Моделирование будущих денежных потоков на оценочный период Расчет чистого операционного дохода от использования объекта
При планировании и анализе будущих доходов по объекту недвижимости выделяют 4 уровня:
Потенциальный валовый доход – ПВД,2 который определяет валовые поступления, которые были бы получены, если бы все имеющиеся в наличии арендные площади были сданы в аренду и арендаторы выплатили бы всю сумму арендной платы. Это максимальный доход, который может быть получен от объекта недвижимости;
Для определения потенциального валового дохода необходима информация о параметрах объекта недвижимости – общая площадь объекта и рыночная информация о размерах арендных ставок по объектам, аналогичным оцениваемому.
В курсовом проекте потенциальный валовый доход от использования объекта рассчитывается по формуле3:
; (1)
ПВД1=1000·300(1+0,03)0=300 000
Действительный валовый доход – ДВД, который определяет валовые денежные поступления от объекта за вычетом потерь от незанятых помещений и потерь при сборе арендной платы Он получается путем вычитания из ПВД поправок на недозагрузку и потерь при сборе арендной платы. Действительный валовый доход рассчитывается на основе рыночной информации, прогнозов загрузки объектов, аналогичных оцениваемому, и информации о степени оплачиваемости арендаторами сданных в аренду помещений:
; (2)
ДВД1=300 000(800/1 000)(1-0,035)=231 600
Чистый операционный доход – ЧОД, который представляет собой действительный валовый доход за вычетом операционных расходов:
; (3)
ЧОД1=231 600-31 200=200 400
Операционные расходы, OР. Текущие операционные расходы могут быть разделены на 2 категории – постоянные и переменные.
Постоянные расходы (OРСi) – это расходы, величина которых не зависит от уровня загрузки объекта. В курсовом проекте рассматриваются следующие постоянные статьи расходов:
Оплата управляющего персонала (задается в исходных данных);
Коммунальные платежи (отопление, телефон и т.п - задается в условиях)
Аренда земельного участка (рассчитывается как произведение площади участка на ставку аренды земельного участка);
(4)
OРС3=500 ·25=12 500
Налог на имущество (TРi) рассчитывается исходя из остаточной стоимости объекта недвижимости и ставки налога на имущество.
(5)
TРi=(200 000-(1-1) 8 000)0,02 = 4 000
Общая величина постоянных операционных расходов рассчитывается как сумма перечисленных составляющих.
(6)
OРС1=4000+3500+12500+4000=24000
Переменные расходы – это расходы, изменяющиеся в зависимости от уровня загрузки объекта недвижимости. Данные расходы в курсовом проекте определяются на основе рыночной информации об аналогичных объектах (для каждой статьи расходов задается процент, который данная статья составляет от ПВД), и информации о планируемой загрузке объекта:
; (7)
В курсовом проекте переменными приняты следующие статьи расходов:
Заработная плата персонала, обслуживающего объект недвижимости, и начисления на заработную плату;
OР11=300000(800/1000)0,01=2400
Коммунальные платежи (газ, электроэнергия, водоснабжение и т.п);
OР21=300000(800/1000)0,02=4800
Таким образом, общие эксплуатационные расходы в год i могут быть рассчитаны по формуле:
; (8)
OР1=4000+3500+12500+4000+2400+4800=31200
Доход после налогообложения – ДПН. Предполагается, что объект недвижимости находится в собственности юридического лица, являющегося плательщиком налога на прибыль. Таким образом, при условии наличия прибыли от функционирования объекта годовой чистый эффект от эксплуатации объекта – наличность после налогообложения может быть рассчитана по формуле:
; (9)
ДПН1=200 400-(200 400-8 000)0,32=138 832