2. Виды девелопмента

Различают два основных вида девелопмента  fee-development и speculative development. Иногда к девелопменту относят и строительство объекта недвижимости «под себя» (build-to-suit), однако такая деятельность не имеет целью получение прибыли.

В международной практике выделяются два основных вида девелопмента, критерий выделения которых – участие или неучастие девелопера в финансировании проекта:

-девелопмент за вознаграждение ( Fee Development)

- рисковый девелопмент ( Speculative Development)

Различия между указанными видами девелопмента состоят в следующем.

Девелопмент за вознаграждение подразумевает, что девелопер наемное лицо, которое нанимается инвестором для реализации конкретного проекта. В данном случае девелопер не участвует в финансировании проекта собственными средствами, а его вознаграждение определяется как процент от стоимости созданного объекта. Инвестор поручает девелоперу подбор участка земли, которые на время реализации проекта переходит во владение девелопера. Девелопер в полном объёме распоряжаться средствами инвестора и может вовлекаться к поиску и получению заемных средств и созданию финансового пула для финансирования проекта. Важно подчеркнуть, что при реализации данной схемы риски, связанные с разработкой схемы финансирования, ложатся на инвестора. Девелопер несет все риски, связанные с реализацией проекта, начиная от выбора и приобретения земельного участка и кончая поиском арендаторов или выведением объекта на проектную мощность и организацией реализации результатов проекта.

Вторая разновидность (speculative development) гораздо более сложна, нежели fee-development. Девелопер создает коммерческую недвижимость, выступая как единоличный организатор проекта. По сути, девелопер выполняет все те же функции, что и в первой схеме, но, кроме этого, еще и занимается построением финансовой схемы проекта. При этом девелопер вкладывает в проект собственные средства, которые и являются стержнем будущей финансовой схемы.

2. Объекты и сегменты рынка недвижимости.

Согласно ст. 130 ГК все объекты недвижимости могут быть разделены на три группы:

· Объекты недвижимости, которые недвижимы по своей природе (земля, участки недр, обособленные водные объекты).

· Объекты, которые прочно связаны с землей, и их перемещение влечет несоразмерный ущерб их назначению.

· Объекты, которые по своей физической природе являются движимыми, но законодатель отнес их к недвижимости (морские, воздушные суда, космические объекты).

Под сегментацией недвижимого имущества понимают разделение недвижимости на определенные однородные группы показателей.

Рынок недвижимости сегментирован, сегменты данного рынка можно выделить по следующим параметрам:

1. по экономическому содержанию и функциональному назначению объектов по данному показателю выделяют следующие виды рынков :

А) рынок жилья

Б) рынок объектов промышленного назначения

В) рынок с/хоз. назначения

Г) рынок коммерческой недвижимости.

2) по виду объекта. Это рынки зданий, сооружений, предприятий, помещений и других объектов;

3. по географическому признаку выделяют :

А) муниципальный рынок

Б) региональный рынок

В) национальный

Г) мировой.

4. по инвестиционной мотивации

5. по цене и качеству продукта

6. по типу прав собственности на недвижимости.

Типы прав:

неограниченные права собственности, права на аренду, права на недра, ограниченные по времени права, права на участие к кондоминиумах и т.д.

4) по степени готовности к эксплуатации рынки существующих объектов, незавершенное строительство, новое строительство;

5) по типу участников: индивидуальных продавцов и покупателей, промежуточных продавцов, коммерческих фирм, муниципальных образований;

6) по виду сделок: купля-продажа, аренда, вещные права, ипотека;

7) отраслевая принадлежность: промышленность объектов, общественных зданий и сельскохозяйственных объектов;

8) по форме собственности: государственных и муниципальных объектов, частных объектов;

9) способ совершения сделок: первичный и вторичный рынок, организованный и неорганизованный, традиционный и компьютеризированный, биржевой и внебиржевой.

Основные сегменты рынка недвижимости – это рынок жилья, рынок земли и рынок нежилых помещений. Рынок жилья подразделяется на:

1) городской жилищный фонд, который, в свою очередь, подразделяется на жилье низкого качества, типовое жилье, дома улучшенной планировки, застройки сталинских времен, элитное жилье;

2) рынок загородного жилья, его формирование связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство.

Рынок нежилых помещений. На данном рынке количество операций намного меньше, но в связи с очень высокой стоимостью объектов недвижимости оно является привлекательным для лиц, работающих на этом рынке.