5.3. Недвижимость, как товар строительного производства

В широком смысле недвижимость, как товар, соответствует по своей сущности способности удовлетворить потребности или желания человека в жилом или нежилом помещении. Жилые и нежилые помещения – это результат строительного производства. Недвижимость всегда связана со здоровьем и безопасностью, ее охотно покупают, если цены доступны для клиентов.

Эти параметры товара, т.е. обеспечение здоровья и безопасности потребителя, а также будущая цена, закладываются при проектировании, а впоследствии воплощаются при строительстве объектов недвижимости.

Требования, предъявляемые к недвижимости как товару, особенно уровень качества, необходимо учитывать еще при строительном производстве, такие как:

• по удовлетворению потребности в проживании;

• по удовлетворению потребности в эксплуатации нежилого помещения в целях профессиональной деятельности;

• к внешнему оформлению и дизайну.

• к функциональности, удобству, оригинальности, эстетического воздействия на покупателя, доступность цены;

• к наличию функциональных пристроек – гаража, подвала, балкона, кладовых, различных мастерских и т.д.;

• к обеспечению хорошего послепродажного инженерно-технического и коммунально-жилищного обслуживания.

5.4. Жизненный цикл объекта недвижимости

Оценка эффективности функционирования любого объекта недвижимости (возводимого или обновляемого) подразумевает рассмотрение его на протяжении всего жизненного цикла. Жизненный цикл объекта от момента технико-экономического обоснования до момента физического или морального старения можно разделить на три периода:

1. Строительство (прединвестиционная и инвестиционная фазы);

2. Эксплуатация до момента полной окупаемости (предпринимательская фаза проекта);

3. Эксплуатация при последующей наработке результатов на вложенные инвестиции (инновации, закрытие объекта). На рис. 5.1 схематически представлен жизненный цикл объекта недвижимости.

В значительной мере определяющим эффективность функционирования объекта является первый период. Этап особенно сложен, он состоит из многочисленных составляющих, а именно: анализ условий для воплощения первоначального замысла, разработка концепции проекта, оценка его жизнеспособности, выбор и согласование места размещения объекта, экологическое обоснование, экспертизы, разработка ТЭО, получение разрешения на строительство, создание временной строительной инфраструктуры, создание или обновление объекта, ввод его в эксплуатацию. Второй период включает освоение мощностей, эксплуатацию объекта при стабильных параметрах его проектных мощностей. Рассматривая характер кривой ОА₁А₂АзА₄, отражающей изменение во времени стоимостных характеристик строительства и эксплуатации объекта, мы видим, что на первом этапе жизненного цикла кривая ОА, падает и соответствует затратам инвестора на создание или обновление объекта недвижимости. Точка А1 соответствует общему объему инвестиций. Поскольку важнейшим принципом воспроизводства объекта в динамике является целостность цикла и его развитие во времени, все виды затрат и результатов откладываются по оси t . Для анализа жизненного цикла объекта следует использовать несколько значений фаз, которые характеризуют отрезки времени проявления критических точек от двух значений жизненного цикла. Такой ключевой точкой считается время ввода объекта в эксплуатацию А1. По отношению к ней определяются фазы: t.1 — подготовка и возведение объекта, t.₂ — освоение мощности (срок окупаемости), t.₃ - начало получения прибыли (достижение запланированного уровня себестоимости, возврат вложенных инвестиций в период освое­ния), t.₄ — начало морального и физического износа объекта. Особенно важным являются фазы, характеризующие время создания (обновления) объекта и время его жизни в период эксплуатации. Определяя соотношение различных фаз, можно получить сравнительную эффективность периодов жизненного цикла объекта недвижимости, осуществить анализ затрат и результатов деятельности подрядчика и заказчика. На третьем этапе жизненного цикла объекта А₂, А₄ наступает период последующей наработки на вложение инвестиций. Теоретически, третий период может продолжаться довольно долго. Ограничением целесообразности эксплуатации объекта являются дополнительные затраты на устранение физического и морального износа. В таблице 1.1 представлена продолжительность первого периода жизненного цикла различных видов проектов.

Рис. 5.1. Жизненный цикл объекта недвижимости.

Ен— нормальная эффективность; С1— эксплуатационные затраты.

Продолжительность фаз жизненного цикла объектов недвижимости представлены в таблице 5.1

Продолжительность фаз жизненного цикла объектов недвижимости таблица 5.1

(государственный/частный секторы)
Вид строительства	Продолжительность реализации фаз (лет)
	Концептуальная фаза	Контрактная фаза и рабочее проектирование	Строительство
Жилые здания Промышленные объекты Коммерческие здания	1-4/0,5-2 1-4/0,5-6 0,5-3/1-10	1-3/0,5-4 1-3/0,5-2,5 0,5-2/1-4	1-4/0,5-1,5 1,5-2,5/0,5-2 0,5-1,5/0,5-2

Из таблицы можно сделать следующие выводы:

• продолжительность проекта в целом зависит от строительства;

• значительное внимание уделяется концептуальной фазе проекта с целью получения в дальнейшем максимальной эффективности от вложенных средств.