7. Физический и моральный износ объектов недвижимости

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости его потребительской стоимости и привлекательности с точки зрения конкретного инвестора и выражается в снижении стоимости объекта недвижимости под воздействием различных факторов с течением времени.

Износ: физический (устранимый, неустранимый) функциональный (моральный) (устранимый и неустранимый)

внешний (экономический)

Износ выражается в %. стоимостным выражением износа является обесценивание

Ин = 1 — (1-Ифиз)(1-Ифунк)(1-Ивн)

Стоимостным выражением накопленного износа является разница между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.

Определение физического износа - Это постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Можно выделить 3 фазы процесса физического износа

1 — фаза эксплуатации — данная фаза присутствует в пределах 25% нормативного срока службы. Усиление нарастания износа в результате дефектов, связанных с качеством материалов, изделий и конструкций, которые были использованы при строительстве. Происходит осадка фундаментов и деформация других конструкций.

2 — фаза — продолжительность 50% от общей нормативного срока службы зданий. Но на данном этапе процесс износа замедляется в результате капитального ремонта конструкций и замены отдельных компонентов.

3 — фаза — продолжительность 25% от нормативного срока службы, данный период характеризуется нарастанием процесса «эксплуатационной усталости» конструктивные элементы подвержены усиленному разрушению (полностью компенсировать и остановить практически невозможно)

3 вида расчета износа

1. нормативный — данный метод предполагает использование различных нормативных инструкций по определению физического износа различных элементов зданий.

Физический износ:

Fф=Σ(Fi * Li)/100

Fф – физический износ здания Fi — физический износ i-го конструктивного элемента Li — коэффициент соответствия доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания n — количество конструктивных элементов здания

2. стоимостной — в основе определения стоимостного метода лежит определение стоимости необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций и элементов зданий. Экономический смысл стоимостного метода заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания.

3. Метод срока жизни — по данному методу физический износ можно рассчитать в целом здания так и отдельных элементов.

1. И = (ЭВ*ФЖ)*100 И = ЭВ/(ЭВ+ОСФЖ) И = ХВ/ФЖ*100 И = ВС* И/100

ВС — восстановительная стоимость

О — обесценивание

Функциональный (моральный) износ

Признаки морального износа:

• это несоответствие объемно-планировочных и конструктивных характеристик здания современным стандартам

• различное оборудование необходимое для нормальной эксплуатации здания

Функциональный износ: устранимый — устранимый физический износ определяются затратами на необходимую реконструкцию, способствующую эффективной эксплуатации здания. Неустранимый — определяется устаревшим объемно-планировочным или конструктивным решением здания относительно современных стандартов строительства.

Способы определения функционального износа

1. Способ определения потерь в арендной плате

2. метод парных продаж — основан на анализе имеющейся ценовой информации по продаже аналогичных объектов (при этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленными и соотнесенными к объекту оценки износом)

3. Метод капитализации избыточных эксплуатационных затрат, которые необходимо для содержания здания в надлежащем порядке (в данном случае используются данные сопоставления аналогов, данный подход предпочтительнее использовать для определения неустранимого морально износа)

Моральный функциональный износ может иметь 2 формы:

1. Связано со снижением стоимости возведения аналогичных зданий, уменьшение стоимости объясняется сокращением затрат труда в результате применения более производительной техники и совершенствования технологического возведения

2. Определяет устаревание здания и его элементов по отношению к современным архитектурно-планировочным, конструктивным, санитарным и другим требованиям.