Определение ставки дисконтирования на основе расчета средневзвешенной стоимости капитала

При финансировании инвестиций за счет различных источников субъект инвестиций несет по каждому из них некоторые расходы - проценты по кредитам, дивиденды по акциям и т.п. Каждый источник имеет свою цену, которая может быть выражена соответствующей нормой доходности - ставка процентов для кредита или требуемая норма доходности собственных средств.

Показатель, характеризующий среднюю цену за пользование всеми источниками, используемыми для финансирования инвестиций в объект недвижимости, может быть определена как средневзвешенная норма доходности всех используемых источников финансирования и рассчитана по формуле:

(10)

Определение цены перепродажи объекта

В условиях, когда срок экономической жизни объекта недвижимости превышает горизонт достоверного прогноза (год n), планирование доходов производится лишь на период достоверного прогноза. Доходы, которые будут получены за пределами горизонта прогноза (N-n лет) учитываются как поступления от продажи объекта в год, предшествующий горизонту планирования n.

Цена перепродажи (остаточная стоимость) определяется как текущая стоимость будущих доходов от использования объекта. Для расчета остаточной стоимости (V_r) применяется метод прямой капитализации.

Стоимость объекта по методу прямой (непосредственной) капитализации доходов рассчитывается по следующей формуле:

; (11)

где

V_r – стоимость;

I – среднегодовой чистый операционный доход;

R – коэффициент капитализации (общая ставка капитализации);

Основное преимущество этого метода – простота расчетов. Так же как и в методе дисконтирования денежных потоков, в методе прямой капитализации учитывается снижение стоимости объекта, для чего в состав коэффициента капитализации кроме нормы дохода на капитал включается рекапитализационная составляющая, отвечающая за возврат капитала.

Общая формула для расчета коэффициента капитализации:

R=I-d F3(N-n,Ir); (12)

где

I – норма доходности на капитал;

d – фактор изменения стоимости объекта⁴;

N-n – оставшийся срок жизни объекта (за горизонтом планирования денежных потоков);

Ir – ставка рекапитализации;

F3 – третья функция сложного процента, рассчитываемая по формуле:

При рекапитализации по методу Ринга, который предполагает, что рекапитализационные отчисления не реинвестируются (инвестируются по ставке 0%):

R=I-d/(N-n); (13)

При рекапитализации по методу Хоскольда, который предполагает формирование фонда возмещения капитала по безрисковой норме доходности. Данный метод применяется когда оцениваемый объект характеризуется нетипичной нормой доходности, то есть у инвесторов отсутствуют возможности для реинвестирования по ставке, равной требуемой доходности на капитал:

R=I-d·F3(N-n,I_rf); (14)

При рекапитализации по методу Инвуда, который предполагает реинвестирование рекапитализационных отчислений по ставке, равной ставке доходности инвестиций в оцениваемый объект:

R=I-d·F3(N-n,I); (15)

Для рассматриваемого в приложении примера:

R=0,2-(-1)0,0385=0,239

Оценка изменяющихся доходов

Для оценки объектов, приносящих не постоянный, но регулярно изменяющийся доход коэффициент капитализации требует корректировки:

; (16)

R*=0,239/1,099=0,217

где

R – коэффициент капитализации без учета изменения потока доходов;

K_k – корректирующий коэффициент.

При этом корректирующий коэффициент определяется профилем изменения дохода. Практика оценки недвижимости показывает, что возможны следующие модели регулярного изменения дохода:

• Доход, изменяющийся по экспоненте. В этом случае для определения корректирующего коэффициента используется следующая формула:

; (17)

где

С – ежегодное увеличение дохода (% от предыдущего года);

I – ставка дисконтирования (норма доходности);

N-n – оставшийся срок экономической жизни.

F5(N,I) – пятая функция сложного процента (фактор текущей стоимости аннуитета) рассчитывается по формуле:

(18)

Для условий расчетного примера:

K_k=(1-((1+0,03)^10)/(1+0,2)^10)/((0,2-0,3)*4,192)=1,099

• Доход, изменяющийся на постоянную величину:

; (19)

где

I – ежегодное изменение дохода (д.е.)

С учетом вышеизложенного, поступления от продажи объекта в n году могут быть рассчитаны по формуле:

; (20)

где

ДПНⁿ – доход после налогообложения в году n;

R^* - Скорректированный коэффициент капитализации;

V_rⁿ – Поступления от продажи объекта в n-1 году.

Для рассматриваемого примера:

Таким образом, доход после налогообложения в n году увеличивается на величину поступлений от реализации объекта:

; (21)

ДПН^*₁₀=186317+858 100=1 044 417