2.2 Основные принципы рыночной стоимости земельного участка

Определение рыночной стоимости участка основывается на следующих основных принципах (рис.2).

Наиболее эффективное использование земельного участка, это наиболее вероятное пользование земельного участка, являющееся физически возможным, разумно оправ­данным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет мак­симальной. Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разбиения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

При определении наиболее эффективного использования принимаются во вни­мание:

- целевое назначение и разрешенное использование;

- преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцени­ваемого земельного участка;

- ожидаемые изменения на рынке земельных участков;

- существующее использование земельного участка.

2.3 Подходы и методы оценки рыночной стоимости земельных участков

В практике оценивания единичных объектов собственности, в том числе земельной, сложились определенные подходы и методы оценки. Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются подходы и методы (рис.3).

Рис.3. Подходы и методы оценки земельных участков

В соответствии со стандартами оценки, обязательными к применению субъек­тами оценочной деятельности, оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный под­ходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять и рамках каждого из под­ходов к оценке конкретные методы оценки. При этом следует учитывать объем и дос­товерность доступной для использования того или иного метода рыночной информа­ции.

Сравнительный подход состоит в определении рыночной стоимости земельного участка исходя из сравнения объекта оценки с аналогичными земельными участками, имущественными правами на земельные участки и (или) едиными объек­тами недвижимости, по которым известны их цены и внесении в эти цены поправок, устраняющих влияние на цены аналогов отличий от объекта оценки.

На сравнительном подходе основаны:

- метод сравнения продаж;

- метод выделения;

- метод распределения.

Доходный подходи состоит в определении рыночной стоимости земель­ного участка исходя из того, какой величины, в течение какого периода времени и с какой вероятностью может быть получена рента от земельного участка.

На доходном подходе основаны:

- метод капитализации земельной ренты,

- метод остатка для земли,

-метод предполагаемого использования.

Суть затратного подхода как совокупности методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оцен­ки означает, что для оценки земельных участков - объектов не воспроизводимых - данный подход в чистом виде не применим. При этом, в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка элементы затратного подхода используются в методе остатка и методе выделения.

Таким образом, при оценке земельных участков используются методы: сравне­ния продаж, выделения, распределения, капитализации дохода, остатка для земли, использования.