Управление недвижимостью. Свойства и оценка объектов недвижимости. Проекты развития и реконструкции.

СВОЙСТВА И ОСОБЕННОСТИ ЕДВИЖИМОТИ КАК ТОВАРА.

К недвижимости относится вся поземельная собс-ть: земля, угодья, здания и сооружения гражданского и промышленного назначения, жилые здания, железные и автомобильные дороги, мосты, сети, элементы благоустройства и пр.

При этом, недвижимость это:

1.Земля – это природный ресурс, объект созданный природой, имеет важное социальное значение для организации зон отдыха и зеленые легкие городов;

2.Земля - экономический ресурс (объект экономической деятельности и базис для строительства);

3.Здания – это экономический ресурс (базис для осуществления производственных процессов;

4.Здания – это объекты социального значения (некоммерческие жилые, социальные)

5.Земля и здания – это товар, обладающий количественными, качественными и стоимостными характеристиками.

ОСОБЕННОСТИ недвижимости (ЗУ и строений) и ее УНИКАЛЬНОСТЬ, как товара, выражаются в следующем:

А)Стационарность, фундаментальность, и материальность.

Б)Полезность, к-рая составляет основу стоимости любого товара. Возможность удовлетворять определенные потребности людей и собственное желание обладать данным участком земли, полезность определяет спрос;

В)Пространственная ограниченность (по площади и в объемах).

Г)Уникальность, неповторимость, незаменимость.

Д)Многоплановый характер использования, как с/х объект или для строительства;

Е)Долговечность (сроки службы). Зависимость стоимости ОН, как товара, от местоп-я, размеров, качественного состояния, в т.ч. износа;

Ж)Управляемость - восстановление, услуги, налоговые платежи, сделки;

З)Доходность – получение прибыли в результате эксплуатации как ОХД;

И)Сезонность в спросе на недвижимость, особенно садовые участки;

К)Гласность в отношении сделок.

ВИДЫ ОЦЕНОК

Существует два вида оценки ОН: техническая и экономическая.

ТЕХНИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Любая недвижимость (земля, ОКС, элементы благоустройства) носит материальный характер и в результате длительной эксплуатации (хозяйственной деятельности), климатических воздействий или эконом влияний подвергается различным физико-техническим трансформациям, к которым относятся:

- физический износ ЗУ, утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплутац качеств под воздействием природных качеств или жизнедеятельности человека

- изменение связи одного ЗУ с другими участками, а также зданиями и сооружениями, находящимися на этом участке или на других участках,

--техническая трансформация (износ) конструкций зданий, технологического оборудования. Выделяется три вида износа:

_физический появляется в также процессе эксплуатации. Физический износ может быть восстанавливаемым или невосстанавливаемым

_функциональный (моральный), когда проявляется несоответствие объекта недвижимости (земли) современным стандартам или спросу дня с точки зрения ее функциональной полезности,

экономический (износ внешнего воздействия), когда происходит снижение пригодности ОН всл вл-ия внеш среды-сост рынка, общ упадок р-на, вл-ие налогообл-я

В результате физического, функционального и экономического износа объект недвижимости теряет свои потребительские качества (технические и эксплутационные), т.е. физически и морально устаревает, при этом одновременно теряет и стоимость.