3.4 Оценка рыночной стоимости земельных участков

В случаях, когда оценка земельного участка проводится более чем одним мето­дом, то необходимо провести согласование полученных результатов. Подобное согла­сование возможно с применением Метода анализа иерархии (МАИ).

Алгоритм MAИ при согласовании результатов имеет следующую структуру:

Структурирование проблемы согласования результатов в виде иерархии.

Цель

Критерий

А1

Критерий

А2

Критерий

…

Критерий

Аn

Альтернатива 1

Альтернатива …

Альтернатива k

где:

верхний уровень - цель (например, определение рыночной стоимости);

промежуточный уровень - критерии согласования;

Например, для оценки результатов, полученных различными методами оценки ры­ночной стоимости, возможно применение следующих критериев:

возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца;

тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ;

способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания;

способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность).

нижний уровень - набор альтернатив (например, результаты, полученные различ­ными методами оценки).

3.4.5 Построение матрицы сравнения и расчет значения весов критериев

Построение матрицы весов.

Попарно сравниваются критерии по отношению к иx воздействию на общую цель. Система парных сравнений приводит к результату, который может быть представлен в виде обратно симметричной матрицы.

Элементом матрицы a (i, j) является интенсивность проявления элемента ие­рархии i относительно элемента иерархии j, оцениваемая по шкале интенсивности от 1 до 9, где балльные оценки имеют следующий смысл:

1 - равная важность;

3 -умеренное превосходство одного над другим;

5 - существенное превосходство;

7- значительное превосходство;

9 - очень сильное превосходство;

2, 4, 6, 8 - промежуточные значения.

Если при сравнении одного фактора i с другим j получено a (j, i) = b, то при сравнении второго фактора с первым получаем a (j, i) = 1/b.

Пусть Al...An - множество из n элементов, тогда Wl...Wn - соотносятся сле­дующим образом:

	А1	А2	...	An
А1	1	W1/W2	...	W1/Wn
А2	W2/W1	1
	...
	...
An	Wn/W1			1

Опенка весов критериев происходит по следующей схеме.

	Вес критерия				Итоговое значение веса для каждой аль­тернативы
	А1	А2	...	Ал
	Вес (А1)	Вес (А2)	...	Вес (An)
Вес Аль­тернати­вы 1	Альт. 1. 1	Альт. 1 . 2	...	Альт. 1. n	Вес(Альт1)=Альт.1.1*Вес(А1)+...+Альт.1. n*Вес (Ал)
Вес Аль­тернати­вы 2	.Альт. 2. 1	Альт.2. 2		Альт.2. n	Вес(Альт2)=Альт.2.1*Вес(А1)+…+Альт.2. n*Bеc (An)
...	...	...	...	...
Вес Аль­тернати­вы k	Альт.k. 1	Альт.k. 2		Альт.k. n	Bec(Aльт.k)=Aльт.k.1*Вес(А1)+...+Альт.k.n*Вес (Аn)
					Вес(Альт1) + Вес(Альт2)+...+ Bec(Aльт.k)=l

Оценка весов альтернатив по каждому критерию согласования происходит по схеме, приведенной выше.

Определение итогового значения весов каждой альтернативы. Приоритеты синтезируются, начиная со 2-го уровня вниз. Локальные приоритеты пе­ремножаются на приоритет соответствующего критерия на вышестоящем уровне и суммируются по каждому элементу в соответствии с критериями, на которые воздей­ствует элемент.

	Вес критерия				Итоговое значение веса для каждой альтер­нативы
	А1	А2		An
	Вес (А1)	Вес (А2)	...	Вес (An)
Вес Аль­тернати­вы 1	Альт. 1.1	Альт. 1.2		Альт. l.n	Вес(Альт1 )=Альт.1.1*Вес(А1 )+…+Альт.l.n* Вес (Аn)
Вес Аль-тернативы 2	.Альт.2.1	Альт.2.2		Альт.2.n	Вес(Альт2)= Альт.2.1*Вес(А1)+...+Альт.2.n* Вес (An)
Вес Аль­тернати­вы k	Альт.k.l	Альт. k.2		Альт.k.n	Вec(Альт.k)=Альт.k.l*Bec(A 1)+...+ Альт.k.n *Вес (An)
Сумма					1