4. Затратный подход к оценке объектов интеллектуальной собственности. Этапы проведения оценки.

На сегодняшний день существует несколько подходов к оценке интеллектуальной собственности. Подход к оценке стоимости — общий способ определения стоимости, в рамках которого используются один или более методов оценки.

Предпочтения при выборе того или иного подхода к оценке зависит от наличия необходимой информации, требований покупателей или собственников объектов интеллектуальной собственности (ОИС), экономической ситуации на момент оценки.

Затратный подход используется при оценке стоимости ОИС, если невозможно найти объект — аналог, отсутствует какой-либо опыт реализации подобных объектов или прогноз будущих доходов не стабилен. Среда реализации ОИС очень неопределенна и успех зависит от колоссального количества факторов.

Затратный подход предполагает определение стоимости ОИС на основе калькуляции затрат, необходимых для создания или приобретения, охраны, производства и реализации объекта интеллектуальной собственности на момент оценки.

К примеру, такие объекты интеллектуальной собственности, как информационные базы данных, подпадающие под определение нематериального актива, создаются на протяжении довольно длительного периода, и расходы на их формирование чаще всего списываются по расходным статьям. Собранная научная библиотека, к примеру, может представлять собой огромную ценность — в некоторых случаях она может быть самым дорогостоящим активом предприятия, особенно в тех случаях, если это предприятие — научный институт или высшее учебное заведение. Но оценить степень участия этого актива в создании других, а соответственно и долю в будущих доходах практически невозможно. Активы подобного рода оцениваются, как правило, методом стоимости создания, то есть с точки зрения затратного подхода, без учета возможных прибылей.

Могут применяться несколько методов оценки затрат на создание ОИС:

• Метод стоимости замещения объекта оценки заключается в суммировании затрат на создание ОИС, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

• Метод восстановительной стоимости заключается в суммировании затрат в рыночных ценах, существующих на дату оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

• Метод исходных затрат заключается в суммировании исторических (первоначальных) затрат, пересчитанных с учетом настоящих условий с учетом индекса изменения цен в данной отрасли.

При оценке следует учитывать все существенные расходы, среди которых такие как оплата труда, маркетинговые и рекламные расходы, расходы на страхование рисков, связанных с объектами интеллектуальной собственности, расходы и издержки на решение правовых конфликтов, на израсходованные материалы, себестоимость научно-методического обеспечения, индивидуализации собственной продукции — логотипа, лицензий, сертификатов и т. д.

Также необходимо отдавать себе отчет в наличии различных форм устаревания — физическом износе, функциональном устаревании, устаревании, учитываемом регулирующими органами, технологическом устаревании и экономическом устаревании, которые должны применяться к стоимости объекта интеллектуальной собственности.

 5 этапов на проведение оценки:

1)                  заключение договора на проведение оценки

2)                  сбор и анализ информации необходимой для проведения оценки

3)                  применение  подходов  к оценке включая выбор методов оценки и проведение необходимых расчетов

4)                  согласование результатов  применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки

5)                  составление отчета об оценке

Основными задачами 1 этапа являются:

1)                   Определение объекта оценки

2)                  Определение цели оценки

3)                  Определение вида стоимостей объекта оценки

Определение объекта оценки предполагает четкое и конкретное указание, описание местоположения объекта оценки, а также определение иных его параметров, позволяющих однозначно, без всяких оговорок идентифицировать объект оценки. Определение или формулирование цели оценки предполагает выбор подходов и методов при расчете стоимости объекта оценки. Определение вида стоимости предполагает четкое и конкретное её наименование, поскольку в противном случае, если этого не сделать, оценщик в соответствии с законом имеет право самостоятельно определить тот вид стоимости, который он будет рассчитывать и обосновывать.  Вместе с тем законодательство не ограничивает заказчика в определении того вида стоимости оцениваемой недвижимости , который его интересует, но при этом видение заказчика по поводу стоимости, которую хочет знать, должна быть четко и конкретно описана и согласована с оценщиком. Кроме этого на этом этапе определяются или оговариваются дата на которую проводится оценка, а также ограничивающие условия и иные обстоятельства, которые оказывают или могут оказать свое влияние на величину рассчитываемой стоимости. В дальнейшем в своей работе оценщик руководствуется именно этой исходной информацией и желанием заказчика по поводу определения вида стоимости.

На втором этапе проводится сбор и обработка следующей информации:

1)                  Выявляются правоустанавливающие документы, сведения об объекте оценки, а также сведения обременении или обременениях наложенных на объект оценки. Одним из видов правоустанавливающих документов на недвижимость является свидетельство о регистрации, право собственности в органах юстиции. Если на объект недвижимости наложены какие-либо обременения, предполагающие ограничения права текущего собственника на отчуждение этой недвижимости, передачу ее в залог, обременения подобного рода регистрируются в органах юстиции и указываются в свидетельстве о праве собственности.  Кроме этого оценщиком должна быть найдена и собрана иная правоустанавливающая информация или документация.

2)                  Данные бухгалтерского учета и отчетностей, имеющие отношения к объекту оценки.

3)                  Собирает  оценщик информацию о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки. для недвижимости источником такой информации выступает технический паспорт. В этом паспорте содержится вся информация об объекте недвижимости как то дата ввода в эксплуатацию, материал из которого построена эта недвижимость, в т.ч. по каждому из её конструктивных элементов (фундамент, стены, перекрытия, лестничные пролеты, шахты лифта, кровля и т.д.). Кроме этого технический паспорт содержит в себе такую важнейшую информацию как поэтажный план. Любая недвижимость содержит в себе так называемые инженерные сети (электропроводка, система отопления, телефонизация). Оценщик собирает информацию и об инженерной обеспеченности недвижимости. Следует иметь в виду, что технический паспорт является документом срочным, поэтому оценщик должен убедиться, что технический паспорт на дату оценки является документом действующим. Кроме этого оценщик должен убедиться и в том, что перепланировки, которые могут быть в недвижимости нашли свое отражение в этом техническом паспорте. Оценщик также должен убедиться, что эти перепланировки носят законный характер, т.е. согласованы с соответствующими службами и если в этом есть необходимость оценщик должен потребовать (запросить) проект на перепланировку. Это же касается и инженерных сетей, имеющихся в этой недвижимости. Наличие или отсутствие названной документации существенным образом влияет на величину рыночной стоимости оцениваемой недвижимости.

4)                  Собирает информацию из внешних источников об объекте недвижимости, которая является дополнением к информации собранной из внутренних источников. Например такой информацией может быть: справочные данные из архива, справочные данные из бюро технической инвентаризации. Цель этого шага убедиться в том, что информация предоставленная собственником недвижимости соответствует или не соответствует действительности.

5)                  На этом шаге оценщик собирает информацию о сегменте рынка, к которому относится эта недвижимость, информация о текущей конъюнктуре на этом сегменте, а также проводится подбор аналогов и предварительное обоснование выбора этих аналогов.

6)                  Оценщиком проводится визуальный осмотр недвижимости, фиксируются визуально установленные дефекты, проводится привязка недвижимости к тому району, в котором она расположена. Эта привязка проводится с целью установления законодательно разрешенного существования недвижимости в текущем его виде на данной местности.

На этом же этапе оценщиком решается еще одна важнейшая задача: установление имущественных прав на объект недвижимости, а также обременений возложенных на эту недвижимость, как объект чей-то собственности.  Факт возникновения и перехода этих имущественных прав подтверждается свидетельством о государственной регистрации этих прав на недвижимое имущество.

 

Третий этап: применение подхода к оценки включая выбор методов в оценке и проведение необходимых расчетов. Подходом в оценке считается некая методология, характеризующая технологию расчета рыночной стоимости объекта недвижимости. Методом в оценке принято считать – конкретную методику расчета варианта рыночной стоимости объекта недвижимости оцениваемого в рамках конкретного подхода. Согласно сложившейся практике при оценке рыночной стоимости чего-либо применяются 3 подхода: затратный, сравнительный и доходный. Каждый из этих подходов может содержать в себе несколько методов. Выбор метода или методов является правом оценщика. В целом третий этап подразделяется на 2 под этапа :

1)                  на этом под этапе проводится анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости с точки зрения его текущего использования, а также возможных альтернативных вариантов.

2)                  непосредственный расчет стоимости объекта оценки с применением подходов, предусмотренных федеральным стандартом.

На первом под этапе оценщик проводит так называемый качественный анализ использования объекта оценки. Поскольку мы говорим о недвижимости то соответственно оценщик проводит анализ использования земельного участка. При этом оценщиком рассматриваются как текущее использование недвижимости в сочетании с земельным участком, так и альтернативные варианты. Основная задача первого под этапа заключается в следующем:

1)                  оценщик должен обосновать законность использования недвижимости либо в текущем её варианте, либо в ином варианте, целесообразность которого по мнению оценщика наиболее выгодна

2)                  оценщик должен подтвердить физическую осуществимость как текущего варианта использования недвижимости, так и иных вариантов, которые целесообразны по мнению оценщика

3)                  оценщик должен обосновать финансовую целесообразность как текущего использования недвижимости, так и альтернативного.

Ответом на эти 3 задачи и будет вариант наиболее выгодного использования объекта оценки.

Этап 4 – согласование результатов применения подходов к оценки и определение итоговой величины стоимости объекта оценки. В результате применения подходов при оценке объектов недвижимости оценщик получает 3 величины стоимости объекта оценки. Задача оценщика определить стоимость, которая будет являться итоговой стоимостью по подходу или итоговой стоимостью по всей оценки. Поэтому процедура согласования заключается в том, что оценщик выводит среднюю величину из полученных результатов. Смысл этого действия заключается в том, что оценщик должен обосновать приоритетность одного подхода над другим либо признать их равноценными и соответственно получить итоговую стоимость.

 

Этап 5 – составление отчета наиболее важный, если не самый важный этап работы оценщика. Содержание отчета и форма его изложения могут быть причиной возможных судебных разбирательств с оценщиком.  Именно по этой причине для составления отчета утвержден целый стандарт, который обязывает оценщика излагать результаты своей работы в определенном конкретном и четком формате. Этот стандарт предусматривает следующие требования к отчету:

1)                  требования к составлению отчета

2)                  требование к содержанию отчета

требование к описанию информации, использованной при проведении оценки

требования к описанию методологии оценки и проведенных расчетов

 

Требования к составлению отчета:

1)                  существенность

2)                  обоснованность

3)                  однозначность

4)                  проверяемость