Значит лучший и наиболее эффективный вариант использования – это проект по застройке жильем.
Задача 1.5
Существуют следующие варианты застройки земельного участка (табл.5)
Таблица 5
|
Бизнес-центр |
Торговый центр |
Стоимость стр-ва, $ |
650 000 |
400 000 |
Годовой валовой доход, $ |
250 000 |
2 500 000 |
Потери от недоиспользования и неплатежей, $ |
5% |
|
Операционные расходы, $ |
80 000 |
75 250 |
Резерв на замещение, $ |
4 000 |
15 000 |
Коэффициент капитализации для зданий, сооружений, % |
17 |
15 |
Коэффициент капитализации для земли, % |
10 |
10 |
Торговый центр - ожидаемые продажи – 2 500 000 $. Платежи по процентной аренде составляют 7% валовых продаж. Операционные расходы и оплата рекламы будут равны – 43 % суммы получаемой арендной платы. Резерв на замещение составит 15 000 $. Стоимость стр-ва зданий – 400 000 $, коэффициент капитализации – 15 %.
Найти стоимость земли.
Решение:
+Аренда: 2 500 000х0,7 = 175 000 $
-Операционные расходы и реклама: 175 000 х 0,43 = 75 250 $
|
Бизнес-центр |
Торговый центр |
Стоимость застройки, $ |
650 000 |
400 000 |
Годовой валовой доход, $ |
250 000 |
2 500 000 |
-Поправка на недоиспользование и потери при сборе, $ |
-250 000х0,05= 12 500 |
|
+Прочий доход, $ |
|
+175 000 |
=Действительный валовой доход |
250-12,5=237 500 |
2500+175= 2675 000 |
-Операционные расходы, $ |
80 000 |
75 250 |
-Резерв на замещение, $ |
4 000 |
15 000 |
=ЧОД, $ |
237500-84000= 153 500 |
2675000-75250-15000=2 584 750 |
Коэффициент капитализации для зданий, сооружений, % |
17 |
15 |
Коэффициент капитализации для земли, % |
10 |
10 |
-Доход, относимый к зданиям и сооружениям (Дзд), $ |
650х0,17= 110 500 |
400х0,15= 60 000 |
=Чистый остаточный доход от земли (ЧОД - Дзд),$ |
153 500-110 500= 43 000 |
2 584 750-60000= 2 524 750 |
Расчет ст-сти земли (Дз / СКз),$ |
43 000/0,1=430 000 |
2 524 750/0,1= 25 247 500 |