3. Основные задачи разработки концепции проекта

Разработка концепции проекта - процесс сложный и интересный одновременно. Это объясняется тем, что в нем соединяются два противоположенных начала: творчество и расчет. Разработка концепции является одним из этапов освоения территорий и позволяет достичь максимальной эффективности в случае серьезной профессиональной обоснованности и глубокой проработки. По словарному определению, концепция (лат. conceptio) - это генеральный замысел, определяющий стратегию действий при осуществлении реформ, проектов, планов, программ или же система взглядов на процессы и явления в природе и в обществе. В случае применения термина <концепция> к бизнесу - это фактически изложение какой-либо (возможно инвестиционной) стратегии.

Таким образом, разработка концепции проекта - это создание эффективного направления бизнеса, при котором определенная идея развития участка или территории обоснована аналитическими, маркетинговыми, финансовыми и экспертными исследованиями на основе допустимого и разрешенного использования территории.

Необходимость профессиональной разработки концепции проекта вызвана тем фактом, что сегмент недвижимости, с одной стороны, является инвестиционно-привлекательным, а с другой - высокозатратным и рисковым. А некачественно обоснованная или непроработанная концепция может обернуться большими финансовыми и «имиджевыми» потерями для инвесторов, владельцев и других заинтересованных сторон.

В связи с тем, что освоение свободных земельных участков достаточно часто выступает не как профильный бизнес, а как один из вариантов диверсификации бизнеса, следует серьезно относиться к рискам в сегменте недвижимости. Несмотря на кажущуюся легкость определения возможного варианта использования территории, существует большое количество ограничений, которые необходимо учитывать на начальной стадии разработки концепции. Ограничения могут быть как физического, так и юридического или социального характера.

В настоящее время в России, как и во многих других странах очень актуальна задача комплексного развития территорий как внутри, так и за городской чертой. Процесс освоения новых и редевелопмента старых земель постоянен, и управление этим процессом не только интересно, но и экономически выгодно при профессиональном подходе.

Редевелопмент городских промышленных территорий - процесс набирающий обороты как в Москве, так и других городах России. Для получения максимального эффекта при выводе предприятий за городскую черту также есть потребность в разработке концепции проекта, как для выносимого предприятия, так и для освоения освобождающегося участка.

Разработка концепции проекта развития территории, как правило, начинается с определения наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Определение наилучшего использования земельного участка строится на анализе большого количества информации, касающейся как самого участка, так и его окружения. Во-первых, это глубокий анализ потенциала участка со всех сторон: как со стороны физических характеристик, так и со стороны юридических, и именно этот анализ определяет допустимые варианты освоения территорий. Во-вторых, одним из главных факторов, определяющих наиболее эффективный вариант освоения территории, является рыночная ситуация. Она включает и соотношение спроса и предложения в различных сегментах рынка недвижимости в исследуемом регионе, и конкурирующие объекты в различных сегментах, и ценообразование, как в определенном сегменте, так и в регионе.

После проведенного анализа возможен обоснованный ответ на вопрос какой объект (объекты) могут быть размещены на этом участке. И только после этого разрабатывается концепция развития территории, в которой описываются и просчитываются все составляющие проекта: архитектурные характеристики, маркетинговые возможности и рекомендации, финансовые показатели проекта.

Таким образом, разработка концепции включает в себя два важных блока работ - аналитическое обоснование идеи концепции и концепцию, которые по завершению представляются в форме отчета. Этот отчет позволит собственнику, инвестору и другим причастным сторонам оценить свою заинтересованность и свои возможности по реализации проекта и, основываясь на данной концепции, начинать работу по реализации проекта.