Основные цели оценки

• отражение в отчетности;

• купля-продажа, мена, иное отчуждение;

• проведение конкурсов, аукционов, торгов;

• аренда, доверительное управление, лизинг;

• залог;

• раздел, наследование, дарение;

• страхование;

• исчисление налогов, пошлин, сборов;

• приватизация;

• национализация;

• выкуп, конфискация, изъятие;

• ликвидация;

• разрешение имущественных споров;

• передача прав собственности;

• переуступка долговых обязательств;

• внесение имущества в уставный капитал;

• определение доли имущественных прав;

• передача в доверительное управление;

• инвестиционное проектирование;

• коммерческая концессия;

• возмещение ущерба;

• хранение;

• составление брачного контракта.

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц,

а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

при национализации имущества;

при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

В соответствии со ст.ст. 19 и 20 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» Правительство РФ Постановлением от 6 июля 2001 года № 519 «Об утверждении стандартов оценки» утвердило Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности.

В соответствии со ст.ст. 23 и 24 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» Правительство РФ Постановлением от 11 апреля 2001 года № 285 «О лицензировании оценочной деятельности» утвердило Положение о лицензировании оценочной деятельности.

10 февраля 2002 г. вступил в силу Федеральный закон от 8 августа 2001 г. 128-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности". Положение о лицензировании оценочной деятельности, утвержденное постановлением Правительства от 11 апреля 2001 г. № 285 "О лицензировании оценочной деятельности" сохраняет свое действие в части, не противоречащей Федеральному_закону.

Лицензии на осуществление оценочной деятельности, выданные в порядке, установленном Положением о лицензировании оценочной деятельности, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 11 апреля 2001 года № 285 "О лицензировании оценочной деятельности" до вступления в силу Федерального закона, сохраняют свое действие до окончания предусмотренного в них срока. С 10.02.2002 в соответствии с указанным выше Федеральным законом лицензирование оценочной деятельности осуществляется без разделения на работы (услуги).

Начиная с 10.02.2002, для получения лицензии на осуществление оценочной деятельности ее соискатель представляет в Минимущество России копии документов об образовании работников (для юридических лиц) или индивидуального предпринимателя, подтверждающие получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с согласованными с Минимуществом России образовательными программами. По лицензиям на осуществление оценочной деятельности, выданным до 10.02.2002, для подтверждения соблюдения лицензиатом лицензионных требований и условий, предусмотренных подпунктами "г", "д" пункта 5 Положения о лицензировании оценочной деятельности, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 11.04.2001 № 285 "О лицензировании оценочной деятельности", в Минимущество России в установленных случаях представляются копии документов об образовании работников (для юридических лиц) или индивидуального предпринимателя, подтверждающие получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с согласованными с Минимуществом России образовательными программами.

У юридического лица либо индивидуального предпринимателя в наличии может быть одна лицензия на осуществление оценочной деятельности.

Взаимосвязь и взаимозависимость экономической стоимостной оценки стоимости имущества с действующей системой законодательных и нормативно-правовых документов РФ.

Кроме закона об оценочной деятельности непосредственно регулирующих этот вид деятельности, еще в целом ряде федеральных законов имеется ссылка на независимую оценку.

1. Закон N 144-ФЗ (8 июля 1999 года) «О РЕСТРУКТУРИЗАЦИИ КРЕДИТНЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ».

Предметом регулирования настоящего Федерального закона является порядок и условия осуществления мероприятий по реструктуризации кредитных организаций. Под реструктуризацией кредитной организации в смысле настоящего Федерального закона понимается комплекс мер, применяемых к кредитным организациям и направленных на преодоление их финансовой неустойчивости и восстановление платежеспособности либо на осуществление процедур ликвидации кредитных организаций в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В целях осуществления мероприятий по реструктуризации кредитных организаций создается специализированное Агентство по реструктуризации кредитных организаций. Статус Агентства, его функции и полномочия определяются настоящим Федеральным законом.

Агентство осуществляет продажу активов кредитной организации, находящейся под управлением Агентства, на открытых торгах. Оценка стоимости активов кредитной организации, выставляемых Агентством на продажу, осуществляется независимым оценщиком. (Статья 18 Закона)

В соответствии с ч.4 ст19 данного закона оценка стоимости бизнеса кредитной организации, выставляемого Агентством на продажу, осуществляется независимым оценщиком.

В соответствии со ст. 20. Закона в целях осуществления процедур реструктуризации кредитной организации, находящейся под управлением Агентства, Агентство вправе в соответствии с планом реструктуризации создать новую кредитную организацию и (или) приобрести акции (доли) действующей кредитной организации на условиях, позволяющих ему определять действия (решения) указанной действующей кредитной организации.

Продажа (перевод) активов реструктурируемой кредитной организации осуществляется в целях настоящей статьи после оценки их независимым оценщиком.

3. Закон «О НЕСОСТОЯТЕЛЬНОСТИ (БАНКРОТСТВЕ)» N 6-ФЗ от 8 января 1998 г. устанавливает основания признания должника несостоятельным (банкротом) или объявления должником о своей несостоятельности (банкротстве), регулирует порядок и условия осуществления мер по предупреждению несостоятельности (банкротства), проведения внешнего управления и конкурсного производства и иные отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов. Данный закон распространяется на все юридические лица, являющиеся коммерческими организациями (за исключением казенных предприятий), на некоммерческие организации, действующие в форме потребительского кооператива, благотворительного или иного фонда. К отношениям, связанным с несостоятельностью (банкротством) кредитных организаций, настоящий Федеральный закон применяется с особенностями, установленными федеральным законом о несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций.

В соответствии со ст. 102.Закона «О несостоятельности (банкротстве)» в ходе конкурсного производства конкурсный управляющий осуществляет инвентаризацию и оценку имущества должника.

Для осуществления указанной деятельности конкурсный управляющий вправе привлекать оценщиков и иных специалистов с оплатой их услуг за счет имущества должника, если иное не установлено собранием кредиторов или комитетом кредиторов.

В случае, если имуществом должника, подлежащим продаже в ходе конкурсного производства, является недвижимость, указанное имущество оценивается до продажи с привлечением независимого оценщика, если иное не установлено собранием кредиторов или комитетом кредиторов (ч.2. ст.102)

4. Закон РФ «О НЕГОСУДАРСТВЕННЫХ ПЕНСИОННЫХ ФОНДАХ» №75-ФЗ от 7 мая 1998г. регулирует отношения, возникающие при создании, осуществлении деятельности и ликвидации негосударственных пенсионных фондов, а также устанавливает основные принципы государственного контроля за их деятельностью.

В соответствии со ст.25 данного Закона «..Размещение пенсионных резервов, сформированных в соответствии с правилами фонда, производится исключительно в целях сохранения и прироста пенсионных резервов в интересах участников.»

При размещении пенсионных резервов в недвижимое имущество фонд обязан представлять государственному уполномоченному органу данные об оценке объекта недвижимого имущества, проведенной независимым оценщиком, имеющим разрешение (лицензию) на осуществление данного вида деятельности в соответствии с требованиями, установленными законодательством Российской Федерации.

5. Закон №14-ФЗ от 8 февраля 1998г. «ОБ ОБЩЕСТВАХ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ» определяет правовое положение общества с ограниченной ответственностью, права и обязанности его участников, порядок создания, реорганизации и ликвидации общества. Вкладом в уставный капитал общества могут быть деньги, ценные бумаги, другие вещи или имущественные права либо иные права, имеющие денежную оценку.

Если номинальная стоимость (увеличение номинальной стоимости) доли участника общества в уставном капитале общества, оплачиваемой неденежным вкладом, составляет более двухсот МРОТ такой вклад должен оцениваться независимым оценщиком. (ч.2. ст.15 Закона) Номинальная стоимость (увеличение номинальной стоимости) доли участника общества, оплачиваемой таким неденежным вкладом, не может превышать сумму оценки указанного вклада, определенную независимым оценщиком.

В случае внесения в уставный капитал общества неденежных вкладов участники общества и независимый оценщик в течение трех лет с момента государственной регистрации общества или соответствующих изменений в уставе общества солидарно несут при недостаточности имущества общества субсидиарную ответственность по его обязательствам в размере завышения стоимости неденежных вкладов.

6. Аналогичная норма содержится в законе «Об акционерных обществах» от 26 декабря 1995 г. №208-ФЗ, определяющем порядок создания и правовое положение акционерных обществ. В соответствии со ст. 34 акции общества при его учреждении должны быть полностью оплачены в течение срока, определенного уставом общества. Денежная оценка имущества, вносимого в оплату акций при учреждении общества, производится по соглашению между учредителями. Если номинальная стоимость приобретаемых таким способом акций и иных ценных бумаг общества составляет более двухсот МРОТ, то необходима денежная оценка независимым оценщиком (аудитором) имущества, вносимого в оплату акций и иных ценных бумаг общества.

Для определения рыночной стоимости имущества может быть привлечен независимый оценщик (аудитор). (ч.2 ст.77 Закона). Привлечение независимого оценщика (аудитора) для определения рыночной стоимости имущества является обязательным в случае выкупа обществом у акционеров принадлежащих им акций.

7. Закон №102-ФЗ от 16 июля 1998г. «ОБ ИПОТЕКЕ (ЗАЛОГЕ НЕДВИЖИМОСТИ)» регулирует отношения, возникающие из договора залога недвижимости.

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Статья 9 Закона определяет содержание договора об ипотеке, то есть его существенные условия. Как то (ч.1.ст.9) « В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.»

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

Законом от 09 ноября 2001 года «О внесении изменений и дополнений в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» было установлено следующее правило: « В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества».

8. Особое значение для оценочной деятельности имеет новый Земельный кодекс РФ (принят Государственной Думой 28 сентября 2001 года, одобрен Советом Федерации 10 октября 2001 года) и Закон от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ».

В новом Земельном кодексе участники земельных отношений классифицируются следующим образом:

собственники земельных участков - лица, являющиеся собственниками земельных участков;      землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;      землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;      арендаторы земельных участков - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;      обладатели сервитута - лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).

Земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

     Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:      1) земли сельскохозяйственного назначения;      2) земли поселений;      3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;      4) земли особо охраняемых территорий и объектов;      5) земли лесного фонда;      6) земли водного фонда;      7) земли запаса.

     Категория земель указывается в:      1) актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;      2) договорах, предметом которых являются земельные участки;      3) документах государственного земельного кадастра;      4) документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;      5) иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Непосредственно с оценочной деятельностью в Земельном кодексе связана глава Х «Плата за землю и оценка земли».

Статья 65. Платность использования земли

     1. Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.      2. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.      3. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.      Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.      Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.      4. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.      5. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Статья 66. Оценка земли

     1. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.      2. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации.      3. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

Минимуществом России разработаны методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки». Они могут использоваться для оценки не изъятых из оборота земельных участков.

Субъекты РФ также в своих нормативных правовых актах обращаются к деятельности оценщиков.

Например, Закон С-Петербурга «О ПОРЯДКЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, АРЕНДОДАТЕЛЕМ КОТОРЫХ ЯВЛЯЕТСЯ САНКТ-ПЕТЕРБУРГ» в ст.4. предусматривает право арендатора на независимую оценку рыночной ставки арендной платы:

«В случае возникновения спора о размере рыночной ставки арендной платы за конкретный объект нежилого фонда, определяемой арендодателем путем применения методов массовой оценки, арендатор или лицо, имеющее намерение использовать объект нежилого фонда по договору аренды, вправе заказать проведение индивидуальной оценки.

Результаты индивидуальной оценки подлежат применению, если оценка проведена оценщиком, имеющим право на проведение оценки государственной собственности.

Финансирование работ по индивидуальной оценке ставок арендной платы, осуществляемых по инициативе арендаторов или лиц, имеющих намерение использовать объект нежилого фонда, производится за их счет».

Распоряжением Губернатора Санкт-Петербурга от 01.08.96г. №113-р утверждены «Временное положение о порядке оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности» и «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности», которые действуют в части не противоречащей федеральному законодательству.