2.6.3 Ипотека под строительство зданий

Новое строительство, как правило, требует значительных капиталовложений, а значит, не может быть осуществлено за счет собственного капитала. Поэтому для финансирования нового строительства практически всегда применяется заемный капитал.

Кредиты под новое строительство по структуре и характеристике существенно отличаются от долгосрочных кредитов, что объясняется степенью риска, связанного с новым строительством.

Так как кредит на строительство имеет существенно больший риск, чем долгосрочный кредит, то анализ финансового состояния заемщика должен быть проведен самым тщательным образом. Кредитор должен быть уверен, что в случае возникновения непредвиденных расходов активы заемщика будет достаточно, чтобы использовать их для возмещения кредита.

Кроме того, кредитор должен получить отчет об оценке стоимости объекта, уже подписанные арендные договора, рыночные арендные ставки, коэффициенты емкости рынка и т. д. И конечно же, кредитор должен убедиться в том, что затраты на строительство соответствуют сумме испрашиваемого кредита. А для этого специалисты должны проанализировать все сметные расчеты.

Для компенсации более высокого риска кредиты на строительство должны иметь более высокую норму процента.

2.6.4 Ипотека нежилых помещений

Нежилые помещения (здания), принадлежащие залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения, могут быть заложены по договору ипотеки.

Право залога не распространяется на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится закладываемая недвижимость.

Недвижимость, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое, если иное не предусмотрено договором.

При заключении договора залогодатель обязан письменно предупредить залогодержателя обо всех известных ему правах третьих лиц на закладываемое нежилое помещение (здание). В противном случае у залогодержателя появятся основания потребовать досрочного исполнения обязательства по договору или изменения условий договора ипотеки.

Важно иметь в виду, что договор ипотеки не может содержать условий, которые ограничивают права залогодателя использовать заложенное нежилое помещение (здание) в соответствии с его назначением. Залогодатель вправе извлекать из этого недвижимого имущества доходы.

2.6.5 Особенности ипотеки земельных участков и предприятий

Предметом ипотеки предприятия и земельных участков является предприятие в целом как единый имущественный комплекс. В состав заложенного имущества предприятия входят все принадлежащие ему как юридическому лицу на праве собственности или полного хозяйственного ведения материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, патенты и другие исключительные права, а также долги предприятия.

2.6.6 Возможная реализация проекта застройки

Можно привлекать подрядчиков к реализации проекта застройки участка различными путями. Они могут обратиться через публикации в средствах массовой информации ко всем желающим либо отправить приглашения по почте претендентам, предварительно отобранным и включенным в специальный список. Наконец они могут выбрать двух-трех наиболее надежных претендентов, которые могут откликнуться на приглашение, и предложить им участвовать в торгах на условиях конкуренции. Большинство крупных подрядчиков отдает предпочтение открытым торгам, привлекая к ним максимально возможное число участников. Физические

лица в основном приглашают тех, c кем приходилось уже работать. Чтобы подготовить список возможных участников торгов, необходимо иметь информацию o всех потенциальных производителях работ, предусмотренных проектом. В частности, компьютерная база данных должна содержать сведения о названии компании, ее адресе и контактных телефонах, масштабе и результатах выполнения этой компанией аналогичных проектов, специализации компании, ее финансовых и производственных возможностях. Из списка компаний, содержащегося в базе данных, следует отобрать те компании, характеристики которых в наибольшей степени подходят для реализации проекта.

Инициатором торгов могут быть местная администрация и частная компания, физическое лицо предлагающая проект использования земельного участка, принадлежащего муниципалитету.

Если инициатором проекта выступает местная администрация, то она может осуществлять процедуру приглашения подрядчиков в несколько этапов. Процедура приглашения в один этап предполагает использование только предложений на подряд.

Сложная процедура приглашения рекомендуется в двух случаях:

1) когда ясно, что подходящие для проекта подрядчиков большое количество, которое не учитывает квалификации претендентов и может быть отправлен любой компании;

2) когда еще не определены специфика использования земельного участка или размер строительства. В этом случае квалифицированный претендент может дать рекомендации по застройке участка.

Упрощенная процедура приглашения в один этап рекомендуется в случае, когда определены все параметры и детали застройки участка, муниципальные власти уверены, что отобранные претенденты представят свои заявки на торги.

При сложной процедуре тендерная документация должна содержать подробную информацию о порядке оценки, во-первых, квалификации претендентов и, во-вторых, их заявки. В частности, для проведения первого этапа процедуры приглашения следует включить в тендерную документацию общие географические и экономические сведения о земельном участке, его технико-экономическое описание, критерии отбора застройщиков. Для второго этапа необходимы проектно-конструкторская документация, финансовые предложения (об издержках, финансировании, стоимости аренды и т.д.), график строительства.