Решение:
Таблица 3
|
Существ. 6-ти квартирный дом |
Вар.1 – 6 квартир |
Вар.2 – 4 квартиры |
Валовой доход, $ Существующий дом, Дополнение |
54 000 |
54 000 54 000 |
54 000 41 760 |
Потенциальный годовой валовой доход, $ |
54 000 |
108 000 |
95 760 |
Потери арендной платы (5%) |
54000*0,05= -2700 |
-5400 |
-4788 |
Эффективный валовой доход |
54 000-2700= 51 300 |
108 000-2700= 102 600 |
95 760-4788= 90 972 |
операционные расходы (40%), $ |
51 300х0,4= -20 520 |
102 600х0,4= -41 040 |
90 972х0,4= -36 389 |
ЧОД, $ |
51 3004-20 520= 30 780 |
102 600-41 040= 61 560 |
90 972-36 389= 54 583 |
Капиталовложения в существ. дом, $ |
130500 |
130500 |
130500 |
Тоже в дополнения, $ |
- |
120 000 |
100 000 |
Общие инвестиции, $ |
130500 |
250 500 |
230 500 |
Норма прибыли на инвестиции, % |
(30 780/130500)х 100%=23,6% |
(61 560/250 500)х 100%=24,6% |
(54 583/230 500)х 100%=23,7% |
Из приведенного расчета следует, что ЛНЭИ обустроенного участка будет стр-во пристройки с 6-ю дополнительными 5-и комнатными квартирами.
Задача 1.4
Отберите вариант для лучшего и наиболее эффективного использования из трех альтернативных вариантов, если имеется следующая информация (табл. 4):
Таблица 4
|
Офисное здание |
Торговый центр |
Проект по застройке жильем |
Стоимость застройки, $ |
577 000 |
721 500 |
450 000 |
Годовой валовой доход, $ |
150 000 |
250 000 |
100 000 |
Поправка на недоиспользование и потери при сборе, $ |
20 000 |
25 000 |
5 000 |
Прочий доход, $ |
5 000 |
10 000 |
3 000 |
Операционные расходы, $ |
50 000 |
120 000 |
30 000 |
Резерв на замещение, $ |
5 000 |
10 000 |
3 000 |
Коэффициент капитализации для зданий, сооружений, % |
13 |
14 |
13,2 |
Коэффициент капитализации для земли, % |
12 |
12 |
12 |
Решение:
|
Офисное здание |
Торговый центр |
Проект по застройке жильем |
Стоимость застройки, $ |
577 000 |
721 500 |
450 000 |
Годовой валовой доход, $ |
150 000 |
250 000 |
100 000 |
-Поправка на недоиспользование и потери при сборе, $ |
-20 000 |
-25 000 |
-5 000 |
+Прочий доход, $ |
+5 000 |
+10 000 |
+3 000 |
=Действительный валовой доход |
150-20+5= 135 000 |
250-25+10= 235 000 |
100-5+3= 98 000 |
-Операционные расходы, $ |
-50 000 |
-120 000 |
-30 000 |
-Резерв на замещение, $ |
-5 000 |
-10 000 |
-3 000 |
=ЧОД, $ |
135-50-5= 80 000 |
235-130= 105 000 |
98-30-3= 65 000 |
Коэффициент капитализации для зданий, сооружений, % |
13 |
14 |
13,2 |
Коэффициент капитализации для земли, % |
12 |
12 |
12 |
-Доход, относимый к зданиям и сооружениям (Дзд), $ |
577х0,13= 75 010 |
721,5х0,14= 101 010 |
450х0,132= 58 995 |
=Чистый остаточный доход от земли (ЧОД - Дзд),$ |
80 000-75010= 4990 |
105000-101010=3990 |
65000-58995= 6005 |
Расчет ст-сти земли (Дз / СКз),$ |
4990/0,12=41583 |
3990/0,12=33250 |
6005/0,12=50042 |