3.4.6 Итоговое согласование результатов.
Итоговый результат равен сумме произведений весов альтернатив на соответствующие величины альтернатив.
Пример.
Допустим, что в результате оценки земельного участка получены следующие результаты:
по методу сравнения продаж 800000 у.е.
по методу выделения 1200000 у.е.
по методу остатка 930000 у.е.
1) Представляем проблему согласования результатов в виде иерархии
Рыночная стоимость
А
Б
В
Г
800000
1200000
930000
где, верхний уровень - цель - определение рыночной стоимости; промежуточный уровень - критерии согласования:
А. возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца;
Б. тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ; В. способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания;
Г. способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность).
Нижний уровень - набор альтернатив - результаты, полученные различными методами оценки.
Строим матрицу сравнения и рассчитываем значения приоритетов критериев
|
А |
Б |
В |
Г |
|
Вес критерия |
А |
1 |
7 |
7 |
7 |
(1х7х7х7) 1/4=4,3 |
4,3/6,65=0,65 |
Б |
1/7 |
1 |
5 |
5 |
(1/7х1х5х5)1/4=1,53 |
1,53/6,65=0,23 |
В |
1/7 |
1/5 |
1 |
1 |
(l/7xl/5xlxl) 1/4=0,41 |
0,41/6,65=0,06 |
Г |
1/7 |
1/5 |
1 |
1 |
(l/7xl/5xlxl)1/4=0,41 |
0,41/6,65=0,06 |
|
|
|
|
|
6,65 |
1 |
3) Сравнивая результаты, полученные рыночным (Р), затратным (3) и доходным (Д) методами по каждому критерию согласования:
3.1) Возможность отразить действительные намерения потенциальных инвесторов и продавца (А)
|
Р |
З |
Д |
|
Вес метода по критерию А |
Р |
1 |
7 |
5 |
(1х7х5)1/3=3,27 |
3,27/4,3=0,76 |
З |
1/7 |
1 |
1/5 |
(l/7xlxl/5)1/3=0,03 |
0,03/4,3=0,01 |
Д |
1/5 |
5 |
1 |
(1/5х5х1)1/3=1 |
1/4,3=0,23 |
|
|
|
|
4,3 |
1 |
3.2) Тип, качество, обширность данных, на основе которых проводится анализ (Б)
|
Р |
З |
Д |
|
Вес метода по критерию Б |
Р |
1 |
1 |
1/3 |
(lxlxl/3)1/3=0,7 |
0,7/3,5=0,2 |
З |
1 |
1 |
1/3 |
(lxlxl/3)1/3=0,7 |
0,7/3,5=0,2 |
Д |
3 |
3 |
1 |
(3x3xl)1/3=2,l |
2,1/3,5=0,6 |
|
|
|
|
3,5 |
1 |
3.3) Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания (В):
|
Р |
З |
Д |
|
Вес метода по критерию В |
Р |
1 |
8 |
3 |
(Ix8x3)1/3=2,88 |
2,88/4,1=0,7 |
З |
1/8 |
1 |
1/5 |
(l/8xlxl/5)1/3=0,03 |
0,03/4,1=0,01 |
Д |
1/3 |
5 |
1 |
(1/Зх5х1)1/3=1,19 |
1,19/4,1=0,29 |
|
|
|
|
4,1 |
1 |
3.4) Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность) (Г);
|
Р |
З |
Д |
|
Вес метода по критерию В |
Р |
1 |
8 |
3 |
(Ix8x3)1/3=2,88 |
2,88/4,1=0,7 |
З |
1/8 |
1 |
1/5 |
(l/8xlxl/5)1/3=0,03 |
0,03/4,1=0,01 |
Д |
1/3 |
5 |
1 |
(1/Зх5х1)1/3=1,19 |
1,19/4,1=0,29 |
|
|
|
|
4,1 |
1 |
4) Определяем итоговое значение весов каждого метода.
|
А |
Б |
В |
Г |
Итоговое значение весов для каждого метода |
|
0,65 |
0,23 |
0,06 |
0,06 |
|
Р |
0,76 |
0,2 |
0,7 |
0,7 |
0,65x0,76+0,23x0,2+0,06x0,7x0,06x0,7=0,62 |
3 |
0,01 |
0,2 |
0,01 |
0,01 |
0,65x0,01+0,23x0,2+0,06x0,01+0,06x0,01=0,06 |
Д |
0,23 |
0,6 |
0,29 |
0,29 |
0,65x0,23+0,23x0,6+0,06x0,29+0,06x0,29=0,32 |
Сумма |
1 |
||||
5) Рассчитываем итоговое значение рыночной стоимости:
800000 х 0,62 + 1200000 х 0,06 + 930000 х 0,32 = 856600 у.е.