Экономика недвижимости

1. Юридическое понятие недвижимости.

Ст.130 ГК РФ: «К недвиж-м вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленны водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение кот-х без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвиж-м вещам относ также подлежащие гос-й регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты». В ст.132 содержится детализация этих общих положений применительно к предприя-м: «К недвиж-му имущ-ву относятся предприятия как имущ-й комплекс, использ-й для осущ-я предпринимат-й деят-ти». Факторами недвиж-го имущ-ва с юр-й точки зрения яв-ся:

1. Недвиж-ть отличается от др-х объектов правового регулир-я неразрывной связью с землей (это гл специфическая особ-ть недвиж-ти). Нормальным сост-ем любого объекта недвиж-ти яв-ся его стационарное сост-е, однако современные технич-е возможности в принципе позволяют осущ-ть перемещение многих объектов недвиж-ти на достаточно большие расстояния.

Объекты недвиж-ти различ-ся по своему происхождению:

• Созданные природой без участия чел-ка;

• Являющиеся результатом труда чел-ка;

• Созданные трудом чел-ка, но связанные с природой настолько, что отдельно от нее не могут функционировать.

Классифик-я объектов недвиж-ти:

1. Естественные объекты;

2. Искусственные постройки:

• Жилая недвиж-ть;

• Коммерческая недвиж-ть: офисы, рестораны, гаражи для аренды, склады и т.д.

• Общественные здания и сооруж-я: больницы, школы, парки и т.д.

• Инженерные сооруж-я: дренаж, мелиоративные сооруж-я, инженерная застройка и т.д.

Связь объекта недвиж-ти с зем-м участком м. б. прямой и косвенной. Пример косвенной связи: квартира непосредственно напрямую не связана с зем-м участком, т.к. расположена в доме, кот-й, в свою очередь, занимает опред-й участок земли. Зем-й участок, на котором располагаются объекты недвиж-ти, всегда будет первичным звеном в таких «цепочках», поэтому сами зем-ые участки – это важнейший вид объектов недвиж-ти.

2. За рубежом под земельным участком понимается фрагмент земной поверхности с определенными в пространстве границами, никаких границ «в глубину» он не имеет, поэтому права собственника участка распространяются на любые находящиеся в земле объекты независимо от глубины залегания. В российском законодательстве понятия «земельный участок» и «недра» разграничены. Причина – недра в РФ принадлежат исключительно гос-ву. На практике есть понятие «земельная парцелла», кот-я устанав-ет границы заглубления, в пределах кот-х земная толща считается относящейся к зем-му участку (обычно 6 м).

3. Очень важным яв-ся то обстоятельство, что закон не рассматривает объект недвиж-ти изолированно от его использования. Нарушение неразрывной связи с землей (перемещение) трактуется как главная причина несоразмерного ущерба не собственно объекту, а именно его назначению. Действительно, многие объекты недвиж-ти можно переместить, не нарушая их целостности, но отвечать своему назначению в полной мере объект недвиж-ти может лишь в стационарных условиях. Рассмотрение в неразрывном единстве самого объекта недвиж-ти и его назначения яв-ся обязат-ым.

Важнейшей частью юр-го понятия недвиж-ти яв-ся система гос-й регистрации объектов недвиж-го имущ-ва, прав на недвиж-е имущ-во и сделок с ним. Это означает, что любой объект недвиж-ти должен не только существовать «в натуре», но и быть зафиксированным документально в соответствии с требованиями законодат-ва. Т/о, с юр-й точки зрения под недвижимостью понимается объект гражданских прав, отличительными особенностями кот-го яв-ся вещная природа и неразрывная связь с землей, зарегистрированный в соответствии с действующим законодательством