Министерство образования Российской федерации

Сибирская государственная геодезическая академия

Институт кадастра и геоинформационных систем

Москвин В.Н., Портнов А.М., Кузьминых В.Н., Беристенов А.Т.

Имущественный менеджмент

Определение рыночной стоимости земельных участков и объектов недвижимости

Практикум и методические рекомендации по дисциплине «Имущественный менеджмент» для студентов очной и заочной форм обучения по направлению «Землеустройство и земельный кадастр», специальности «Городской кадастр»

г. Новосибирск, 2003г.

Содержание

Введение………………………………………………………………………….3

1. Технология выполнения работы …………………………….. ………………..4

   1. Цель практикума…………………………………………………………...4

   2. Задачи практикума…………………………………………………………4

   3. Содержание практикума…………………………………………………...4

   4. Область применения…………………………………………………….... 4

   5. Порядок выполнения работы……………………………………………...5

2. Теоретический раздел…………………………………………………………6

   1. Земельный фонд Российской Федерации………………………..……….6

2.2 Основные принципы рыночной стоимости земельного участка………..7

2.3 Виды собственности в РФ………………………………………………..21

3. Практическая часть……………………………………………………………29

3.1 Использование административного

и кадастрового деления территорий…………..……… …………………...29

2. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости и возможных доходов от ее использования…………..……………………………….32

2. Экономический отчет………………………………………………….…34

3.4 . Оценка рыночной стоимости земельных участков……………………..36

Список литературы………………………………………………………………..42

Введение

В отличие от прошедших лет, когда основной акцент населения был направлен на сохранение финансовых средств путем покупки объектов недвижимости, в сложившихся экономических условиях все большее значение приобретает коммерческое использования земли и объектов недвижимости как средств производства и получение прибыли. В такой ситуации роль менеджмента недвижимости выходит на первое место в сфере экономических и социальных взаимоотношений субъектов имущественных отношений.

Следует отметить взаимосвязь производителей и потребителей рынка недвижимости с органами государственной, законодательной и исполнительной власти органов местного самоуправления. Они выступают как равноправные субъекты в сфере имущественных отношений. Так как роль этих субъектов в формировании структуры города является основной и взаимосвязанной, такой союз должен включать интересы как субъектов рынка недвижимости, так и интересы в сфере финансов, правовых и социальных отношений государственных органов.

Общая система земельных и имущественных отношений должна учитывать следующие составляющие:

- анализ состояния экономики рынка недвижимости;

- планирование по развитию рынка недвижимости;

- принятия решений по стратегическим вопросам генерального планирования развития города.

- правовое оформление операций на рынке недвижимости;

- мотивация производителей и потребителей рынка недвижимости с учетом административных решений;

- контроль состояния ключевых параметров рынка недвижимости;

- обеспечение страховой защиты инвестиций в экономику недвижимости.

На основе этой системы земельных и имущественных отношений возможно принятия административных и правовых решений, которые позволят существенно влиять на экономическо-социальные условия развития города.

В практикуме по имущественному менеджменту студентам предлагаться освоить его основы в условиях становления рынка недвижимости в РФ. При этом необходимо учитывать влияние как административно-территориальных ресурсов города, так и сложившейся конъюнктуры рынка недвижимости. Для этого следует проанализировать рынок недвижимости по ее функциональному использованию и определить перспективные и наиболее выгодные решения, позволяющие получать наибольшую отдачу от вложений в недвижимость.

1. Технология выполнения работы

1.1 Цель практикума

На основе карты города и предложенного кадастрового деления определить максимально эффективный способ получения прибыли от использования:

• объектов недвижимости;

• земельных участков.

1.2 Задачи практикума

1. Ознакомиться с территориальной структурой на примере конкретного города.

2. Оценить сложившуюся конъюнктуру рынка недвижимости (по цене, по времени и т.п.).

3. Вычислить оценочный бал для каждого кадастрового квартала в соответствие с созданием зон наиболее благоприятных для разного функционального использования земель.

4. Определить рыночную стоимость земельных участков.

5. Предложить условия финансирования проекта (ипотека, займы, залог, кредит и т.д.).

6. Рассчитать затраты, рентабельность и прибыль от использования недвижимости.

3. Содержание практикума

Практикум должен включать:

1. Описание видов собственности в РФ и операций с различными объектами недвижимости.

2. Рассмотрение способов и методов управления недвижимостью.

3. Использование данных экономического зонирования территории.

4. Определение путей получения средств для коммерческого использования объектов недвижимости.

5. Экономический расчет по каждой части практикума.

1.4 Область применения

Настоящие методические рекомендации содержат общие положения по определению рыночной стоимости земельных участков и объектов недвижимости.

Рекомендации могут быть использованы при выполнении оценок рыночной стоимости земельных участков и объектов недвижимости в соответствии со “Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности”, утвержденными Постановлением Правительства 6.06.2001г. № 519, Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков

Оценка земельных участков и объектов недвижимости необходима при:

• операциях купли-продажи или сдаче в аренду;

• акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

• привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

• кадастровой оценке для целей налогообложения земельных участков;

• страховании имущественных прав на недвижимость;

• кредитовании под залог недвижимости;

• внесении в качестве вклада в уставный ка­питал предприятий и организаций;

• разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

• исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров;

• других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на недвижимость.

1.5 Порядок выполнения работы

1. Сформировать состав группы по 3-4 студента.

2. Определить по карте города предполагаемый район для целей финансирования развития.

3. Провести экспертную оценку инфраструктуры выбранного района города.

4. Провести экспертно-аналитическую оценка рынка недвижимости района.

5. Определить коэффициенты развития инфраструктуры для каждого квартала района (т.е. провести кластеризацию).

6. Произвести экономический расчет эффективности финансовых вложений.

7. По максимальным показателям произведенных расчетов выбирать квартал как предполагаемое место инвестиций.

8. Составить отчет.