1.Замовник, підрядник і основи їх взаємодії.

Замовник - це суб'єкт інвестиційної діяльності, юридична або фізична особа, яка має фінансові кошти і за вимогою підрядника надала поручительство про свою платоспроможність. Замовниками можуть бути інвестори, а також будь-які інші фізичні та юридичні особи, уповноважені інвестором (інвесторами) здійсню­вати реалізацію інвестиційного проекту, не втручаючись при цьому в підприєм­ницьку та іншу діяльність інших учасників інвестиційного процесу, якщо інше не передбачено договором (контрактом) між ними.

В умовах ринкових відносин у галузі будівництва зустрічаються два типи ін­тересів замовника (забудовника).

У першому випадку замовник сам є майбутнім власником об'єкта і його ко­ристувачем. За таких умов немає необхідності розглядати ринок кінцевої буді­вельної продукції, оскільки для замовника важливі її споживчі властивості.

Тут можливі такі типові варіанти:

• замовник для себе реалізує кінцеву продукцію, експлуатуючи постійні об'єк­ти, які є складовою частиною його загальної діяльності;

• замовник залежить від ринкових цін на продукцію або послуги, пов'язані з експлуатацією об'єкта.

Другим випадком інтересів замовника може бути ситуація, коли користувач об'єкта невідомий. Це можуть бути, наприклад, такі варіанти:

• замовник продає об'єкт майбутньому користувачеві;

• замовник здає об'єкт користувачам внайм.

Стратегія замовника розрізняється залежно від виду будівельних об'єктів. Наприклад, він може орієнтуватися на пошук виняткових умов (ділянок землі у престижних районах, заможних покупців, кращих проектних рішень), отримую­чи надприбуток, або, навпаки, раціоналізувати масове будівництво. Залежно від цих стратегій замовник співпрацює з підрядником, якщо не розвиває у своєму складі відповідні підрозділи для будівництва господарським способом. Страте­гічною метою замовника при реконструкції об'єкта є максимізація співвідношен­ня між ефектом та інвестиціями, що викликають цей ефект. Результат може бу­ти отриманий, наприклад, за рахунок підвищення цін на модернізовані об'єкти (модернізація житлових будинків «п'ятиповерхівок» та ін.).

Найчастіше готовий будівельний об'єкт не є кінцевою метою економічної ді­яльності підприємця, якщо тільки підприємець не спеціалізується на будівниц­тві з метою продажу. Тому самостійним питанням є оцінка нерухомості, яка не еквівалентна проектній і фактичній вартості будівництва, а більше пов'язана з економічною корисністю, споживною вартістю об'єкта та його власника.

Підрядник

Порівняно великі підрядні будівельні організації спеціалізуються на гене­ральних підрядах. Вони виконують роботи, які можуть бути і не пов'язані безпо­середньо з будівельним виробництвом. Їх функції полягають у посередництві, отриманні та аналізі складних інформаційних, економічних, управлінських, ор­ганізаторських та інших функцій на кількох об'єктах одночасно.

На нижчому рівні того ж самого ринку підрядників функціонують дрібніші під­рядники, які спеціалізуються на будівництві визначених видів об'єктів, наприклад житлових будинків і зовнішніх комунікацій, здатні самостійно виконувати роботи щодо управління проектом і частину будівельних робіт на майданчику.

Знаючи вартість і строк дії договору (контракту, підряду), підрядник чітко уяв­ляє майбутні витрати у цілому або по етапах як платежі за ресурси, що використо­вуються відповідно до прийнятої технології, організації будівельного виробництва.

Порядок підготування, укладання, виконання підрядних контрактів на будівництво об’єктів, визначається відповідно до існуючого “Положення про підрядні організації будівництва України”, виданому Держбудом країни. Це положення носить рекомендаційний характер і враховує вимоги законодавства, вітчизняний і закордонний досвід правового регулювання відносин між учасниками будівництва й особливості становлення ринкових відносин в галузі.

Підрядний контракт є основним документом, що забезпечує узгоджену діяльність учасників будівництва. Він складається на весь період будівництва з уточненням при необхідності окремих умов шляхом укладання додаткових угод.

Головними учасниками підрядного контракту є Замовник і Підрядник. Якщо ці сторони виступають єдиними учасниками контракту, останній носить двосторонній характер. Якщо крім Замовника і Підрядника в контракті беруть участь інші учасники будівництва (проектні організації, постачальники устаткування, банки, що фінансують будівництво, субпідрядники й ін.), контракт є багатостороннім.

Відповідно до контракту Замовник виступає покупцем виконаних Підрядником робіт, контролює хід їх виконання, може бути співвиконавцем контракту.

Якщо Замовник і Інвестор є різними особами, функції Замовника доручаються посередницьким, управлінським, консультаційним та іншим подібним структурам. Між Інвестором і Замовником у цьому випадку повинно провадитися чітке розмежування повноважень. Інвестор може лишити за собою рішення головних питань будівництва: ціни об’єкта, термінів введення його в експлуатацію. Повноваження Інвестора і Замовника повинні розмежовуватися шляхом укладання між ними договорів, угод і інших подібних документів.

Замовник може передавати частину своїх функцій за контролем іншій особі, що діє від імені Замовника і представляє його інтереси у взаємовідносинах із Підрядником. При цьому майнову відповідальність перед Підрядником, якщо інше не обговорене контрактом, за порушення прийнятих зобов’язань несе саме Замовник.

Підрядниками можуть бути юридичні і фізичні особи, що одержали у встановленому законом порядку право (ліцензію) на здійснення будівельної діяльності, або посередницькі, управлінські, консультаційні та інші подібні структури, що здійснюють підбір безпосередніх виконавців, укладають із ними контракти, координують діяльність, забезпечують здачу об’єктів в експлуатацію.

Сторони самостійно визначають умови контракту, взаємні зобов’язання, враховуючи при цьому чинні нормативні документи, особливості будівництва об’єкта, організаційно-правову форму контракту, спосіб його укладання.

Головними умовами контракту є строки будівництва об’єкта (виконання робіт, послуг) і ціна робіт і послуг, виконання яких здійснює Підрядник.

При укладанні традиційних двохсторонніх підрядних контрактів Підрядник відповідає за виконання робіт, передбачених проектом будівництва, запровадження об’єкта в експлуатацію. Замовник за домовленістю сторін може брати на себе зобов’язання по виділенню будівельного майданчика, забезпеченню проектною документацією, устаткуванням, матеріалами спеціального призначення, фінансуванню й оплаті робіт, бере участь разом із Підрядником у підготовці об’єкта до здачі в експлуатацію.

При укладанні проектно-будівельних контрактів, у тому числі при будівництві об’єктів “під ключ”, коло зобов’язань Замовника зменшується за рахунок розширення зобов’язань Підрядника і, насамперед, у частині забезпечення будівництва проектною документацією, устаткуванням, іншими матеріальними ресурсами.

Способи укладання контракту.

Способи укладання контракту визначаються Замовником з урахуванням складності особливостей будівництва об’єкта, можливостей конкурсного вибору Підрядника, організаційно-правової форми контракту, інших подібних чинників.

Укладання контракту може здійснюватися шляхом прямих переговорів між сторонами, відкритих або закритих торгів.

Прямі переговори, як правило, не припускають конкурсного добору Підрядника. Вони проводяться у випадках недоцільності організації торгів.

Учасниками прямих переговорів, що домовилися про укладання контракту, як правило, укладається перед контрактна угода (протокол намірів), у відповідності з якою вони беруть зобов’язання укласти контракт у подальшому на умовах, що передбачені цією угодою (протоколом намірів).

На основі перед контрактної угоди учасники планують свою діяльність, здійснюють підготовчу роботу для укладання контракту, готують необхідну документацію, розміщують замовлення на матеріали, устаткування, укладають аналогічні угоди з субпідрядниками та постачальниками.

Перед контрактні угоди є обов’язковими для виконання. Якщо одна із сторін без вагомих основ, обговорених в угоді, ухиляється від укладання контракту, інша сторона вправі звернутися в господарчий суд із позовом про компенсацію понесеного збитку.