Тема 3. Оценочная деятельность в рф.

Развитие теоретических основ оценочной деятельности в России началось еще в ХIХ веке. Начало этому положили отмена крепостного права и введение новой системы налогообложения, когда потребовалось знать точную стоимость земли, недвижимости, заводов и фабрик. До начала ХХ века российские ученые-экономисты разработали комплексную систему оценки со своими особенностями и традициями, связанными, прежде всего, с несоизмеримыми по европейским меркам площадями оцениваемых земельных участков и объемами производства. Аналога такой системы не было во всем мире. Однако при командно-административной системе управления государством уже не требовалось оценивать рыночную стоимость недвижимости и предприятий, так как все цены задавались директивным путем, оценочная деятельность отсутствовала в России в течение семидесяти лет. С переходом к рыночным отношениям в нашей стране стала постепенно возрождаться и школа оценки бизнеса, но теперь она формируется под влиянием двух самых развитых школ оценочной деятельности – немецкой и американской – из которых черпаются передовые методики и технологии оценки.

Российская школа оценки бизнеса не должна точно копировать западные методики, так как большинство из них просто не возможно применить в российских условиях. Сегодня, не забывая собственных традиций оценочной деятельности, мы должны взять все самое лучшее из ведущих зарубежных школ, и адаптировать к российскому рынку. А для этого нужно подвергнуть детальному анализу и проработке зарубежную теорию и практику оценки недвижимости и бизнеса.

Развитие немецкой школы оценки предприятий можно условно разбить на три временных этапа:

1. до 1959 года – объективная оценка предприятий (расчет реальной стоимости);

2. с 1960 по 1970 гг. – переход к субъективной оценке предприятий, но объективная оценка все же имеет место (расчет реальной и капитализированной стоимости);

3. после 1971 года – переход к функциональной оценке предприятий (расчет капитализированной стоимости).

До 60-х гг. в немецкоязычной литературе доминировала объективная оценка предприятий. В ее основе лежало представление о том, что существует объективная стоимость предприятия (бизнеса), которая действительна для любого покупателя и продавца. Конкретные цели, возможности и потребности потенциальных покупателей и продавцов не принимались во внимание, а учитывались только факты, то есть конкретные физические параметры и характеристики оцениваемого предприятия. «Объективная стоимость предприятия выражает стоимость, достижимую при «нормальных» обстоятельствах, которая является независимой от всех особенных качеств, интересов или других субъективных факторов субъектов оценки».

Теория субъективной оценки предприятий (бизнеса) развивалась в Германии в течение 60-х гг. Исходя из этой теории, стоимость предприятия определяется для абсолютно конкретного субъекта оценки с учетом его субъективных целей, возможностей и ожиданий. Можно также сказать, что субъективная стоимость предприятия является граничной величиной на переговорах, то есть максимальной ценой подлежащей оплате с точки зрения потенциального покупателя или, по меньшей мере, той ценой, которую нужно достигнуть с точки зрения потенциального продавца.

Понятие субъективной стоимости предприятия тесно связано с альтернативной возможностью использования капитала. «Субъективная стоимость предприятия представляет собой внутреннее основание для принятия решения одной из сторон на переговорах, а фактически согласованная цена это результат переговоров».

Разногласия между объективной и субъективной теориями оценки стоимости предприятия были преодолены в 70-е гг. в функциональной теории оценки, разработанной «Кёльнской школой».

«Функциональная оценка предприятий отрицает как субъективную теорию оценки, так и существование объективной, подходящей для всех и для каждого стоимости предприятия. Она исходит, прежде всего, из того, что оценка предприятия в реальности служит многочисленным целям, и эти различные цели оценки имеют определяющее влияние на систему оценки, технику, методы, и вместе с тем также на результат оценки (зависимость стоимости предприятия от целей оценки). Различные цели оценки приводят, как правило, к различной стоимости предприятия: оценка предприятия с целью вычисления налога ориентируется на абсолютно иные точки зрения, чем оценка, целью которой является, например, создание основы для принятия решения потенциальным покупателем».

Интересно, что немецкие стандарты оценочной деятельности (KFS/BW1) содержат особенную функцию эксперта-оценщика – функцию «независимого» эксперта, который должен устанавливать «объективную стоимость предприятия».

В соответствии с текстом стандартов объективная стоимость предприятия определяется как «…стоимость в рамках уже существующей проводимой предприятием производственной концепции, оцененной по альтернативным инвестиционным вложениям на рынке долгосрочных капиталов. Она вычисляется с помощью таких приемов, которые рассматриваются в отношении большинства потенциальных покупателей предприятия с точки зрения репрезентативного решения по вложению на рынке долгосрочных капиталов».

В США оценка предприятий (бизнеса) с давних пор рассматривалась как инвестиционно-теоретическая проблема, к которой нужно применять общепризнанные принципы теории финансирования и инвестирования, и соответственно – теорию рыночного капитала. Американской школе оценки чужды понятия функциональной теории оценки, здесь различают три основные величины оценки стоимости предприятия:

1. рыночная (сравнительная) стоимость;

2. доходная стоимость;

3. затратная стоимость.

В рамках сравнительного подхода стоимость предприятия выводится исходя из сравнения с рыночными (биржевыми) ценами сопоставимых, открыто котируемых предприятий или из цен завершенных в прошлом сделок с сопоставимыми предприятиями. Наряду со сравнительным подходом в США, прежде всего, распространен доходный метод, наиболее частой модификацией которого является метод капитализированной прибыли. Лишь в исключительных случаях или в качестве контрольной величины для результатов полученных доходным или сравнительным методом в США рассчитывается стоимость предприятия на базе затратного подхода, который концептуально соответствует методу реальной стоимости имущества.

Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" является основой всей системы законодательных и правовых нормативных документов, регулирующих оценку стоимости имущества.

Для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Согласно Федеральному Закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (статья 5), к объектам оценки относятся:

• отдельные материальные объекты (вещи);

• совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

• право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

• права требования, обязательства (долги);

• работы, услуги, информация;

• иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Основными направлениями оценочной деятельности являются оценка бизнеса (предприятий как имущественных комплексов), недвижимости, движимого имущества (например, машин и оборудования), интеллектуальной собственности. Интеллектуальная собственность - вид нематериальных активов, как правило, защищенных действующим законодательством от несанкционированного использования (авторские права, патенты, торговые марки и т.п.). Оценке подлежат и нематериальные активы - долгосрочные активы, не имеющие осязаемой формы, но имеющие стоимость, основанную на правах их обладателя: условная стоимость репутации и деловых связей фирмы (гудвилл), конкурентные преимущества, патенты, товарные знаки, авторские права.