Вид и формы аренды
Исходя из диалектического взаимодействия содержания и формы явлений в арендной деятельности как в любом экономическом процессе, следует выделять вид или сущность и конкретные организационные формы ее практического воплощения в различных хозяйственных формированиях. Как известно, нет формы без содержания, которое определяет форму. Последняя, в свою очередь, воздействует на содержание и не существует без него.
Особенности построения арендной системы хозяйствования зависят от многих условий, но наиболее существенным признаком, определяющим вид аренды, выступает степень хозяйственной и экономической самостоятельности предпринимателей в решении всех основных производственных функций – планирования, организации производственных и трудовых процессов, реализации продукции, оплаты труда, управления и т.д.
Можно выделить два основных вида аренды:
Свободная аренда, при которой не делается ограничений в характере использования земли и других объектов недвижимости.
Целевая аренда, при которой недвижимость используется в заранее определенных собственником целях.
Формы аренды определяются составом обособляющихся структурных производственных единиц и могут быть индивидуальными, групповыми, внутрихозяйственными, межхозяйственными, создаваться на основе преобразования подразделений или всего предприятия.
Арендная плата: состав и функции
Арендная плата – это форма экономических отношений равноправных партнеров (собственника и арендатора) по распределению вновь созданной стоимости в процессе использования арендованного имущества. Она выполняет функции возмещения стоимости объекта недвижимости, накопления, стимулирования трудовой деятельности, перераспределения доходов и выступает одной из экономических форм реализации права собственности.
Арендная плата по своей сути является своеобразной платой за кредит. Ведь в долгосрочное пользование как бы в кредит можно отдать не только деньги, но и здание, земельный участок и все предприятия. Но когда отдают в кредит деньги, то владелец имеет право получить их обратно с прибавкой определенного процента. Точно так же при сдаче в аренду недвижимого имущества собственник вправе возвратить его стоимость с соответствующим приростом.
В состав арендной платы (Ап) входят четыре экономических элемента:
-амортизационные отчисления на полное восстановление арендованного имущества (кроме земли) (Ам);
-средства на капитальный ремонт объекта в зависимости от доли участия собственника в его поведении (Ск);
-налог на имущество (Ни);
-часть прибыли, которая может быть получена при общественно необходимом использовании арендованного объекта (арендный процент – Па).
Первые три элемента образуют в составе арендной платы возвратную стоимость (Вз), т.е.:
Вз = Ам + Ск + Ни, а Ап = Вз + Па.
ВИДЫ И ФОРМЫ АРЕНДНЫХ ПЛАТЕЖЕЙ
Виды арендной платы
МЕТОДЫ РАСЧЕТА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
Методологической основой определения размера арендной платы, устанавливаемого соглашением сторон, является теория распределения продукта, созданного арендатором, которая обеспечивала бы взаимовыгодное сочетание его интересов и интересов собственника при средней норме прибыли. Поэтому следует различать верхнюю и нижнюю границы арендной платы.
Верхняя граница – это максимально возможный уровень арендной платы, при котором достижимо простое воспроизводство при средней отраслевой норме прибыли у арендатора, т.е. арендная плата = возвратная стоимость + максимальная норма прибыли.
Теоретически нижняя граница – это минимально возможный уровень арендной платы. При котором достигается простое воспроизводство имущества, сданного в аренду, т.е. арендная плата равняется возвратной стоимости.
За жилые помещения годовая (месячная) арендная плата определяется практически двумя основными способами:
методом рыночных сравнений – путем парных сопоставлений величины арендной платы в состоявшихся или предполагаемых сделках с аналогичными квартирами в соответствующих районах города;
в виде фиксированного процента (5-12% в год) от стоимости жилого помещения.