Модуль 2. Оцінювання вартості виробничого потенціалу

Тема 5. Оцінювання вартості земельної ділянки, будівель, споруд

Мета вивчення теми: розглянути сучасний стан будівельного комплексу України, правову базу регулювання діяльності будівельних підприємств та провести оцінку вартості земельної ділянки на основі використання Земельного кодексу України та розкрити сутність методів оцінки вартості земельної ділянки, будівель і споруд, розглянути загально визначені методи оцінювання вартості майна підприємства та основні модифікації цих методів, що застосовуються для оцінювання будівель (споруд).

1. Особливості нерухомого майна як об’єкта оцінки.

2. Оцінка вартості землі.

3. Методика оцінки вартості будівель (споруд).

До нерухомості відносять об'єкти з фіксованим місцерозташуванням у просторі (земній поверхні) та усе, що з ними невід'ємно пов'язано над чи під землею, а також сукупність прав, які визначають їхній юридичний статус.

Вирізняють:

- нерухомість фізичних об'єктів;

- нерухомість прав власності.

Земельна ділянка — це частина земної поверхні, яка має фіксовані межі, характеризується визначеним місцерозташуванням, природними властивостями, різними фізичними параметрами, правовим і господарським статусом та іншими характеристиками, які забезпечують її використання в економічних відносинах.

Усі властивості земель можна розподілити на:

- природно-фізичні,

- антропогенні

- нематеріальні.

У сукупності вони формують специфічний об'єкт оцінки — земельну ділянку.

Поліпшення земельної ділянки (об'єкта нерухомості) — фізичні наслідки будь-яких заходів, що спричинилися до зміни рельєфу, умов освоєння та експлуатації земель, або потенційної прибутковості її використання (спрямованих на зміну технологічного способу використання об'єкта нерухомості чи його споживної вартості).

Як засіб виробництва земля характеризується певними особливостями, що безпосередньо впливають на оцінку її вартості, зокрема:

- земля не є результатом попередньої праці;

- просторово обмежена;

- не замінюється іншими засобами виробництва;

- має незмінне місце розташування;

- не схильна до зносу при правильному використанні;

- територіально різноякісна;

Особливості землі як об'єкта оцінки зумовлюють залежність її вартості від якісних характеристик і властивостей, правового режиму, місця розташування, а також кон'юнктури ринку.

Правове регулювання оцінки землі здійснюється відповідно до Конституції України (254к/96-ВР), Земельного кодексу України, Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», Закону України «Про оцінку земель», інших законів і нормативно-правових актів, прийнятих відповідно до них.

Відповідно до Закону України «Про оцінку земель» оцінка земель проводиться на основі принципів:

• законності, додержання законів України, інших нормативно-правових актів у сфері оцінки земель;

• єдності методологічного та інформаційного простору у сфері оцінки земель;

• безперервності процесу оцінки земель;

• доступності використання даних з оцінки земель;

• рівності перед законом суб'єктів оціночної діяльності у сфері оцінки земель.

В господарській практиці виокремлюють понад двадцять методів оцінки ринкової вартості земельних ділянок, але всі вони, є різновидами основоположних підходів: витратного, порівняльного та результатного.

Залежно від методичних особливостей оцінки вартості земельні ділянки підприємств розподіляються на дві групи:

• ділянки промислової зони, забудовані в основному виробничими будівлями і спорудами;

• ділянки, зайняті об'єктами соціального призначення (будинки культури, лікарні, готелі, гуртожитки, будинки відпочинку тощо).

Оцінка вартості ділянок першої групи враховує міру їхньої відповідності виробничим і підприємницьким цілям.

Залежно від цілей (призначення) оцінка вартості землі може розглядатися:

Норматива вартість (визначається на підставі типових нормативних документів) – для розв'язання законодавчо обумовлених завдань (сплата земельного податку) або для економічного регулятора земельних відносин (спадщина, дарування та інше). Для її встановлення використовується затверджений у 1997 році «Порядок грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (окрім земель населених пунктів)».

Незалежна експертна оцінка, в ході якої визначається ринкова вартість землі або право оренди земельної ділянки. Здійснюється на базі світової практики визначення ринкової вартості землі.

Експертна грошова оцінка земельної ділянки, відповідно до чинного законодавства, здійснюється па основі таких методичних підходів:

- капіталізація чистого операційного або рентного доходу (пряма і непряма) від використання земельних ділянок який передбачає визначення розміру вартості земельної ділянки від найбільш ефективного її використання з ура­хуванням установлених обтяжень та обмежень.

- зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок використовується в умовах розвинутого ринку землі та нерухомого майна, вартість земельної ділянки визначається на рівні цін, які склалися па ринку;

- урахування витрат на земельні поліпшення.

При проведенні експертної грошової оцінки земельної ділянки використовується такий методичний підхід, який забезпечується найбільш повною інформацією про об'єкт оцінки.

Будинки та споруди як об'єкти нерухомого майна характеризуються низкою особливостей:

- нерозривно пов'язані з землею і не можуть бути переміщені в інше місце без заподіяння невиправного фізичного збитку;

- зношуються;

- в процесі оцінки їх вартості доцільне застосування узагальнюючих технічних характеристик, наприклад: площі, погонної довжини, 1 м³ обсягу і т. ін.;

- ринок нерухомості розвивається досить динамічно, тут найбільш сильно діє закон попиту та пропозиції, що сприяє застосуванню середніх цін для оцінки аналогічних об'єктів.

У загальновизнаній оціночній практиці існують три підходи для визначення вартості будівель і споруд, а саме: доходний, порівняльний та витратний.

Використання доходного підходу передбачає застосування таких основних методів:

- капіталізації доходів (використовується для оцінки будівель і споруд, які є джерелами доходу власника);

- дисконтованих грошових потоків (застосовується для визначення поточної вартості майбутніх доходів, які можуть бути отримані від використання будівель і споруд і можливого їх продажу).

Використання витратного підходу передбачає використання наступних методів:

- метод порівняльної одиниці. Базується на визначенні вартості одиничного показника еталонного об'єкта оцінки (1 м² 1 м³ тощо) і визначенні кількості таких ключових одиничних показників у об'єкті оцінки. Розрахунок вартості за цим методом порівняльної одиниці проводиться за формулою:

В_о6=Под*Q; (5.1)

де Boб— вартість об'єкта на дату оцінки;

П_од— вартість порівняльної одиниці;

Q — загальна кількість порівняльних одиниць у об'ємі чи на площі об'єкта оцінки.

- метод поділу за компонентами використовується для оцінки об'єктів нерухомості та базується на підрахуванні вартості всіх їхніх конструкційних елементів: фундаментів, стін, покрівлі тощо. Вартість кожного конструкційного елемента нерухомості встановлюється на рівні кошторисних витрат на його створення. Розрахунок проводиться за такою формулою:

, (5.2)

де В_об— вартість об'єкта оцінки;

V,— об'єм i-го елементу в об'єкті оцінки;

R_i— вартість одиниці об'єму певного виду;

п— кількість окремих елементів об'єкта оцінки;

К„— коефіцієнт, який враховує відмінності об'єкта-аналога від об'єкта оцінки;

К_з— коефіцієнт відмінностей у рівні фізичного зносу та старіння об'єктів.

- методи порівняльної групи встановлюють ціну об'єкта відносно певного еквівалента, інформація про який є доступною та який у минулому вже був об'єктом ринкових угод.

Використання порівняльного підходу засновано попарному або груповому співставленні окремих елементів об’єкту оцінювання або об’єкта оцінювання в цілому.

Запитання для самоконтролю:

1. Охарактеризуйте методичні підходи, що застосовуються в процесі оцінки земельних ділянок.

2. Які фактори впливають на вартість земельної ділянки?

3. Що таке реверсія?

4. Що таке валовий рентний мультиплікатор?

5. Назвіть основні етапи витратного підходу до оцінки вартості будівель і споруд.