7. Особенности формирования девелоперского бизнеса в России

Слово «девелопер» вошло в обиход участников столичного рынка недвижимости в 2000 г., когда, оправившись от кризиса, он начал бурно развиваться.

Девелоперами стали называть себя все  и инвесторы, и подрядчики, и компании, которым удалось зарезервировать за собой большие земельные участки.

На Западе «девелопер» является устоявшимся термином, у нас  несколько расплывчатым определением. На профессиональном сленге оно воспринимается как антоним слову «подрядчик» и почти как синоним понятию «застройщик».

Девелопмент как особый вид предпринимательской деятельности сегодня находится на этапе завершения своего выделения из смежных направлений предпринимательской деятельности в сферах недвижимости, инвестиций и строительства.2

Формирование девелоперских компаний в нашей стране идет различными путями, но, как правило, основными вариантами являются:

 трансформация в девелоперов бывших подрядных строительных организаций в связи с распадом;

 образование девелоперских компаний на базе риэлтерских фирм.

Оба варианта имеют свои причины, свои плюсы и минусы. Для строительных организаций превращение в девелоперов  шаг во многом вынужденный и связанный в первую очередь с разрушением системы централизованного управления и финансирования строительных процессов. Лишившись плановых заданий, государственного финансирования и снабжения, они были поставлены в начале 90-х годов перед простой дилеммой  либо прекратить свое существование, либо найти способы выживания. Наиболее энергичные из руководителей этих организаций начали активный поиск источников финансирования своей деятельности через привлечение средств населения, налаживание связей с финансовыми институтами, появившимися частными инвесторами с соответствующим смещением акцентов в своей деятельности в сторону управления проектами. Однако этот процесс далеко еще не завершен.3Эволюция девелоперско-строительных компаний в современных условиях идет разными путями. У части из них отчетливо прослеживается желание максимально поставить под свой прямой административный и финансовый контроль всех или, по крайней мере, большинство участников проекта: проектные организации, строительные предприятия, предприятия  производители строительных материалов, брокерские фирмы. Многие из руководителей таких комплексов полагают, что именно этот путь обеспечивает максимальную эффективность деятельности по реализации инвестиционно-строительных проектов: по мнению этих руководителей, он позволяет снизить затраты по проектам, повысить управляемость процессами реализации, минимизировать зависимость проектов от внешней среды.Другие представители этой группы девелоперов предпочитают административному контролю систему участия в капитале и договорные отношения между участниками реализации проекта. В этом случае отдельные участники инвестиционно-строительного процесса остаются самостоятельными «игроками» на рынке (хотя стратегический контроль остается через владение головной компанией пакетами акций, участием в советах директоров и пр.).У каждого из этих вариантов есть свои преимущества. И все же в стратегическом плане второй вариант является предпочтительным, так как:

 позволяет сочетать административное и рыночное регулирование;

 снимает с головной компании прямую ответственность за деятельность «дочерних» и «зависимых» компаний;

 позволяет гибко использовать мощности в зависимости от конкретной рыночной ситуации и конкретного проекта, привлекая к реализации в них те или иные фирмы вне прямой зависимости от характера их связей с головной компанией. Первый вариант также не лишен своих преимуществ (автономность от рыночных процессов, возможность использования внутренних цен для формирования «центра прибыли» в головной компании), однако грешит утратой управляемости и гибкости при изменении рыночной ситуации. Многие девелоперские компании выросли из риэлтерских, когда последние стали вкладывать деньги, заработанные на посреднических операциях, в долевое строительство. Такой путь, в частности, прошла корпорация «Жилищная инициатива». Сразу со строительства начали «Жилстройиндустрия» и «Первая ипотечная компания».Впрочем, среди компаний с мировым именем, действующих на рынке недвижимости, девелоперов тоже немного. К примеру, 44% членов FIABCI (Международная федерация участников рынка недвижимости) составляют брокеры, 17%  управляющие недвижимостью и лишь 12%  девелоперы.8В основном девелоперский бизнес представлен сейчас в форме многопрофильного промышленно-строительного холдинга или корпорации. Сегодня все серьезные девелоперские фирмы имеют аналитические центры по изучению рынка и управлению маркетингом. Скурпулезно исследуются предпочтения покупателей, платежеспособность населения, темпы реализации тех или иных объектов недвижимости, интенсивность финансовых потоков на разных этапах строительства. Российские девелоперы приходят к пониманию необходимости участия в проекте профессиональных консультантов, особенно после провальных проектов, стоимость которых может достигать десятков миллионов долларов. Привлечение профессиональных консультантов на ранних этапах проекта зачастую оказывается наиболее эффективным инвестиционным решением, позволяющим избежать дорогостоящих исправлений в будущем.9 Все более популярными у компаний становятся внутренние тендеры по выбору архитектора проекта и генерального подрядчика, от которых зависит как минимум 50% успеха будущего проекта. По мнению большинства экспертов, строительная отрасль в России сегодня находится на стадии «квазирынка»  олигополитизированного, в значительной степени непрозрачного, переполненного неповоротливыми, структурно неоформленными и зачастую экономически неэффективными участниками. В данной ситуации наибольший потенциал в предоставлении профессиональных услуг девелоперам и пользователям коммерческой недвижимости имеют компании, сумевшие наладить сбор, обработку и анализ рыночной информации.11Следующая проблема российских девелоперов  отсутствие доступного проектного финансирования..С введением в действие Федерального закона от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» финансовые схемы самого перспективного вида девелопмента  жилищного строительства  были усложнены.Серьезными препятствиями для работы девелоперов в России является и непрозрачность юридических документов, отсутствие единых стандартов, а также противоречивые законодательные акты. Из этого можно сделать вывод, что «новым» российским девелоперским фирмам еще предстоит накопить опыт работы с государственными структурами, пройти путь окончательного выделения из смежных видов деятельности и сформировать адекватные функциям девелопера философию, структуру организации и кадровый потенциал.