2. Особенности недвижимости в пользо­вании: недвижимость как товар; недвижи­мость как источник дохода.

1. Недвижимость как товар можно рассматривать в 2-х аспектах: как товар (при приобретении в собственность) и как услуга (при аренде). использование недвижимости по прямому назначению для удовлетворения потребностей (натуральное хозяйство)

Особенности недвижимости как товара:

1. При рассмотрении недвиж-ти как товара в первую очередь обращают внимание на жилье как наиб. полезное.

2. Недвиж-ть носит инвестиционный характер.

3. Недвиж-ть всегда уникальна (каждый объект имеет существенные отличия как физ-е, так и по месту положения).

4. Недвиж-ть отлич-ся от др-х товаров высокой капитальностью и затратами на ед. инвестиций.

5. Недвиж-ть яв-ся товаром в любой момент жизненного цикла.

6. Низкая ликвидность недвиж-ти.

7. Недвиж-ть имеет одинаковую товарность по сравнению с др. товарами длит-го пользования.

Особенности недвижимости как источника дохода:

В связи с этим сущ-т 2 положения:

1. Далеко не все объекты недвиж-ти могут яв-ся источником дохода.

2. Сущ-т различия дохода, приносимого недвиж-ю и при участии недвиж-ти.

В первом случае недвиж-ть яв-ся осн-м фактором дохода, во втором – одним из нескольких факторов и, возможно, не главным.

Отдельным собственникам недвиж-ть приносит доход в виде ренты. Рента – регулярно получаемый доход на капитал, землю, недвиж-ть через равные промежутки времени.

Стоим-ой эквивалент недвиж-ти представляет собой капитализированную ренту: V (Д_х) = R*K => K = Д_х / R, где V (Д_х) – рентный доход, R – уровень доходности на капитал (ставка капитализации), К – величина капитала.

Спрос на недвиж-ть опред-ся ур-м арендной платы, кот-ая почти всегда зависит от дохода арендатора. Арендная плата: А_п = АП_ср + ΔАП, где АП_ср - ср. величина арендной платы, ΔАП – доп. рента.

При аренде пром-х, торг-х, склад-х помещений в арендной плате имеется составляющая, учитывающая интенсивность ком-й деят-ти (обычно 2-3% от оборота): А_п = АП_ср + %V_об.

При аренде жилой площади учит-ся потребит-е св-ва жилья, его местоположение: U = (U_об + U_lok → А_п где U – общая полезность, U_об – потребительские кач-ва жилья, U_lok – локальное местоположение.

Если рассматривать такую недвиж-ть как заводские корпуса, произв-е здания, т.е. то, что не яв-ся источником дохода, но может быть мат-й предпосылкой для его получения, то доход образуется от предпринимательской деят-ти, в результате которой создается товар. При произв-ве прод-ии ОПФ не утрачивают своих св-в, а оборот-е фонды полностью трансформируются в гот-ю продукцию.

Стоим-ть прод-ии можно представить след-м образом: С = Н_ао * С_оф + С_{об. ср.}, где Н_ао - норма амортизац-х отчислений, С_оф – стоимость ОПФ, С_{об. ср} – стоим-ть обор-х средств.

Ст-ть реализ-й прод-ии опред-ся след-м образом: С_реал = С + ΔC, где ΔC торговая наценка.

Тогда стоимостной эквивалент недвиж-ти представляет собой: С_недвиж = (С_реал + АО_недвиж)/R

.3. Рынок недвижимости. Основные участники рынка не­движимости.

Рынок недвижимости – система правовых, экономических, организационных и культурных отношений между субъектами рынка недвижимости по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей, вытекающих из обладания объектов недвижимости.

Рынок недвиж-ти имеет ряд специфич-х особенностей:

1. Локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, а ценность их в значительной мере зависит от внеш-й окружающей среды;

2. Значительно меньшее число сделок купли-продажи;

3. Владение недвиж-тью и сделки с ней обычно предполагают 4 вида затрат: единовременные сравнительно крупные инвестиции; на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатац-е расходы); налог на недвижимое имущество; гос-ая пошлина и другие сборы на сделки;

4. Сравнит-о высокая степень гос-го регулир-я рынка законодат-ми нормами и зонированием территорий;

5. Рынок недвижимости несовершенен:

   • Рынок недвиж-ти - это рынок товаров, обладающих индивидуальными хар-ми. Недвиж-ть может обладать различными физ-ми потребит-ми свойствами: материалом изгот-я, степенью новизны, арх-ым стилем, планировкой, отделкой и т. д.

   • Рынок недвиж-ти - это рынок огранич-х рес-в, продавцов и покупат-й. Ограничено кол-во продавцов недвиж-ти, находящейся в центр-х районах, объектов с высокими потребит-ми свойствами, новых объектов и т.д.. Ограничено и число покупат-й такой недвиж-ти, т.к. последняя, в силу перечисленных потребительских свойств, имеет высокую цену.

   • Ограничен-ть продавцов и покупат-й приводит к формир-ю практически индивид-х цен. Причем цена предлож-я существенно отлич-ся от цены продажи. Последняя завышается на величину комиссионных расходов, пошлин, налогов и иных издержек.

   • Низкая ликвидность товаров на рынке недвиж-ти.

   • Высокий уровень трансакционных издержек (издержки, кот-е несут покуп-ли и продавцы недвиж-ти по заключению сделок), т.к. необходимость привлечения профессиональных консультантов, достаточно высокие комиссионные и существенные налоги и сборы в сумме составляют достаточно высокий процент по отношению к сумме сделки.

   • Информация о рынке недвиж-ти не является такой открытой и достаточной, как на потребит-м рынке товаров и услуг. Здесь трудно получить сведения о ценах фактически состоявшихся сделок, их содержании.

Эк-е субъекты рынка недвиж-ти:

1. Продавцы (арендодатели) - любое юр-е или физ-е лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе гос-во в лице своих специализированных органов управления собственностью;

2. Покупатели (арендаторы) - юр-е или физ-е лицо или орган гос-го управления, имеющий право на данную операцию по закону.

3. Профессиональные участники рынка недвиж-ти. Различают следующих профессион-х участников: институциональные и неинституциональные участники рынка недвиж-ти.

Институциональные участники рынка недвиж-ти - субъекты, представляющие интересы гос-ва и действующим от его имени. Относят следующие орг-ии:

орг-ии, регулир-ие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование

• федер-е и территор-е земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода,

• федер-е и территор-е органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки террит-й и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдаче разрешений на строит-во;

• органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строит-х проектов;

• органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;

• органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строит-вом и эксплуатацией зданий и сооружений;

• проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета;

• органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ними;

• государственные нотариусы.

Неинституциональные участники рынка недвиж-ти – субъекты, работающим на коммерческой основе. Относят следующие организации:

• брокеры, риэлтеры, оказывающие услуги продавцам и покупат-м при совершении сделок с недвиж-тью;

• оценщики недвиж-ти, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов;

• финансисты, занимающиеся финансированием операций на рынке недвиж-ти, в том числе ипотечным кредитованием;

• девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвиж-ти, в том числе организацией и финансир-ем инвестиц-го проекта, проектир-ем и строит-ом, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоят-о или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов);

• редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий;

• управляющие недвиж-тью, занимающиеся фин-ым управлением и технич-й эксплуатацией объекта;

• проектировщики и строители, работающие на ком-й основе;

• юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;

• страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;

• участники фондового рынка недвиж-ти, занимающиеся созданием и оборотом ц/б, обеспеченных недвиж-тью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании);

• аналитики, занимающиеся исслед-ем рынка недвиж-ти и подготовкой информации для принятия стратегич-х решений по его развитию;

• фин-е аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиц-х проектов;

• маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке;

• информ-о-аналитические издания и др. СМИ, специализир-ся на тематике рынка недвиж-ти;

• специалисты по информационным технологиям, обслуживающие РН;

• специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;

• любые специалисты – сотрудники и члены нац-х и междунар-х профес-х объединений р-ка недв-ти.