- •Технология выполнения работы
- •1.1 Цель практикума
- •1.2 Задачи практикума
- •Содержание практикума
- •1.4 Область применения
- •1.5 Порядок выполнения работы
- •2 Теоретический раздел
- •2.1 Земельный фонд Российской Федерации
- •2.2 Основные принципы рыночной стоимости земельного участка
- •2.3 Подходы и методы оценки рыночной стоимости земельных участков
- •2.3.1 Метод сравнения продаж
- •2.3.2 Метод выделения
- •2.3.3 Метод распределения
- •2.3.4 Метод капитализации дохода
- •Область применения метода
- •Условия применения метода
- •Метод предполагает следующую последовательность действий
- •Основными способами определения коэффициента капитализации являются
- •2.3.5 Метод остатка
- •2.3.6 Метод предполагаемого использования
- •2.4 Виды собственности в рф
- •2.5 Жилой и нежилой фонды
- •2.6 Пути финансирования проекта
- •2.6.1 Ипотека
- •2.6.2 Ипотека жилых помещений
- •2.6.3 Ипотека под строительство зданий
- •2.6.4 Ипотека нежилых помещений
- •2.6.5 Особенности ипотеки земельных участков и предприятий
- •2.6.6 Возможная реализация проекта застройки
- •2.7 Обсуждение стратегии финансирования
- •3 Практическая часть
- •Использование административного и кадастрового деления территорий
- •3.2 Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости и возможных доходов от ее использования
- •3.3 Экономический отчет
- •3.4 Оценка рыночной стоимости земельных участков
- •3.4.5 Построение матрицы сравнения и расчет значения весов критериев
- •3.4.6 Итоговое согласование результатов.
- •Рыночная стоимость
- •3.5 Оформление результатов оценки рыночной стоимости земельных участков
3.2 Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости и возможных доходов от ее использования
Результаты анализа рынка недвижимости заносятся в таблицу 5.
Таблица 5.Определение стоимости единицы площади объектов недвижимости
Предло- жения |
Адрес |
Предполагаемая цена сделки |
Инвентар. стоимость по данным оценки БТИ |
Общая площадь жилого дома |
Материал стен, год постройки жилого дома |
Вид предполагаемого использования |
Наличие телефона, эл. снаб., газопровода, др. улучшений и коммуникаций |
Предполагаемая цена 1 м |
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
2 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Среднее значение |
|
|
|
|
|
|
|
|
Таблица 5. Пример анализа рынка недвижимости из таблицы 4 по 3-ей оценочной зоне
№ |
Адрес |
Цена |
Общая площадь |
Материал стен |
Благоустройство |
Цена за 1 кв.метр |
1 |
Писарева |
4160 |
150 |
Кир |
Лоджия |
27,73 |
2 |
Писарева |
970 |
52 |
Пан |
Телефон, лоджия |
18,65 |
3 |
Писарева |
695 |
44 |
Кир |
Телефон |
15,80 |
4 |
Кр. Проспект |
2100 |
86 |
Кир |
Телефон, лоджия |
24,42 |
5 |
Кр. Проспект |
2000 |
90 |
Кир |
Телефон, балкон |
22,22 |
6 |
Кр. Проспект |
1856 |
92 |
Кир |
Телефон, балкон |
20,17 |
7 |
Кр. Проспект |
1280 |
58 |
Кир |
Телефон |
22,07 |
8 |
Кр. Проспект |
2080 |
120 |
Кир |
Телефон, лоджия |
17,33 |
9 |
Кр. Проспект |
320 |
18 |
Кир |
Телефон |
17,78 |
Среднее значение |
20,69 |
|||||
№ |
Адрес |
Цена |
Общая площадь |
Назначение |
Цена за 1 кв.метр |
|||||
1 |
Советская |
3840 |
86 |
Офисное помещение |
44,65 |
|||||
2 |
Ипподромская |
252 |
18 |
Склад |
14,00 |
|||||
3 |
Гоголя |
1430 |
212 |
Офисное помещение |
6,75 |
|||||
Среднее значение |
21,80 |
|||||||||
№ |
Адрес |
Цена |
Общая площадь |
Назначение |
Цена за 1 кв.метр |
|||||
1 |
Партизанская |
1000 |
80 |
Склад |
12,5 |
|||||
2 |
Писарева |
960 |
60 |
Ремонтная мастерская |
16 |
|||||
Среднее значение |
14,25 |
|||||||||
Предполагаемой формой получения дохода от объектов недвижимости в нашем случае является аренда. Обычно ставки арендной платы устанавливаются за единицу площади арендованного здания - 1 кв. м. Общая сумма арендной платы в этом случае определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения. Если аренда носит долгосрочный характер, то целесообразно использовать годовую ставку.
Таблица 6.Анализ рынка аренды объектов недвижимости
№ зоны |
Адрес |
Общая площадь |
Прибыль в месяц, тыс. руб. |
|||
общая |
за 1 кв.м. |
средняя |
||||
|
|
|
|
|
|
|
№ зоны |
Адрес |
Общая площадь |
Прибыль в месяц, тыс. руб. |
||
общая |
за 1 кв.м. |
средняя |
|||
I |
Д.Бедного |
42 |
6,5 |
0,155 |
|
Д.Бедного |
45 |
8 |
0,178 |
0,165 |
|
Д.Бедного |
31 |
5 |
0,161 |
|
|
II |
Ермака |
54 |
6 |
0,111 |
|
Крылова |
22 |
5,5 |
0,25 |
0,189 |
|
Селезнева |
34 |
7 |
0,206 |
|
|
III |
Писарева |
52 |
6,5 |
0,125 |
|
Кр. Проспект |
30 |
10 |
0,333 |
0,233 |
|
Кр. Проспект |
50 |
12 |
0,24 |
|
|
IV |
Д.Бедного |
42 |
5,5 |
0,131 |
|
С. Шамшиных |
60 |
7 |
0,117 |
0,127 |
|
Ипподромская |
49 |
6,5 |
0,133 |
|
|
V |
Крылова |
38 |
6 |
0,158 |
|
Гоголя |
45 |
5 |
0,111 |
0,218 |
|
Державина |
83 |
32 |
0,386 |
|
|
VI |
Трудовая |
42 |
22,4 |
0,533 |
|
Депутатская |
64 |
12,8 |
0,2 |
0,337 |
|
Трудовая |
52 |
14,5 |
0,279 |
|
|
VII |
Мичурина |
54 |
7 |
0,13 |
|
Кр. Проспект |
99 |
18,5 |
0,187 |
0,176 |
|
Кр. Проспект |
71 |
15 |
0,211 |
|
|
VIII |
Кр. Проспект |
64 |
16 |
0,25 |
|
Крылова |
60 |
7 |
0,117 |
0,199 |
|
Кр. Проспект |
83 |
19 |
0,229 |
|
|
IX |
Орджоникидзе |
73 |
6,5 |
0,089 |
|
М. Горького |
189 |
10 |
0,053 |
0,079 |
|
Мичурина |
126 |
12 |
0,095 |
|
|
X |
Кр. Проспект |
115 |
38,4 |
0,334 |
|
Сибревкома |
95 |
28,8 |
0,303 |
0,293 |
|
Коммунистическая |
62 |
15 |
0,242 |
|
|
XI |
Чаплыгина |
64 |
32 |
0,5 |
|
Спартака |
38 |
5 |
0,132 |
0,266 |
|
Октябрьская |
42 |
7 |
0,167 |
|
|