Модуль 8. Правовые режимы отдельных категорий земель

Теоретическое занятие (лекция) - 2 часа.

Тип лекции - информационная лекция.

Структура лекции: Правовые режимы отдельных категорий земель (вопросы):

1. Понятие и состав земель населенных пунктов.

2. Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения.

3. Понятие, состав и общая характеристика правового режима земель промышленности и иного специального назначения.

4. Понятие и состав земель лесного фонда.

5. Понятие и состав земель водного фонда.

Основные тезисы лекции:

Земли населенных пунктов – одна из наиболее востребованных оборотом категорий земель. Федеральным законом от 18.12.2006 № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в Земельный кодекс РФ, касающиеся данной категории земли.

Согласно определению ст. 84 ЗК землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Земли населенных пунктов отделяются от земель иных категорий границами городских, сельских населенных пунктов.

Ранее данная категория земель имела другое наименование – «земли поселений», однако Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» название данной категории земель уточнено. Это вызвано, в частности, тем обстоятельством, что в соответствии с Федеральным законом от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ (ред. от 08.11.2007) «Об общих принципах организации местного самоуправления» понятие «поселение» имеет более широкий смысл, чем понятие «населенный пункт». Так, согласно ст. 1 названного Закона N 131-ФЗ в состав сельского поселения может входить как один, так и несколько объединенных общей территорией сельских населенных пунктов. Использование термина «поселение» в названном Законе и в Земельном кодексе в двух разных значениях вызывало определенные трудности на практике, на что неоднократно обращалось внимание в юридической литературе. Теперь эта терминологическая путаница устранена.

Поскольку основное назначение земель данной категории - использование их для застройки и развития населенных пунктов в настоящем времени или в ближайшей перспективе, многие отношения, связанные с использованием этих земель, регулируются нормами Градостроительного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г.

На данную категорию земель принцип приоритета земель сельскохозяйственного назначения не распространяется. Здесь действует приоритет генерального плана развития. При застройке населенного пункта должны учитываться интересы настоящих и будущих поколений, поэтому использование земель населенных пунктов осуществляется соблюдением градостроительных регламентов, правил землепользования и застройки. Все земли в границах населенного пункта находятся в сфере управления органов государственной власти, органов местного самоуправления этих населенных пунктов.

Как справедливо отмечалось в юридической литературе, с признанием земли недвижимым имуществом и введением частной собственности на землю стало очевидно, что именно земли городов и иных населенных пунктов наиболее привлекательны для инвесторов. О.М. Козырь правильно подметила происходящие в последние годы изменения в использовании таких земель: "Преимущественное развитие получили жилая застройка, застройка офисными помещениями, спортивными комплексами и культурно-развлекательными сооружениями. В то же время почти не возводятся новые объекты производственного назначения, а ряд старых зданий производственного назначения предназначается под реконструкцию или снос, с целью освобождения территории под жилищное и офисное строительство. Наряду с положительными тенденциями (например прекращение или вывод экологически вредных производств) здесь прослеживаются и отрицательные - уничтожение под видом "реконструкции" памятников истории и культуры".

Земельный кодекс РФ предъявляет некоторые требования к установлению границ городских и сельских населенных пунктов, которые не могут пересекать границы муниципальных образований или выходить за их границы, а также пересекать границы земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам. Статья 84 определяет, что установление или изменение границ населенных пунктов может происходить при утверждении (изменении) генерального плана городского округа, поселения, расположенных в границах соответствующего муниципального образования, либо при утверждении (изменении) схем территориального планирования муниципального района, отображающих границы сельских населенных пунктов, расположенных за пределами границ поселений (на межселенных территориях). Исключение составляют города федерального значения Москва и Санкт-Петербург, утверждение изменения границ которых осуществляется по решению Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации.

Согласно Федеральному закону от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»установление или изменение границ населенных пунктов, а также включение земельных участков в границы населенных пунктов либо исключение земельных участков из границ населенных пунктов является переводом земель населенных пунктов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов.

Согласно ст. 4.1 Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» до утверждения генеральных планов городских округов, генеральных планов поселений, схем территориального планирования муниципальных районов, но не позднее 1 января 2010 г. включение земельных участков в границы населенных пунктов или исключение земельных участков из границ населенных пунктов осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов РФ, за исключением случаев включения земельных участков в границы городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга или исключения земельных участков из границ городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга.

В случае необходимости установления или изменения видов разрешенного использования земельных участков решение о включении земельных участков в границы населенных пунктов либо об исключении земельных участков из границ населенных пунктов принимается одновременно с решением об установлении или об изменении видов разрешенного использования включаемых в границы населенных пунктов земельных участков либо земельных участков, исключаемых из границ населенных пунктов.

Указанной статьей предусмотрен определенный порядок включения земельного участка в границы населенного пункта или его исключения из границ населенного пункта. Далее для краткости мы будем говорить о включении земельного участка в границы населенного пункта, но следует иметь в виду, что в отношении исключения земельного участка из границ населенного пункта действует тот же порядок.

Процедура включения земельного участка в границы населенного пункта начинается с мотивированного заявления заинтересованного лица (т.е. органа государственной власти РФ, органа государственной власти субъекта РФ, органа местного самоуправления, физического или юридического лица) о включении земельного участка в границы населенного пункта и об установлении или об изменении вида разрешенного использования земельного участка. Такое заявление направляется в орган местного самоуправления городского округа или поселения, на территориях которых находится населенный пункт, а в случае если земельный участок расположен на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района.

К заявлению прилагается кадастровый паспорт земельного участка, а также копии документов, удостоверяющих личность заявителя - физического лица, либо выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей - для индивидуальных предпринимателей или выписка из единого государственного реестра юридических лиц - для юридических лиц. Физические или юридические лица представляют также правоустанавливающие документы на земельные участки. Требовать представления иных документов не допускается.

Не умаляя значения земель иных категорий, можно сказать, что земли сельскохозяйственного назначения все же выделяются среди земель других категорий, ведь только земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения (сельскохозяйственные угодья) выступают в качестве основного средства производства в сельском хозяйстве. Сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища, земли, занятые садами, виноградниками и т.п.) обособляются законодательством от иных сельскохозяйственных земель «не только в целях установления особого режима охраны, но и с точки зрения возникновения, реализации и прекращения прав на земельные участки из их состава, и поэтому сельскохозяйственные угодья можно выделить как особый объект права собственности».

Конечно, ведение сельского хозяйства может в ограниченных пределах осуществляться и на землях других категорий, например, на землях населенных пунктов могут выделяться зоны сельскохозяйственного использования, однако режим этих территориальных зон подчиняется режиму земель «своей» категории, т.е. режиму земель населенных пунктов.

По определению ст. 77 ЗК земли сельскохозяйственного назначения это земли за границами населенного пункта, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Конечно, эти земли неоднородны. Помимо сельскохозяйственных угодий, в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются и земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных природных и антропогенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. При этом земельные участки, занятые перечисленными «несельскохозяйственными» объектами, уже являются пространственным базисом для размещения этих объектов, а использование таких участков как бы «подчинено» целям сельскохозяйственного производства.

Вопросы распределения и использования земель сельскохозяйственного назначения раскрываются в ст. 78-82 ЗК РФ.

Так, земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей гражданами, в том числе ведущими крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество; хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями; некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями; казачьими обществами; опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научно-исследовательских организаций, образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений; общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов.

Использование земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель, предоставляемых на период осуществления строительства дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, осуществляется при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель для нужд сельского хозяйства без перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий.

Сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), могут быть в соответствии с законодательством субъектов РФ включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается.

Приоритет в составе земель сельскохозяйственного назначения, безусловно, имеют сельскохозяйственные угодья, которые подлежат особой охране. Как справедливо отмечает И.А. Иконицкая, правовая охрана сельхозугодий имеет два основных аспекта: количественный и качественный. В целях сохранения качества сельскохозяйственных земель, в частности, принят Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения». При этом под плодородием земель сельскохозяйственного назначения понимается способность почвы удовлетворять потребность сельскохозяйственных культурных растений в питательных веществах, воздухе, воде, тепле, биологической и физико-химической среде и обеспечивать урожай сельскохозяйственных культурных растений. Достижение этой цели обеспечивается с помощью различных мероприятий, установленных Законом, - агротехнических, агрохимических, мероприятий по нормированию качества сельскохозяйственных земель и т.п.

«Количественный аспект, - указывает И.А. Иконицкая, - преследует цель по возможности сохранить ценные угодья в сельскохозяйственном производстве, минимизировать их изъятие для предоставления в несельскохозяйственных целях». Этот аспект получил отражение в ст. 79 ЗК), в которой, в частности, закреплено право субъектов РФ, располагающих особо ценными продуктивными сельскохозяйственными угодьями, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), принять меры к их сохранению. В частности, субъекты РФ могут включить эти угодья в перечень земель, использование которых для других целей не допускается.

Практические и семинарские занятия - 4 часа.

Управление самостоятельной работой студента – 9 часов.

Практическое занятие 1. Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения

Форма проведения занятия: решение задач, разбор кейсов.

(2 часа)

Вопросы к практическому занятию

1. Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения, земель сельскохозяйственного использования.

2. Фонд перераспределения земель.

3. Порядок и особенности предоставления земель для сельскохозяйственных и несельскохозяйственных нужд.

Практическое занятие 2. Правовой режим земель населенных пунктов

Форма проведения занятия: решение задач, разбор кейсов.

(2 часа)

Вопросы к практическому занятию

1. Понятие и состав земель населенных пунктов.

2. Градостроительная документация, определяющая правовой режим земель населенных пунктов.

3. Разрешенное использование земель населенных пунктов.

4. Правовой режим пригородных зон.

Задачи

Задача 1. Гражданин Симонов А.П. в 2002 году обратился в администрацию МО «Ялуторовский район» с заявлением о предоставлении ему садового участка. Рассмотрев заявление, администрация в предоставлении участка отказала. Отказ был мотивирован тем, что гражданину С. в 1994 году бесплатно был предоставлен земельный участок, который впоследствии был им продан.

Права ли администрация муниципального образования? В какой орган может быть обжаловано гражданином решение об отказе в предоставлении участка

Задача 2. Администрацией города издано распоряжение «О предварительном согласовании места расположения АЗС на землях ГОУ «Тюменская сельскохозяйственная академия». Кадастровая оценка изымаемого у академии участка (пашня) 30 баллов, средняя кадастровая оценка пашни по району 20 баллов.

Компетентным ли органом принято распоряжение? Какие существуют ограничения при предоставлении сельскохозяйственных земель для несельскохозяйственных нужд? Как будет решен вопрос с отводом земельного участка, если земли академии включены в перечень особо ценных сельскохозяйственных земель?

Задача 3. Гражданин Н., постоянно проживающий в городе, обратился с заявлением в администрацию МО «Сорокинский район» с заявлением о предоставлении земельного участка для ведения КФХ. Администрация муниципального образования отказала в предоставлении земельного участка мотивировав тем, что гражданин Н. не является жителем Луганского сельского совета и не имеет опыта работы в сельском хозяйстве.

Правомерен ли отказ МО «Сорокинский район»?

Задача 4. Васильев решил организовать крестьянское хозяйство и предъявил требование к ОАО «Рассвет», в котором он работал, о выделе ему в натуре земельного участка из земель общества. а) АО «Рассвет» отказало в предоставлении земельного участка, обосновав тем, что внесенный ранее Васильевым земельный участок является собственностью общества и не может быть выделен. б) АО «Рассвет» согласилось на выдел Васильеву земли в натуре, но Васильев оспорил качество и место расположения выделенного участка.

Каковы условия и порядок выдела земельного участка в счет земельной доли? Решите дело в каждой ситуации.

Задача 5. Гражданин Дании, временно проживающий и зарегистрированный в Тюмени, обратился в администрацию Тюменского района с заявлением о предоставлении земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства.

Являются ли иностранные граждане субъектами использования земель сельскохозяйственного назначения? Как будет рассмотрено заявление гражданина Дании?

Задача 6. ОАО «Дорстрой» обратилось в Правительство области с ходатайством о переводе земельного участка, из состава земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности СХПК «Кировское», в земли промышленности. В обоснование перевода ОАО «Дорстрой» указало, что перевод необходим для добычи песка, который используется для строительства дорог. К ходатайству было приложено согласие собственника земельного участка на перевод участка и расчеты потерь сельскохозяйственного производства.

В каком порядке и в каких случаях осуществляется перевод земель сельскохозяйственного назначения в земли других категорий? Как будет решен вопрос о переводе, если кадастровая стоимость пашни СХПК 36 баллов, а средняя кадастровая стоимость пашни по району 26 баллов?

Задача 7. В 1994 году было образовано КФХ. В состав КФХ вошло 6 человек. Для ведения КФХ было выделено 70 га земли. Впоследствии из-за неприязненных отношений с главой КФХ 3 члена хозяйства в 2003 году обратились в суд с заявлением о выделе доли имущества КФХ и части земельного участка в связи с их выходом из КФХ.

Как будет решен возникший спор?

Задача 8. Петренко, являющийся главой крестьянского хозяйства предъявил иск в суд общей юрисдикции к местной администрации, отказавшей ему в предоставлении дополнительного земельного участка для ведения фермерского хозяйства. Производство по данному делу прекращено в связи с тем, что разрешение этого спора подведомственно арбитражному суду. Обжалуя данное определение, Петренко просил его отменить, полагая, что этот спор должен рассматриваться общим судом.

Решите дело.

Задача 9. Правление садоводческого товарищества «Полянка» заключило договор аренды земельного участка, находящегося в общей совместной собственности товарищества, с индивидуальным предпринимателем для размещения летнего кафе. Члены товарищества, считая, что решение данного вопроса относится к компетенции общего собрания, обжаловали решение правления в суд.

Какое решение должен принять суд?

Задача 10. Семья Самойловых, проживающая в селе Речкино, на протяжении длительного времени использует один и тот же земельный участок для сенокошения. В 2005 году Самойловы решили оформить права на данный участок.

Разъясните Самойловым порядок оформления прав на данный земельный участок.

Задача 11. Жители многоквартирного дома направили заявление в администрацию города, в котором выразили протест, в связи с предоставлением земельного участка ООО «Сибирь» для строительства АЗС в непосредственной близости с домом. В заявлении они указали, что они не были проинформированы об отводе земельного участка и строительстве объекта.

Обязана ли администрация города информировать граждан об отводе земельных участков, о строительстве объектов? Какие действия вправе предпринять граждане, если градостроительная деятельность затрагивает их интересы?

Задача 12. Администрацией города издано распоряжение «О предварительном согласовании места размещения торгового комплекса в первом микрорайоне ОАО «Алькор». Органом архитектурно-строительного надзора после издания распоряжения выдано разрешение ОАО «Алькор» на ограждение строительной площадки и закладку нулевого цикла.

Оцените законность распоряжения администрации города и действий органа архитектурно-строительного надзора.

Задача 13. ОАО является собственником земельного участка, на котором расположен магазин продовольственных товаров. С целью увеличения площади магазина ОАО приобрело по договору купли-продажи у индивидуального предпринимателя Орлова смежный земельный участок. После совершения сделки ОАО обратилось в администрацию города за разрешением объединить оба земельных участка в один.

Какой орган имеет право выдавать разрешения на объединение земельных участков? Как будет решен вопрос об объединении, если земельные участки находятся в пределах границ одной территориальной зоны и если участки находятся в границах разных территориальных зон.

Задача 14. ОАО «Корунд» обратилось в администрацию города Н. с заявлением о выдаче ему градостроительного плана земельного участка. В администрации города директору ОАО разъяснили, что в связи с большим количеством заявок градостроительный план будет изготовлен в течение двух месяцев и только после оплаты расходов на его изготовление.

Оцените законность действий администрации города Н.

Задача 15. ООО «Диэл» владеет земельным участком площадью 3 га, вмещающим в себя рынок и автостоянку, на праве аренды. Администрация города на части участка ООО начала строительство водопровода насосной станции, в связи с чем запретило ООО пользоваться этой частью участка. ООО, считая. Что данными действиями незаконно ограничено право пользования землей обратилось в суд.

Решите дело.

Задача 16. Прокуратура области провела проверку соблюдения законности при подготовке и утверждении правил землепользования и застройки города.

В ходе проверки было установлено, что решение о подготовке правил землепользования и застройки города было принято главой администрации 11 января текущего года. Сообщение о принятом решении было опубликовано в средствах массовой информации 30 января. В сообщении содержалась информация следующего характера:

- о составе и порядке деятельности комиссии по подготовке правил;

- о последовательности градостроительного зонирования применительно к территориям поселения;

- о порядке и сроках проведения работ по подготовке проекта правил.

После проведения 15 мая публичных слушаний по проекту правил землепользования и застройки, указанный проект с обязательными приложениями был представлен главе администрации города. Через две недели после получения проекта глава администрации направил проект правил в городскую Думу для утверждения.

Какие нарушения закона были допущены администрацией города при подготовке проекта правил землепользования и застройки?

Задача 17. Администрацией города было опубликовано сообщение о проведении аукциона по продаже земельного участка для жилищного строительства. Участниками аукциона было признано два акционерных общества. В день проведения аукциона один из участников отказался от участия в аукционе. По указанной причине аукцион был признан не состоявшимся. Администрация города, по решению которой проводился аукцион, отказалась от заключения договора по начальной цене с оставшимся участником и объявило о проведении повторного аукциона.

Правомерен ли отказ администрации города? Нарушены ли права акционерного общества как участника аукциона?

Задача 18. Администрацией города был подготовлен проект генерального плана города. Часть граждан посчитала, что проект не отвечает требованиям рациональной организации территории, и приняла решение направить проект генерального плана на государственную экспертизу. Одновременно в администрацию города граждане направили заявление с просьбой не проводить публичные слушания и не направлять проект генерального плана на утверждение до получения результатов государственной экспертизы проекта генерального плана.

Законны ли требования граждан города? Требуется ли обязательное проведение государственной экспертизы проекта генерального плана поселения? Подлежит ли утверждению проект генерального плана, если по проекту получено отрицательное заключение государственной экспертизы?

Задача 19. Администрация города издала распоряжение об отводе земельного участка в пригородной зоне города для строительства детского дома.

Оцените законность распоряжения. Компетентным ли органом издано распоряжение? В каких случаях могут предоставляться земельные участки для строительства объектов в пригородных зонах?

Задача 20. Религиозная организация и ОАО являются смежными землепользователями. ОАО без проектной документации, соответствующего разрешения начало работы по реконструкции склада в виде надстройки 2 этажа. Реконструируемый склад находится в непосредственной близости от жилого корпуса религиозной организации, не имеет зоны ограждения. Надстройка затемняет здание, способствует попаданию осадков на узкую территорию между ней и жилым корпусом. На все требования религиозной организации прекратить работы ОАО ответило отказом.

В каком порядке проводится реконструкция зданий? Требуется ли согласие смежного землепользователя на проведение работ по реконструкции? Какие действия должна предпринять религиозная организация для защиты своих прав.