13

Лекция № 1 (4) Виды недвижимости и их значение

Содержание:

1. Понятие и виды недвижимости.

1. Основные экономические характеристики и специфические особенности отдельных видов недвижимости.

1. Природные ресурсы: Земля и участки недр.

1. Сфера строительства и недвижимости.

1. Здания и сооружения.

1. Предприятие как имущественный комплекс.

1. Жилые помещения.

1. «Движимая недвижимость».

1. Недвижимость как объект гражданско-правового оборота.

   1. Правовой режим недвижимости и ее значение в национальной экономике.

   2. Предпосылки управления недвижимостью.

Понятие и виды недвижимости.

На предыдущих лекциях мы с вами говорили о том, что объектами гражданских прав является то, на что направлены права и обязанности субъектов гражданских правоотношений. Перечень таких объектов перечислен в статье 128 ГК РФ. Это: 1) вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; 2) работы и услуги; 3) информация; 4) результаты интеллектуальной деятельности и исключительные права на них (интеллектуальная собственность); 5) нематериальные блага. С введением в РФ частной собственности на землю установлено деление вещей на движимые и недвижимые, которое основывается на их естественных свойствах и традиционно в гражданском праве.

С октября 1917 года до 1 января 1995 года юридическое понятие недвижимости в советском законодательстве отсутствовало. В Новом Гражданском кодексе РФ, вступившем в действие с 1 января 1995 года, впервые после 80-летнего перерыва появилось правовое понятие недвижимости, определены основные факторы недвижимого имущества.

В дореволюционной России специальность по работе с недвижимым имуществом возникла на базе института гражданских межевых инженеров и имела богатые традиции вплоть до 1917 года. Российские поземельные книги, порядок регистрации и описания строений, считались образцовыми, а авторитет российских специалистов в области недвижимости был высоким.

Жилье — одна из главнейших потребностей человека, - поэтому операции с недвижимостью, как вид деятельности, является очень важным и социально значимым. Кроме того, это направление очень важно, особенно сейчас, когда повсюду образовываются ТСЖ, когда коммунальное хозяйство переживает эпоху реформирования, а отечественный рынок недвижимости с середины 90-х годов прошлого века вновь начал развиваться, как самостоятельная и весьма важная часть экономики России, становится более прозрачным и требует грамотного подхода в ведении бизнеса.

В соответствии с ч. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».

Статья 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, что объясняется целесообразностью распространения на них специального правового режима, установленного для недвижимого имущества.

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" от 24 декабря 1992 в ст. 1 перечисляет объекты недвижимости в жилищной сфере: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, а также жилые дома, квартиры иные жилые помещения.

Вещи, не относящиеся к недвижимым, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Таким образом, в силу ГК РФ основным признаком недвижимости является прочная связь с землей, невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению. К числу таких объектов недвижимости в первую очередь относятся природные объекты - земельные участки и участки недр, а также здания и сооружения (в том числе незавершенные строительством), которые прямо названы в ГК РФ в качестве самостоятельных основных объектов недвижимости.

К экономическим характеристикам недвижимости можно отнести ее индивидуально-определенный характер (нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости, они незаменимы); характеристики прилегающих земель и сооружений (вредное производство); территориальные особенности (изменение которых само по себе способно резко менять стоимость недвижимости – например, в Сочи), целевое назначение.

КЛАССИФИКАЦИЯ.

В зависимости от характеристик объектов недвижимости их можно разделить на три основных группы: 1) земля и иные природные объекты, 2) здания и сооружения (жилье и нежилые помещения), 3) движимые объекты.

В зависимости от характера использования недвижимость распределяется на используемую:

1. для личных нужд (жилые дома, квартиры дачи, гаражи),

2. для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины и т.п.),

3. для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т.п.),

4. для сельского хозяйства (фермы, сады),

5. для специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады, дома престарелых и др.).

Недвижимость занимает особое место среди элементов рыночной экономики, выступающих в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Она выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности.

Формы собственности.

Одним из основных условий успешного функционирования современного общества с рыночной экономикой является множество форм собственности на недвижимое имущество: частная и публичная (государственная и муниципальная), а также смешанная собственность на объекты недвижимости.

В зависимости от вида сделок. Недвижимость включена в систему рыночного оборота путем совершения с ней таких сделок, как купля-продажа, залог, наследование, аренда и другие.