организации.Российское законодательство последнего времени последовательно направлено на привлечение и эффективное использование в экономике страны не только отечественных, но и иностранных материальных и финансовых ресурсов, передовой техники и технологий, управленческого опыта. Капитальные вложения рассматриваются как инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе в затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, на проектно-изыскательские работы и другие затраты. То есть в основном это вложения в объекты недвижимости.Заказчики, уполномоченные инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации.Пользователи объектов капитальных вложений - физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты. Пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы. Субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором и (или) государственным контрактом, заключаемыми между ними. Органы власти.Как уже было сказано выше, органы власти могут выступать в качестве инвесторов (соинвесторов) заказчиков и пользователей объектов развития. Кроме того у органов власти есть, присущие только им властные полномочия в регулировании девелоперской деятельности. В основе их деятельности лежит планово-разрешительный принцип, установление процедур и правил, государственные и региональные нормы и стандарты. Это весьма разветвленная структура комиссий и комитетов (плановых, архитектурных, строительных и т.д.) общее число согласований может превышать десятки. Стоит отметить, что такие масштабы разрешений и согласований имеют место только в отечественных условиях. К этой же группе субъектов девелоперской деятельности стоит отнести и арбитражные и апелляционные структуры, решающие спорные вопросы развития.

Финансовые институты. В схемах обеспечивающих финансирование девелоперской деятельности могут принимать участие разнообразные кредитующие организации, такие как: банки, крупные инвестиционные фонды (например, негосударственные пенсионные и страховые фонды), финансово-промышленные группы и специальные инвестиционные фонды. Кредитующие организации при финансировании девелопмента, как правило объединяют свои усилия со страховыми компаниями. Банки более активно участвуют в девелоперских проектах на условиях соинвестирования. В России, многие банки создают свои собственные девелоперские структуры (например, "Альфа Девелопмент" в составе "Альфа Групп").