Задача 1.1

Вы были наняты для оценки участка земли в коммерческом зонировании небольшой фирмой. Зонирование разрешает, а физические характеристики участка идеальны для большого супермаркета, гостиницы, театра или сети торговых магазинов. Ваши исследования открыли следующую информацию (см. табл.1).

1. Найти стоимость земли. 2. Отметить и обосновать наилучший и наиболее эффективный вариант использования.

Таблица 1

	большой супермаркет	гостиница	театр	торговые магазины
Исходные данные
ЧОД, $	105000	126000	130000	105000
Стоимость улучшений (Сул), $	650000	750000	950000	800000
Норма прибыли улучшений (коэф. капитализации - СК ул),%	12	16	12	12
Коэффициент капитализации для земли (СКз), %	10	10	10	10
Решение
Доход от улучшений (=СулхСКул), $	650х0,12=78	750х0,16=120	114	96
Доход от земли (=ЧОД-Дул), $	105-78=27	126-120=6	130-114=16	105-96=9
Стоимость земли (Дз / СКз), $	27000 : 0,1= 270 000	6000 : 0,1 = 60 000	16000 : 0,1= 160 000	9000:0,1= 90 000

Значит лучший и наиболее эффективный вариант использования – это большой супермаркет.

Задача 1.2

Оценщику необходимо определить ЛНЭИ участка по заданию застройщика, который планирует строительство на нем малоэтажного многоквартирного дома с целью получения дохода от его эксплуатации. Застройщик хочет иметь доход 18% годовых в $.

В результате проведенного исследования рыночной информации оценщик установил, что на данном участке возможно возведение 3-х вариантов домов:

1-й вариант: 12-ти квартирный дом с 3-х комнатными квартирами площадью 95 м². Квартиры могут быть сданы в аренду с месячной платой 400 $/месяц. Затраты на стр-во составят 150 $/м².

2-й вариант: 6-ти квартирный дом с 5-и комнатными квартирами площадью 150 м². Квартиры могут быть сданы в аренду с месячной платой 750 $/месяц. Затраты на стр-во составят 145 $/м².

3-й вариант: 4-х квартирный дом с 8-и комнатными квартирами площадью 210 м². Квартиры могут быть сданы в аренду с месячной платой 870 $/месяц. Затраты на стр-во составят 130 $/м².

Оценщик также установил, что затраты на эксплуатацию подобных зданий (операционные расходы) составят в среднем 40% валового рентного дохода. Ставка дохода для земли составляет 10% годовых в $.

Решение:

Таблица 2

	12-ти квартирный дом	6-ти квартирный дом	4-х квартирный дом
Стоимость застройки, $	12х95х150=171000	6х150х145=130500	4х210х130=109200
Потенциальный годовой валовой доход, $	400х12х12= 57 600	750х12х6= 54 000	870х12х4= 41 760
Затраты на эксплуатацию (операционные расходы), $	57 600х0,4= -23 040	54 000х0,4= -21 600	41 760х0,4= -16 704
ЧОД, $	57 600-23 040= 34 560	54 000-21 600= 32 400	41 760-16 704= 25 056
Прибыль застройщика, $	171 000х0,18= -30 780	130 500х0,18= -23 490	109 200х0,18= -19 656
Доход, отнесен. к земле, $	34 560	32 400	25 056
Стоимость земли, $	(34 560- -30780)=3780/0,1= 37 800	(32 400- -23490)=8910/0,1= 89 100	(25 056- -19656)=5400/0,1= 54 000

Расчет показал, что ЛНЭИ является стр-во 6-ти квартирного дома с 5-и комнатными квартирами. Из анализа сопоставимых показателей по расходам на стр-во, доходу и прибыли в отдельности такой вывод не следует. Он появляется только тогда, когда доход был отнесен к земле.

Задача 1.3

Рассмотрим вариант использования ЛНЭИ обустроенного участка земли.

Допустим владелец дома, рассмотренного в предыдущем примере, т.е. 6-ти квартирного с 5-и комнатными квартирами, рассматривает варианты стр-ва пристройки к дому. Возможно 2 варианта.

1-й вариант: размещение еще 6-и дополнительных 5-и комнатных квартир. Квартиры могут быть сданы в аренду с месячной платой 750 $/месяц. Затраты на стр-во составят 120 000 $.

2-й вариант: размещение еще 4-х дополнительных 8-и комнатных квартир. Квартиры могут быть сданы в аренду с месячной платой 870 $/месяц. Затраты на стр-во составят 100 000 $.

Потери арендной платы – 5%.