Распечатки из банков по имеющимся счетам (депозитные и текущие счета, дебетовые карты).

После получения положительного решения кредитного комитета о выдаче кредита агент начинает подбор объекта, которым, как правило, может выступать только квартира или домовладение с земельным участком. В каждом банке присутствуют свои требования к характеристикам жилья, наиболее распространенные из них приведены ниже. Некоторые банки, например, не дают кредит на "хрущевки", а некоторые — на квартиры, находящиеся на 1-ом или последнем этаже. Считается, что они менее ликвидны и более чем другие подвержены возникновению страхового случая. Например, их проще обворовать или поджечь. С недавних пор банки начали давать кредиты на долевое участие, тщательно при этом изучая застройщиков и строящиеся объекты, разрешение на строительство, землеотводные документы и т.д.

Требования к зданию

Если говорить коротко, то банк, как кредитор не хочет и не любит рисковать с непонятным жильем. Поэтому требования, предъявляемые к квартире во многом совпадают с интересами покупателя. Т.е. в этом вопросе банк играет с покупателем на одной стороне и, защищая свои интересы, банк ограждает его от возможных проблем:

1. Здание не должно состоять на учете по постановке на капитальный ремонт, снос или реконструкцию с отселением жителей.

2. Здание не должно находиться в аварийном состоянии.

3. Иметь физический износ не более 60%.

4. Иметь не менее 2-х этажей (для всех типов домов).

5. Не являться панельным и блочным пятиэтажным домом до 1975 года постройки в г. Москве. В области – требования немного другие.

6. Не рассматриваются здания, если материал стен – дерево (брус).

Требования к квартире

1. Кухня и санузел не могут быть общими с другими квартирами.

2. Квартира должна быть подключена к центральным (городским) системам газо и электроснабжения.

3. Квартира должна быть подключена к центральной канализации ( не септик).

4. Квартира должна удовлетворять санитарно-техническим нормам по обеспечению здоровья и безопасности жильцов.

5. Не иметь незарегистрированных в установленном законодательном порядке перепланировок или переоборудования, которые нельзя узаконить (конкретные ситуации следует уточнить у банка).

ВАЖНО*. В случае принятия положительного решения о рассмотрении квартиры с выявленной перепланировкой (переоборудованием) заемщик оформляет на сделке обязательство зарегистрировать перепланировку (переоборудование) иливернуть квартиру в состояние, соответствующее поэтажному плану.

Недопустимые перепланировки

1. Частичный или полный снос несущей конструкции.

2. Устройство или закладка оконных блоков.

3. Объединение помещения с балконом (лоджией) за счет частичного сноса оконно дверного блока.

4. Отверстия в полу балкона (за исключением первого этажа).

5. Обустройство кухни на жилой площади, площади санузлов и балкона и обустройства санузлов на жилой площади, кухне и балконах (лоджиях).

6. Установка камина.

7. Установка радиаторов водяного отопления на балконе (лоджии).

8. Главное – остерегаться квартир с бассейнами вместо спальни или кухни. Такие квартиры банк не рассматривает.

После выбора объекта

После подбора объекта и рассмотрения его банком начинается подготовка документов к ипотечной сделке:

• подписывается предварительный договор (вносится авансовый платеж);

• заказываются документы БТИ (кадастровые паспорта - для Москвы, кадастровые и технические - для Московской области);

• проводятся проверки: наличие арестов, запретов, не прописаны ли несовершеннолетние граждане;

• просчитывается сумма налогов, которые необходимо оплатить продавцу и т.д.

Одновременно с подготовкой договоров купли-продажи проводится

• оценка ипотечного объекта и

• страхование жизни заемщика и недвижимости (имущественное и титульное страхование).

Каждый банк сегодня обслуживают несколько независимых оценочных компаний, задача которых – точно определить рыночную стоимость объекта залога. Это необходимо по следующим причинам:

1. Согласно существующим инструкциям Центрального Банка, сумма кредита вместе с процентами за год пользования не должна превышать стоимости заложенной квартиры (или любого другого объекта недвижимости).

2. Выдавая ипотечный кредит, банк рискует большой суммой денег и должен быть уверен в том, что в случае дефолта (неспособности обслуживать кредит) Заемщика, за счет продажи его квартиры можно будет возместить выданную сумму, а также все расходы, связанные с обслуживанием кредита и потенциальными судебными разбирательствами.

3. Существуют стандарты кредитования, которые должны соблюдаться банками для того, чтобы иметь возможность продавать закладные на рынке ценных бумаг. Примером такого стандарта может служить требование о том, чтобы размер кредита не превышал определенной доли от рыночной стоимости квартиры.

Отчет об оценке заказывается после предварительного одобрения банка, и является обязательным документом для подготовки к проведению сделки. Ведущие независимые оценочные компании Москвы предоставляют отчет в течение одного, максимум двух дней после выезда оценщика на объект.

Цены на услуги оценщика варьируются от 100 долларов для типовой квартиры в пределах Москвы, и могут достигать 300-500 долларов для загородных домов.

В ходе анализа к ценам продаж могут быть внесены поправки на различия, существующие между сравниваемыми объектами и оцениваемым имуществом.

1. Отрицательные поправки (- от цены продажи) вносятся в том случае, если по данному показателю сравниваемый объект превосходит оцениваемое имущество.

2. Положительные поправки (+ к цене продажи) вносятся в том случае, если по данному показателю сравниваемый объект уступает оцениваемому имуществу.

3. Относительные денежные поправки (в %) вносятся в том случае, когда стоимость имущества по сравниваемому параметру пропорциональна площади квартиры.

4. Абсолютные денежные поправки (в долл./руб.) вносятся в том случае, когда стоимость имущества по сравниваемому параметру не зависит от площади квартиры.

При работе банков с ипотечными жилищными кредитами, как правило, признается действительным тот отчет об оценке жилья, который был составлен не ранее чем за шесть месяцев до даты предоставления кредита. Это соответствует требованиям принятых Правительством Российской Федерации стандартов оценки.

Одобрение предмета ипотеки в страховой компании

Для проведения ипотечной сделки практически обязательно страхование связанных с ней основных рисков, что подразумевает одобрение в страховой компании предмета ипотеки. Следует иметь ввиду, что страховая компания берет на себя страхование трех основных рисков:

1. Риска смерти или постоянной потери Заемщиком трудоспособности. При наступлении такого страхового случая, страховая компания либо полностью погашает кредит за Заемщика, либо совершает ежемесячные платежи до момента возврата трудоспособности.

2. Риска утраты (физического разрушения) объекта залога (имущественное страхование) в случае пожара или стихийного бедствия.

3. Риска утраты права собственности на квартиру (титульное страхование): это может произойти, если в силу каких-либо причин сделка через суд будет признана недействительной. Как правило страховая компания проверяет "юридическую чистоту" квартиры для того чтобы оценить вероятность возникновения такой ситуации.

Общий тариф за все три вида рисков сегодня в среднем составляет от 0,8 до 1,5% от остатка суммы задолженности, увеличенной на 10%. Например, если берется кредит размером 100 000 долларов США, страховая сумма составит 110 000 долларов США, а Ваш первый годовой взнос в пользу страховой компании будет равен 1 100 долларам США.

Договор комплексного ипотечного страхования обычно заключается в день сделки при выдаче кредита. Если по каким-то причинам сделка срывается, страховая компания возвращает Заемщику его первый страховой взнос.

Программа комплексного ипотечного страхования, может включать в себя:

• страхование залогового имущества (квартиры, коттеджа, отдельно стоящего дома) от огня и других опасностей;

• титульное страхование (страхование потери имущества в результате прекращения права собственности);

• cтрахование жизни и трудоспособности заемщика;

• страхование гражданской ответственности владельца недвижимого имущества при эксплуатации объекта залогового имущества.

Требования закона к предмету ипотеки

Выдержка из федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998

Одобрение предмета ипотеки в банке

Процесс одобрения банком предмета ипотеки называется андеррайтинг предмета ипотеки. Проведение андеррайтинга предмета ипотеки осуществляется после положительного результата проведенного андеррайтинга потенциального заемщика.

Банки выдвигают различные требования к предметам ипотеки, которые в отдельных аспектах дополняют требования закона, некоторые из них приведены в списке ниже:

1. Предмет ипотеки должен быть расположен на территории Российской Федерации.

2. Предметом ипотеки должно выступать недвижимое имущество, в нашем случае - квартира.

3. Право собственности Залогодателя на Предмет ипотеки должно быть зарегистрировано в установленном порядке и подтверждено соответствующими документами, оформленными в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (правоустанавливающими документами, свидетельством о государственной регистрации права собственности и т.д.).

4. Предмет ипотеки должен быть свободен от любых прав третьих лиц (в том числе не обременен предыдущей ипотекой, наймом или правом временного безвозмездного пользования). В отношении Предмета ипотеки не должны быть заключены/подписаны какие-либо договоры, в том числе предварительные, направленные на его отчуждениетретьим лицам.

5. Предмет ипотеки должен быть подключен к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю его жилую площадь, либо иметь автономную систему жизнеобеспечения.

6. Предмет ипотеки должен иметь исправное состояние сантехнического оборудования, дверей и окон, а для Квартирна последних этажах многоквартирного дома - и крыши.

7. Многоквартирный дом или малоквартирный дом (таун-хаус), в котором находится Квартира, являющаяся Предметом ипотеки, должен соответствовать следующим требованиям:

   • не находиться в аварийном состоянии;

   • не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;

   • иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент.

8. Стоимость Предмета ипотеки должна подтверждаться Отчетом об оценке, произведенной Оценщиком.

9. Предмет ипотеки должен быть застрахован от риска утраты или повреждения в пользу Залогодержателя в течение всего срока погашения Ипотечного кредита (займа).

Перечень документов, необходимых для проведения андеррайтинга предмета ипотеки

К наиболее часто запрашиваемым банками документам относятся:

1. Копии паспортов, свидетельств о рождении продавцов Жилого помещения (все страницы обязательно).

2. Копии документов, подтверждающих семейное положение продавцов Жилого помещения.

3. Копия (с обеих сторон) свидетельства о государственной регистрации права (на всех собственников).

4. Копии правоустанавливающих документов на квартиру (договор купли-продажи, дарения, мены, приватизации, и т.д.), на основании которого проводился переход права собственности и оформление свидетельства.

5. Для Москвы: кадастровый паспорт, экспликация и поэтажный план.

6. Для Московской области: технический паспорт и кадастровый план.

7. Отчет об оценке Жилого помещения, произведенный независимым оценщиком (оригинал), согласованным банком-кредитором.

8. Справка из ЕИРЦ о лицах зарегистрированных, в передаваемой в ипотеку квартире.

9. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (об отсутствии обременений по данному жилому помещению) (оригинал).

10. Оригинал разрешения органов опеки и попечительства на ипотеку Жилого помещения (при наличии в семье Заемщика/Созаёмщика несовершеннолетних, выступающих в качестве Залогодателей).

11. Копия разрешения органов опеки и попечительства на отчуждение Жилого помещения, если в продаваемом объекте долю собственности имеют несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно недееспособные граждане.

12. Согласие супруга (и) продавца на отчуждение (при необходимости).

13. Справка (оригинал) об отсутствии задолженности по квартирной плате и коммунальным платежам по квартире, передаваемой в залог (либо копии квитанций об оплате).

14. Нотариально удостоверенная копия Свидетельства о праве на получение субсидии на приобретение (строительство) жилья.

15. Анкеты для страхования (личное, имущественное и титульное страхование). Внимание! Анкета заполняется всеми Заемщиками.

Документы, дополнительно предоставляемые на продавца – юридическое лицо:

1. Копия Устава со всеми изменениями, заверенная уполномоченным лицом организации.

2. Копии Свидетельства о постановке на учет в налоговом органе, ОГРН, о внесении изменений в учредительные документы, заверенные уполномоченным лицом организации.

3. Выписка из ЕГРЮЛ (оригинал, срок действия 1 месяц).

4. Доверенность (нотариальная копия) на представителя продавца (если сделка будет осуществлена по доверенности).

5. Копия решения уполномоченного органа о назначении (продлении полномочий) руководителя, заверенная уполномоченным лицом.

6. Копия решения уполномоченного органа на продажу квартиры, заверенная уполномоченным лицом.

7. Справка о балансовой стоимости квартиры и проценте от размера активов организации, подписанная руководителем и главным бухгалтером организации (2 оригинала).

8. Копии паспортов директора и доверенного лица (все страницы).

После подготовки необходимых документов путем согласования с участвующими сторонами определяется день проведения сделки. Сделка проводится в банке.

Накануне сделки:

• возможно подписание договора страхования (иногда он подписывается в день сделки). Вне зависимости от того, когда он будет подписан, следует иметь ввиду, что наличие подобного договора почти всегда является обязательным условием заключения кредитного договора.

В день сделки:

• Заемщик и банк подписывают кредитный договор, а при необходимости - и договор поручительства;

• затем проводится первый этап взаиморасчетов:

  • если средства передаются физическому лицу наличными через банковскую ячейку -

    • заключается договор аренды банковской ячейки;

    • Покупатель получает денежные средства (кредит) в кассе банка;

    • собственные средства и полученные в банке закладываются в ячейку под условия, обозначенные в договоре аренды ячейки;

  • если средства передаются физическому лицу безналичным путем через накопительный счет -

    • на имя продавца открывается счет, который блокируется до завершения (регистрации) сделки и предоставления необходимых документов;

    • денежные средства перечисляются на открытый счет продавца;

  • если средства передаются юридическому лицу безналичным путем через банковский счет-

    • открывается транзитный счет;

    • на транзитный счет перечисляются средства, которые по выполнению условий, обозначенных в ДКП, перечисляются на счет юридического лица;

• подписывается договор купли-продажи;

• после чего договор передается на регистрацию в УФРС.

Следует учесть, что в случае безналичного расчета возможны дополнительные расходы на обналичивание денег (следует уточнить в банке). Уровень расходов зависит от банков и составляет около 0.5% от обналичиваемой суммы.

После получения документов из УФРС Клиент-Заемщик становится владельцем ипотечного объекта и имеет право им пользоваться (например, регистрироваться самому и регистрировать членов своей семьи), но до выплаты процентов по кредиту Заемщик не может распоряжаться объектом, например, продать его, подарить и т.д.

Затем, как и в случае с не ипотечной сделкой купли-продажи, проводится физическое и юридическое освобождение квартиры, результатом которой является подписанный акт передачи недвижимости.

После получения документов, продавцу следует предоставить соответствующие документы в банк (по договору аренды ячейки) с тем, чтобы получить причитающиеся ему денежные средства.

К Обязательным документам относят: зарегистрированный в установленном порядке ДКП недвижимости и нотариальную копию свидетельства покупателя или выписку из ЕГРП с отметкой об обременении, а также акт о передаче недвижимости и выписку из домовой книги (при необходимости).