2.6 Пути финансирования проекта

2.6.1 Ипотека

Ипотека – основной вид операций с недвижимостью через кредитные организации. Ипотека разновидность имущественного залога, служащего обеспечением исполнения основного денежного обязательства должником-залогодателем перед кредитором-залогодержателем, который приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом основного обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества, собственником (владельцем) которого остается залогодатель.

Национальные институты ипотеки характеризуются существенными различиями, и давно выделились в самостоятельные разделы имущественного права, состоящие из десятков правовых актов.

На рынке ипотечных кредитов действуют не менее четырех субъектов: заемщик, кредитор, инвестор и правительство, имущественные интересы которых имеют специфическую взаимосвязь (таблица 1).

Таблица 1. Субъекты ипотечных кредитов

№	Субъекты	Собственные цели
1	Заемщик (залогодатель)	Максимизация объема привлечения финансовых ресурсов для организации и реконструкции производства
2	Банк кредитор (залогодержатель)	Максимизация доходности операций Ограничение рисков и возвратности ссудного капитала
3	Инвестор	Максимизация прибыли капитала вкладываемые в ценные бумаги и инвестиции
4	Правительство	Поддержка сферы производства Пополнение доходной части бюджета Создание системы ипотечного кредитования

В экономическом отношении ипотека – это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения юридически или экономически нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов. В организационном плане залоговое кредитование представляет собой совокупность взаимосвязанных элементов по реализации инвестиционных и коммерческих проектов.

Как и все финансовые рынки, рынок ипотечного капитала делится на первичный и вторичный. В зависимости от типа недвижимости — ипотечные рынки жилья, доходной недвижимости, промышленной недвижимости и т. д.

Среди кредиторов первичного (где обращаются первичные закладные) рынка ипотечного капитала основными являются коммерческие банки, страховые и трастовые компании, частные кредиторы и т. д. Важную роль на первичном рынке играют федеральные агентства, выполняя на данном рынке, в основном, регулирующие функции посредством осуществления различных правительственных программ.

Главная задача вторичного (где покупаются и продаются закладные, полученные на первичном рынке) рынка ипотечного капитала - обеспечить первичным кредиторам возможность продать первичную закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит. Иначе говоря, вторичный рынок перераспределяет капиталы. Под капиталами можно понимать ипотечные кредиты.

Среди ипотечных кредитов можно выделить кредиты:

— с постоянной нормой процента;

— с переменной нормой процента;

— с перезакладываемым залогом;

— с участием.

Появление трех последних видов ипотечных кредитов связано с энергичной деятельностью кредиторов по защите своих интересов в условиях быстро растущей инфляции.

На сегодняшний день преобладает множество схем кредитования с переменной нормой процента, при этом все они подразделяются на три категории: с корректируемой нормой процента, с пересматриваемой нормой процента, с индексируемыми платежами.

Кредиты с корректируемой нормой процента предназначены обеспечить защиту кредитора от колебаний нормы процента. При этом механизм защиты реализуется двумя путями - изменением размера платежа с изменением срока погашения кредита.

Кредиты с пересматриваемой нормой процента получили большое распространение для финансирования жилья. По своей структуре эти кредиты представляют собой обычные кредиты с постоянной нормой процента и размером платежа. Но через определенный период (обычно 3-5 лет) предусматривается шаровой платеж остатка кредита, который в этот же момент рефинансируется по текущей норме процента, и далее процесс повторяется.

Особенностью кредитов с индексируемыми платежами является то, что норма процента, устанавливаемая на весь срок при выдаче кредита, предполагает нулевой уровень инфляции. Но остаток кредита и месячные платежи регулярно корректируются в соответствии с текущей нормой инфляции. Такая методика позволяет производить погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммах, хотя номинальные величины платежей изменяются. Этот вид кредита имеет существенно меньшие начальные платежи, что позволяет покупателю-заемщику приобретать более дорогую собственность, за счет более высокой суммы кредита Главный недостаток этого типа кредита связан с налогообложением. При индексации остатка кредита (т. е. при его фактическом увеличении) сумма увеличения может рассматриваться как доход, подлежащий налогообложению. Однако в момент индексации кредитор не получает фактического платежа, потому что в этот же момент остаток кредита рефинансируется на оставшийся срок кредита

В последнее время на финансовом рынке широко используются ипотечные кредиты с перезакладываемым залогом, что дает выгоду и кредитору, и заемщику. Но такая схема финансирования, при которой кредитор выдает кредит под залог всей собственности с принятием обязательств по существующему кредиту, имеет несколько звеньев, и тем самым повышает риск кредита. Например, заемщик, исправно внося платежи второму кредитору, может оказаться перед фактом, что второй кредитор не платит первому Единственный метод в этом случае снижения риска — привлечение для производства расчетов по кредитам третьей незаинтересованной стороны.

Принципиальная схема кредита с участием заключается в том, что кредитор получает, кроме платежей по кредиту, определенную часть регулярного дохода или часть от суммы увеличения стоимости собственности, либо и то и другое. Таким образом, кредитор косвенно страхует себя от возможных потерь при высоких темпах инфляции. Кредиты с участием благодаря низкой норме процента позволяют приобретать более дорогую недвижимость, а также увеличивать соотношение заем-стоимость.