МОСКОВСКАЯ ФИНАНСОВО-ПРОМЫШЛЕННАЯ АКАДЕМИЯ

Конспект лекций по дисциплине

«Оценка стоимости недвижимости»

для слушателей заочных курсов

по блоку дисциплин

«ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ»

Составитель: к.э.н. Мирзоян Н.В.

МОСКВА-2010

Содержание

Тема 1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ 3

1.1. Понятие недвижимости 3

Рис. 1. Объекты недвижимости и методики их оценки 3

1.2. Стоимость недвижимости и ее основные виды 3

Стоимость недвижимости 3

Стоимость в обмене 3

Стоимость в пользовании 3

1.3. Принципы оценки недвижимости 4

1.4. Процедура оценки недвижимости 5

Общие требования к отчету об оценке стоимости недвижимости 6

Тема 2. Сбор исходной информации 7

2.1. Документы, устанавливающие количественные, качественные и правовые характеристики объекта 8

2.2. Осмотр объекта и фотофиксация 8

2.3. Описание объекта оценки 9

2.4. Анализ рынка объекта оценки 11

Тема 3. Анализ наиболее эффективного использования 12

Тема 4. Доходный подход к оценке недвижимости 14

4.1. Метод капитализации 14

4.2. Методы ипотечно-инвестиционного анализа 20

4.3. Метод дисконтирования денежных потоков 22

Тема 5. Сравнительный подход к оценке недвижимости 27

5.1. Метод сравнения продаж 27

5.2. Метод валовой ренты 32

Тема 6. Затратный подход к оценке недвижимости 33

6.1. Общая характеристика затратного подхода 33

6.2. Методы расчета полной стоимости воспроизводства (полной стоимости замещения) 34

6.3. Определение износа объекта недвижимости 39

6.4. Методы оценки земельных участков 46

Тема 7. Вывод итоговой величины стоимости объекта недвижимости 46

Тема 1. Основные понятия оценки недвижимости

1.1. Понятие недвижимости

Недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что являет­ся обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обус­ловленные владением объектами. Под физическими объектами понима­ются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и распо­ложенные на них улучшения.

Однако методика оценки недвижимости применима не для всех объектов, отнесенных к недвижимости по ГК РФ (см. рис.1).

Рис. 1. Объекты недвижимости и методики их оценки

1.2. Стоимость недвижимости и ее основные виды

В соответствии с Федеральными стандартами оценки выделяют следующие виды стоимости, которые объединяются в группы с точки объективного (в обмене, учет двух стороны предполагаемого покупателя и предполагаемого продавца) и субъективного ( в пользовании, учет только одной стороны инвестора/собственника) характера проведения оценки.

Стоимость недвижимости

Стоимость в обмене

Стоимость в пользовании

Рыночная

Ликвидационная

Инвестиционная

Кадастровая

• Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки располагают всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

• Инвестиционная стоимость – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.

• Ликвидационная стоимость – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

• Кадастровая стоимость – стоимость объекта оценки, определяемая методами массовой оценки в соответствии с положениями нормативных правовых актов о кадастровой оценке. (Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО№2)», утвержденный приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 №255).

1.3. Принципы оценки недвижимости

В мировой практике принято выделять четыре группы оце­ночных принципов оценки недвижимости:

полезность замещение ожидание

остаточная продуктивность вклад прогрессия и регрессия сбалансированность экономическая величина экономическое разделение

зависимость соответствие предложение и спрос конкуренция изменение

Принципы, основанные на представлениях потенциального собственника.

Принцип полезности означает, что чем боль­ше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственни­ка, тем выше его полезность и стоимость.

Принцип замещения означает, что при наличии определенного количе­ства однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.

Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования объек­та недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожида­ет получить потенциальный собственник.

Принципы оценки, связанные с землей, зданиями и сооружениями.

Остаточная продуктивность В основе стои­мости земли лежит ее остаточная продуктивность. Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство.

Принцип вклада предполагает анализ, как увеличивается или уменьшает­ся стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства.

Принцип прогрессии и регрессии или принцип возрастающих и уменьшающихся доходов гласит, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистые дохо­ды будут увеличиваться растущими темпами вплоть до той точки, начиная с кото­рой общие доходы хотя и растут, однако уже замедляющимися темпами. Это замед­ление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем за­траты на добавляемые ресурсы.

Принцип сбалансированности: любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых до­стигается максимальная стоимость земли.

Принцип экономической величины предусматривает существование определенного размера зе­мли, необходимого для достижения оптимального масштаба землепользования в со­ответствии с рыночными условиями в данном местоположении.

Принцип экономического разделения означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким обра­зом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.

Группа принципов оценки, связанных с рыночной средой

Принцип зависимости гласит, что стоимость конкретного объекта недвижимости подвер­жена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов в районе его расположения. Местоположение является одним из наи­более важных факторов, влияющих на стоимость недвижимости.

Принцип соответствия определяет, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потреб­ностям и ожиданиям рынка.

Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости изме­няется в результате взаимодействия спроса и предложения.

Принцип конкуренции.

Принцип изменения: стоимость объектов недвижимости обычно не остается по­стоянной, но меняется с течением времени.

Четвертая группа принципов оценки (НЭИ) означает, что из возмож­ных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земель­ного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оцен­ки стоимости недвижимости.

НЭИ определяется как использование недвижимости, которое:

а) является законодательно разрешенным,

б) физически осуществимо,

в) финансово обосновано;

г) обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.

НЭИ рассматривается в два этапа: во-первых, земельного участка как свободного, во-вторых, участка земли с существующими улучшениями.