Тема 2. Право собственности.

Понятие права собственности является одним из основных понятий, на которые опирается теория оценки. Приступая к процессу оценки какого-либо объекта (предприятия, объекта недвижимости, интеллектуальной собственности и т.п.) оценщик определяет какими правами по отношению к оцениваемому объекту обладает заказчик, проводит юридическое исследование права собственности с целью выяснить, обладает ли заказчик полным правом собственности (или другим вещным правом, например – правом аренды) на объект, не обременено ли это право (например, залогом, сервитутом и т.п.). В процессе оценки определяется стоимость не самого объекта, а права собственности (другого вещного права) на объект оценки. Поэтому для оценщика крайне важно понимать юридический смысл термина «право собственности», знать в каких случаях оно возникает и в каких утрачивается, каким образом оно должно быть зарегистрировано.

В системе гражданского законодательства Российской Федерации особое значение придается нормам, регулирующим отношение лица к вещи (имуществу). Это отношение, являясь по существу субъект-объект­ным, всегда носит активный, деятельностный характер. Оно связано с непосредственным воздействием на вещь с целью удовлетворения инте­ресов лица, обладающего по отношению к ней определенным набором юридических прав и обязанностей, т. е. управомоченного субъекта, в сфере хозяйственного господства которого находится та или иная вещь. Имен­но это деятельностное отношение управомоченного субъекта к вещи (как находящейся в его собственности, так и не являющейся его собственно­стью) составляет основное содержание вещного права.

К вещным правам лиц, не являющихся собственниками, ст. 216 Граж­данского кодекса РФ относит право пожизненного наследуемого владе­ния земельным участком, находящимся в государственной или муници­пальной собственности; право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; право хозяйственного ведения имуществом; право оперативного управления имуществом; право ограниченного пользова­ния чужим земельным участком (сервитут); другие вещные права несоб­ственников.

К вещным правам лиц, являющихся собственниками, относится право собственности. Собственность — экономическая категория, характери­зующая вид имущественных отношений между людьми по поводу при­надлежности (производства, распределения или присвоения) тех или иных материальных благ.

Право собственности — юридическое понятие, которое имеет как объективный, так и субъективный смысл. В объективном смысле право собственности — система правовых норм, регулирующих общественные отношения собственности. Эта система образована первой и второй гла­вами Конституции Российской Федерации, нормами Гражданского ко­декса РФ и другими законодательными актами, регулирующими данное отношение. Содержание права собственности в субъективном смысле из­ложено в ст. 209 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с этой статьей право собственности складывается из трех компонентов: права владения имуществом; права пользования имуществом; права распоряжения иму­ществом.

Право владения — это право собственника фактически обладать иму­ществом и удерживать его в сфере своего хозяйственного господства. Право владения не требует, чтобы собственник находился в непосредственном контакте с вещью. Например, уезжая в длительную командировку, соб­ственник является владельцем своего имущества, оставшегося в кварти­ре.

Право пользования — это право извлекать из вещи ее полезные свой­ства, включая право присваивать доходы и плоды, приносимые этой ве­щью. Право пользования, как и право владения, может быть передано несобственнику, например по договору аренды (ст. 606 ГК РФ ).

Право распоряжения — это право определять юридическую судьбу вещи путем совершения актов в отношении этой вещи (продать, обме­нять, заложить, подарить, вплоть до уничтожения или потребления вещи).

Главный признак всех трех правомочий в том, что собственник вла­деет, пользуется и распоряжается имуществом исключительно по свое­му усмотрению и вправе совершать в отношении своего имущества лю­бые действия, не противоречащие закону и иным нормативным актам.

На движимое имущество право собственности возникает с момента передачи вещи из рук в руки, если иное не предусмотрено законом или договором. На недвижимое имущество право собственности возникает с момента нотариального удостоверения сделки и государственной регистрации права собственности.

Собственник может передать свое имущество в доверительное управ­ление другому лицу (доверительному управляющему), что не влечет пе­рехода права собственности к этому лицу, которое обязано осуществлять управление имуществом в интересах собственника.

В соответствии с п. 2 ст. 8 Конституции РФ и п. 1 ст. 212 ГК РФ в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом част­ная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Сле­дует отметить, что «форма собственности» — это не юридическая, а эко­номическая категория. Каждая форма собственности должна вызы­вать появление соответствующего ей права собственности. Субъектами государственной и муниципальной собственности являются Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образо­вания (городские и сельские населенные пункты ). Субъектами частной собственности являются граждане и юридические лица.

Имущество может принадлежать на праве собственности не одному, а двум и более лицам. Это зафиксировано в п. 2 ст. 35 Конституции РФ, где указывается, что «каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совме­стно с другими лицами». В таких случаях на имущество возникает общая собственность, которая подразделяется на долевую собственность и со­вместную собственность.

Общая собственность возникает по различным основаниям. Напри­мер, по отношению к лицам, состоящим в браке. Возникает она также и в порядке наследования имущества или совместной покупки вещи и по другим основаниям.

Общая долевая собственность возникает либо в силу закона, либо устанавливается по соглашению сторон. Это означает, что общее имуще­ство разбивается на доли, количество которых соответствует числу соб­ственников. Размер долей может устанавливаться по соглашению сто­рон, в зависимости от величины вклада каждого собственника в общее имущество либо по закону. Если закон не устанавливает размеры долей и стороны не оговаривают величину доли каждого собственника, то иму­щество делится в равных долях. Размер доли может увеличиваться или уменьшаться в зависимости от изменения числа участников общей соб­ственности.

Каждый из участников общей долевой собственности вправе по своему ус­мотрению продать свою долю, подарить ее, завещать, отдать в залог либо распорядиться ею иным способом. При продаже своей доли участник обязан письменно известить об этом остальных участников общей соб­ственности с указанием цены вещи и других условий покупки. Если ос­тальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение одного месяца, а в праве собственности на движи­мое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец впра­ве продать свою долю другому лицу. Если участник общей долевой соб­ственности отчуждает свою долю имущества с нарушением установлен­ных правил, остальные участники общей долевой собственности вправе обжаловать его действия в суде в течение трех месяцев со дня соверше­ния сделки, ущемляющей их права.

Совместная собственность возникает только в силу закона. Она оз­начает, что имущество находится в общей собственности без определе­ния долей собственников. Таковой является общая собственность супру­гов (ст. 256 ГК РФ) и собственность крестьянского (фермерского) хо­зяйства (ст. 257 ГК РФ). Участники совместной собственности владеют, пользуются и распоряжаются имуществом совместно по взаимному со­гласию. Каждый из участников совместной собственности вправе совер­шать любые сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения сторон. В случае совершения сделки без необхо­димых полномочий она может быть признана недействительной по тре­бованию других собственников. Выделение доли участника совместной соб­ственности допускается лишь при его выходе из состава участников. При этом имущество делится на равные доли среди всех участников. В случае несогласия сторон доля каждого участника совместной собственности определяется в судебном порядке (например, при расторжении брака).

Основаниями приобретения права собственности являются юри­дические факты, с которыми закон связывает наступление правомочий владения, пользования и распоряжения имуществом. Общепринято де­лить основания возникновения права собственности на первоначальные и производные.

Первоначальные способы приобретения права собственности не зави­сят от прав предшествующего собственника. Право собственности возникает либо впервые, либо независимо от воли прежнего обладателя вещи. К первоначальным способам приобретения права собственности относятся:

1. Право собственности на вновь изготовленную или созданную вещь. В данном случае объектами права собственности может являться движи­мое и недвижимое имущество. При этом право собственности на недви­жимое имущество подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации. Особый случай представляет собой приоб­ретение права собственности на недвижимое имущество, созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенными нару­шениями установленных правил и норм (самовольная застройка, ст. 222 ГК РФ). По общему правилу лицо, осуществившее самовольную заст­ройку, не приобретает на нее право собственности, за исключением слу­чаев, предусмотренных законом. Право собственности на самовольную застройку может быть признано судом в двух случаях: а) если постройка осуществлена лицом на не принадлежащем ему земельном участке, то за этим лицом может быть признано право собственности на постройку при условии, что данный участок в установленном порядке будет предо­ставлен этому лицу под возведенную постройку; б) если лицу, осуще­ствившему постройку на не принадлежащем ему земельном участке, не может быть предоставлен этот участок, то право собственности на пост­ройку признается судом за собственником земельного участка, на кото­ром находится постройка. При этом лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расхо­ды на постройку в размере, определенном судом.

2. Право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования имущества. В соответствии со ст. 136 ГК РФ поступления, полученные в результате использования имущества, при­надлежат лицу, использующему это имущество, если иное не предус­мотрено законом или договором.