4.Жизненный цикл недвижимости.

Д ля рынка недвиж-ти характерны периоды эксплуатации, роста, зрелости и упадка. Графически это можно представить след-м образом:

1. Цикл спада - рынок недвиж-ти перенасыщен. Увеличивается число незанятых строений. Это отрицательно сказывается на фин. состоянии проекта. Владельцу недвиж-ти необходимо приложить интенсив-е усилия в обл-ти маркетинга и поиска фин-й поддержки. На рынке появл-ся малое число новых объектов, цены на недвиж-ть снижаются.

2. Цикл поглощения - из-за отсутствия нового строит-ва, являющегося результатом цикла спада, начинает набирать силу спрос и предлож-е на рынке недвиж-ти. После того, как излишки недвиж-ти будут поглощены, стоимость недвиж-ти растет. В соответ-ии с этим проводятся преинвестиц-е исследования по созданию новых объектов.

3. Цикл нового стр-ва – соотв-ет повышенный спрос на рынке наряду с сокращением предложений на свободные зем-е участки. Арендные ставки увеличиваются вместе с ценой на недвиж-ть.

4. Цикл насыщения - рост продаж недвиж-ти происходит медленными темпами и, в конце концов, сокращается.

5. Городское пространство и его влияние на стоимость объектов недвижимости.

Недвижимоcть находится под влиянием окружающей среды и сама оказывает влияние на эту среду. Мировая практика оценивания выделила ряд факторов, наиболее существенно влияющих на оценку стоимости имущества. К ним относятся:

• физические: природные - земля, климат, ресурсы, топография, почва; и созданные человеком - здания, сооружения, дороги, коммунальные объекты, форма участка и др.;

• социальные: тенденции изменения численности населения, тенденции к омоложению или старению, стиль жизни, уровень жизни, размер семьи, тенденции изменения образовательного уровня, уровня преступности, окрестности, отношение к соседним объектам и их владельцам;

• экономические: тенденции изменения уровня дохода, занятость, кредитная политика и доступность кредитных ресурсов, ставки процента, ставки арендной платы, рост или сокращение затрат на строительство, цены;

• политические (административные): зонирование (ограничительное или либеральное), строительные нормы и правила (ограничительные или либеральные), услуги муниципальных служб, здоровье и безопасность, налоговая политика, защита окружающей среды.

Все названные факторы действуют в совокупности и, как правило, отражают местоположение оцениваемого объекта в системе расселения. Расселение, как известно из теории градостроительства, отражает процессы общественного развития, территориальную структуру производства и жизнедеятельности общества в целом и является одной из наиболее важных пространственных форм взаимодействия общества и природы. Следовательно, местоположение необходимо рассматривать как качественную характеристику, определяемую соответствием физических параметров участка принятому в данной местности типу землепользования и социально-экономической среде.

Перечисленные выше физические, социальные, экономические и политические факторы в совокупности с градостроительными принципами определяют развитие населенного пункта, а вместе с ним и развитие среды местоположения объекта недвижимости. В теории оценки недвижимости выделяют 4 цикла развития среды местоположения объекта: 1) рост, 2) зрелость (стабильность), 3) упадок (ухудшение), 4) обновление (возрождение)

Оценщику чрезвычайно важно точно определить: в каком цикле и в каком месте цикла развития находится населенный пункт и местоположение оцениваемого объекта недвижимости, чтобы дать прогноз его развития.

Зачастую необходимо рассмотреть различные аспекты экономики на национальном и даже международном уровне: развивающуюся структуру экономики с точки зрения промышленности и занятости; сочетание факторов производства, которые увеличат производство товаров и обеспечат дальнейшее развитие сферы обслуживания; увеличение расходов и их влияние, в свою очередь, на развитие производства, проблемы денежного обращения. В социальной сфере следует рассмотреть потребности отдельных людей и групп населения; изменения социальной структуры населения, его занятости; влияние занятости на образ жизни и вид жилья; проблемы структуры семьи с точки зрения возраста, профессии и образовательного уровня; влияние производственной подвижности населения на центральную часть города и новые окраины; изменение структуры землевладения и влияние этого процесса на рынок земли и жилья; доходы населения и их влияние на транспортные расходы семей с низкими доходами. То есть, необходимо учитывать три уровня влияния указанных факторов на объект недвижимости: региональный, местный (локальный) и непосредственного окружения, включая и сам объект недвижимости.

Первый уровень - уровень влияния результатов взаимодействия 4-х основных групп факторов: социальных, экономических, физических и политических. На этом уровне анализу и оценке подлежат факторы, носящие общий характер, не связанные с конкретным объектом недвижимости и не зависящие непосредственно от него, но опосредованно влияющие на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

Второй уровень - уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. На этом уровне исследуются такие факторы, как: местоположение объекта, его физические характеристики, условия продаж, временные факторы, условия финансирования. Они непосредственно связаны с оцениваемым объектом.

Третий уровень - уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и обусловленных его архитектурно-строительными и финансово-эксплуатационными характеристиками.

В отличие от стоимости на цену недвижимости воздействуют иные факторы: необычное финансирование; вынужденная продажа; принудительная покупка; не информированность сторон; неверное представление фактов; продажа под сильным нажимом.