3 Практическая часть
Использование административного и кадастрового деления территорий
Необходимо выбрать территорию города состоящую из 15-20 кадастровых кварталов ,учесть при этом что границы административных кварталов полностью совпадают с кадастровыми (Рис.12).
Рис.12
Карта административных кварталов
Каждому кадастровому кварталу присваивается оценочный балл, соответствующий факторам относительной ценности, имеющий определённый коэффициент.
Пример коэффициентов по факторам относительной ценности развития инфраструктуры города, используемых для оценки кадастрового квартала, представлен в таблице 2.
Таблица 2. Коэффициенты относительной ценности кадастровых кварталов
-
Факторы относительной ценности
Рекомендуемые численные значения
1
Доступность населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания.
1.1.
Образование и воспитание
0,40
1.2.
Культуры и искусства
0,10
1.3.
Бытового обслуживания
0,28
1.4.
Торговли
0,11
1.5.
Здравоохранение
0,14
1.6.
Спорта и прочим
0,07
2.
Обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории застройки
2.1.
Водопровод (водоразборные колонки или ввод в жилые дома)
0,05
2.2.
Канализация (включая групповые автономные системы)
0,06
2.3.
Теплоснабжение
0,10
2.4.
Электроснабжение
0,05
2.5.
Газоснабжение
0,10
2.6.
Твердое асфальтовое покрытие улиц и проездов
0,10
3.
Уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения
3.1.
Детские дошкольные учреждения
0,11
3.2.
Общеобразовательных школ
0,02
3.3.
Торговли, питания, бытового обслуживания
0,03
3.4.
Прочих (культуры, искусства, спорта)
0,08
4.
Историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории
4.1.
Зон охраны исторических и архитектурных памятников
1,00
4.2.
Зон регулирования застройки
0,50
4.3.
Ценных эстетических (ландшафтных) факторов (живописный рельеф, лесные массивы, зеленые насаждения, реки водоемы.)
0,40
4.4.
Ценных природных факторов (уникальная растительность, водоемы, животный мир)
0,40
5.
Состояние окружающей среды
5.1.
Загрязнение воздушного бассейна
0,20
5.2.
Загрязнение территории
0,20
5.3.
Загрязнение воды
0,20
5.4.
Нарушение шумового режима
0,20
5.5.
Прочих отрицательных воздействий (радиация и т.п.)
0,20
6.
Инженерно геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушительным воздействиям природы
6.1.
Высокий уровень стояния грунтовых вод
0,20
6.2.
Заболоченность территории
0,20
6.3.
Посадочные грунты
0,20
6.4.
Крутые уклоны местности (3-20 градусов)
0,20
6.5.
Подверженность оползневым явлениям
0,20
6.6.
Подрабатываемые территории
0,20
6.7.
Подтапливаемые территории
0,20
6.8.
Территории со скальными грунтами
0,20
6.9.
Сейсмичность (7иболее)
0,20
7.
Рекреационная ценность территории. Наличие в черте населенного пункта
7.1.
Природно-заповедных территорий (национальные парки, биосферные заповедники, заказники, охраняемые урочища, одиночные памятники природы)
0,50
7.2.
Рекреационно-природных территорий (курортные зоны местности, зоны отдыха, зоны туризма)
0,50
7.3.
Заповедных и защитных лесных территорий
0,25
После оценки кадастрового квартала необходимо осуществить объединение оценочных участков (кадастровых кварталов) с близкими показателями ценности в оценочные зоны (таблица 3). При этом определяется общий коэффициент относительной ценности как среднеарифметический. Это дает возможность экспертно оценить объекты недвижимости, не имея полной информации о рынке.
Таблица 3.Формирование оценочных зон
Номер оценочного участка |
Факторы относительной ценности |
Итого |
Оценочная зона |
Бал
По зоне |
||||||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
||||
1 |
0,47 |
0,36 |
0,02 |
0,00 |
0,40 |
0,00 |
0,00 |
1,25 |
I |
1,25 |
2 |
0,72 |
0,36 |
0,11 |
0,00 |
0,40 |
0,00 |
0,00 |
1,59 |
II |
1,59 |
3 |
0,07 |
0,36 |
0,00 |
0,00 |
0,40 |
0,00 |
0,00 |
0,83 |
III |
0,83 |
4 |
0,71 |
0,36 |
0,21 |
0,00 |
0,40 |
0,00 |
0,00 |
1,68 |
IV |
1,68 |
5 |
0,99 |
0,36 |
0,24 |
0,00 |
0,40 |
0,00 |
0,00 |
1,99 |
V |
1,99 |
6 |
0,61 |
0,36 |
0,00 |
0,00 |
0,40 |
0,00 |
0,00 |
1,37 |
VI |
1,37 |
7 |
0,68 |
0,36 |
0,16 |
0,00 |
0,60 |
0,00 |
0,00 |
1,80 |
VII |
1,80 |
8 |
0,58 |
0,36 |
0,02 |
0,50 |
0,60 |
0,00 |
0,00 |
2,06 |
VIII |
2,06 |
9 |
0,96 |
0,36 |
0,24 |
1,90 |
0,60 |
0,00 |
0,50 |
4,56 |
IX |
4,56 |
10 |
0,96 |
0,36 |
0,24 |
1,90 |
0,60 |
0,00 |
0,50 |
4,56 |
IX |
4,56 |
11 |
1,10 |
0,36 |
0,24 |
0,40 |
0,60 |
0,00 |
0,00 |
2,70 |
X |
2,70 |
12 |
0,93 |
0,36 |
0,14 |
0,00 |
0,60 |
0,00 |
0,00 |
2,03 |
V |
1,99 |
13 |
0,96 |
0,36 |
0,13 |
0,00 |
0,60 |
0,00 |
0,00 |
2,05 |
VIII |
2,06 |
14 |
0,86 |
0,36 |
0,14 |
0,00 |
0,60 |
0,00 |
0,00 |
1,96 |
V |
1,99 |
15 |
0,07 |
0,36 |
0,13 |
1,40 |
0,60 |
0,00 |
0,00 |
3,48 |
XI |
3,48 |
Рис.13. Карта оценочных зон, полученных по таблице 3.