6. Подходы к оценке недвижимости: сущность, сферы применения, достоинства и недостатки.

К оценке недвиж-ти применяются три осн-х подхода: затратный, доходный и сравнительный.

1. Затратный подход – совокупность методов оценки ст-ти объекта недвиж-ти, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвиж-ти, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвиж-ти больше, чем стоимость объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому.

В процессе оценки опред-ся прямые и косвенные затраты, а также предпринимат-ая прибыль, необх-е для строит-ва существующего здания и создания инфраструктуры участка, кот-е суммарно представляют стоимость нового здания на дату оценки. Затем рассчитывается общий накопленный износ как сумма физич-го, функционального и эк-го старения, на величину кот-го уменьшается полная стоимость здания для получения остаточной стоимости. Сумма полученного значения стоимости и стоимости зем-го участка представляет стоимость оцениваемой недвиж-ти. Возможна корректировка стоимости объекта недвиж-ти на cтоимость элементов движимого имущ-ва, прикрепленных к оцениваемым строениям (оборудование, мебель, аппаратура и др.).

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный подход яв-ся целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

• при осущ-ии технико-экономического обоснования стоим-и нового строит-ва;

• при выборе профиля объекта недвиж-ти;

• при обосновании необходимости обновления действу­ющего объекта;

• при оценке зданий спец-го назначения;

• при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;

• при анализе эф-ти использования земли;

• при решении задач страхования объекта;

• при решении задач налогообложения;

• при согласовании стоимостей объекта недвижимо­сти, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стои­мости.

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оценива­емого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т. к. в про­цессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4. Проблематичность расчета стоимости воспроиз­водства старых строений.

5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6. Отдельная оценка земельного участка от строе­ний.

7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

2. Доходный подход основан на принципе ожидания, который утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвиж-ть в ожидании получения от нее будущих доходов или выгод. Т/о, стоимость объекта может быть определена как его способ-ть приносить доход в будущем.

Доходный подход используется для оценки недвиж-ти, приносящей доход, а также при определении инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта.

Преимущества доходного метода заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рын-ю конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвиж-тью, а также при расчете дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения кот-го яв-ся предположение о рын-м уровне эксплуатации недвиж-ти.

Недостатки доходного метода:

1. Применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках;

2. Не рекомендуется использовать, когда объект недвиж-ти требует значительной реконструкции или же недостроен, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

3. Сравнительный подход - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении кот-х имеется информация о ценах сделок с ними.

Применяется для оценки объектов массового и серийного производства при наличии достаточного кол-ва информации для расчета стоимости оцениваемого объекта, а также следует учесть, что факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвиж-ти, должны быть сопоставимы.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

3. Статически обоснован.

4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж.

2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

4. Зависимость от активности рынка.

5. Зависимость от стабильности рынка.

6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.