17. Принципы и критерии оптимального выбора месторасположения розничного торгового предприятия (на территории поселений и внутри торговых объектов).

Цели, преследуемые розничными торговыми организациями при размещении их сети магазинов.

Основная цель – максимальное удовлетворение потребностей покупателей, получение прибыли.

Факторы, учитываемые при размещении розничных торговых организаций:

градостроительные, транспортные, социальные, экономические.

Принципы и виды размещения розничной торговой сети:

равномерное, групповое, ступенчатое, точечное (локальное).

Факторы при размещении магазина:

- градостроительные (промышленная зона, парковая зона);

- транспортные (интенсивность движения, удобство подхода и подъезда, наличие преград);

- социальные (снижения затрат времени на посещение магазинов от высокого уровня обслуживания);

- экономические (обеспечение эффективности использования инвестиций, развитие торговой сети, достижение оптимального уровня доходности магазина).

2 вида размещения : I. На территории города (поселений). II. Внутри торговых объектов.

I. Типы размещений на территории проживания:

1. Отдельно стоящие или точечное размещение (локальное), т.е. один магазин на большом (одном) пространстве.

2. Равномерное размещение. В основе показатель плотности населения, обеспеченность населения торговой площадью на 1000 жителей (по РФ норматив 2,15м2/тысчел, по Москве 480).

3. Групповое размещение. Последовательный ряд однотипных магазинов, создающий возможность комплексной покупки (множественная покупка -возникает синергетический эффект - привлечение большого количества покупателей). Торговые ряды. В основе группового размещения стоит удовлетворение комплексного спроса.

4. Ступенчатое размещение. Породило деление магазинов на магазины городского (общегородского) (товары эпизодического спроса, учитывается криминагенный фактор) и магазины районного значения (узкий асс-т товаров повседневного спроса, магазины шаговой доступности). В них разные критерии и условия работы. В основе также лежит принцип формирования ассортимента, т.е. периодического или длительного пользования.

II. Типы размещений на территории хоз объектов: Крупные торговые объекты, содержание n кол-во торг точек, преследуют цель окупаемости объекта за счет перекрытия арендных ставок. Принципы размещения внутри объекта: 1. Привлекательность: наличие продовольственного магазина (ядро-брендовый магазин), достижение синергетического эффекта; 2. Сочетаемость – для достижения комплексности спроса и товары дополняющие друг друга. Особенность – это объект торговой недвижимости.

Основные требования к размещению:

1. Доступность сети с учётом её специализации и ассортиментной направленности.

2. Обеспечение населения всеми видами услуг в соответствии с его потребителями.

3. Обеспечение минимальных совокупных затрат времени покупателей на приобретение товаров (дойти до магазина, найти место для парковки).

4. В любой точке покупатель должен иметь равные условия для приобретения товаров повседневного и частого спроса, и затрачивать в жилом районе не более 10 минут, т.е. радиус доступности 500-800 метров.

Критерии выбора места размещения (дислокации)

1. Тип магазина (формат магазина).

2. Наличие земельного участка и возможность аренды (собственник земли, собственник помещения).Аренда : Обычная аренда с последующим выкупом.

3. Соотношения оборота действующих предприятий к торговой площади.

4. Криминогенность.

5. Возможность образования торгового центра.

6. Торговые зоны (размещение магазина в зоне жилой застройки) – территория со сходными условиями работы торг орг-ий: центральная зона (много админ помещений, нестабильность торг сети, магазины в приспособленных помещениях, большая концентрация покупателей-как правило не жителей этой зоны(товары эпизодического спроса)); зоны местного значения-место проживания основного населения (торговая сеть сбалансирована, отличается низкой плотностью, основные покупатели-местные жители, интенсивность незначительная, эфф-ть оценивается по прогнозу рентаб-ти, наличию транспорта и доступности дорог)

Функциональная система размещения торговой сети.

Магазины местного и городского значения. Их типы и принципы размещения.

Ступенчатое размещение магазинов основано на особенности формирования ассортимента товаров в магазинах, предусматривающих концентрацию широкого ассортимента товаров или только товаров периодического и редкого спроса в магазинах общегородского значения и максимальное приближение товаров частого и повседневного спроса к месту жительства покупателей. Т.е. создается как бы две ступени обслуживания. На основе этих основных принципов, действующих одновременно, в настоящее время сложилась так называемая функциональная система размещения торговой сети. В соответствии с этой системой торговая сеть города подразделяется на две взаимосвязанные группы магазинов:

• местного;

• городского значения.

Основное требование, предъявляемое, к магазинам местного значения заключается в обеспечении населения основными продовольственными и непродовольственными товарами повседневного и частого спроса с минимальными затратами времени. Такие магазины размещают относительно равномерно в жилой зоне города с учетом остановок транспорта и основных направлений пешеходных потоков, обслуживают они население в пределах пешеходной доступности.

Главным требованиям к магазинам городского значения является представление населению максимального выбора товаров и услуг, удовлетворяющих разнообразные запросы и отвечающие вкусам людей.

К предприятиям городского значения относят:

• универмаг;

• магазин типа “Гастроном”;

• специализированные магазины;

• магазины склады.

Их размещают в общегородском центре, центрах планировочных районов, на площадях и главных магистралях города с учетом транспортной доступности. Перспективным направлением в организации розничной торговой сети является размещение магазинов в составе торговых центров.

Торговые центры могут быть двух типов: местного и городского значения.

Торговые зоны - это территории со сходными условиями работы торговых предприятий. Выделяют центральную и районную зоны.

Центральная зона - это зона типичная для магазинов общегородского значения. Признаки центральной зоны:1-й. Много административных помещений.2-й. Нестабильность торговой сети (из-за повышения аренды).3-й. Магазины часто расположены в приспособленных помещениях. 4-й. Концентрация покупателей большая.5-й. Покупатели, как правило, не жители данной зоны.

Районная зона - это зона типичная для магазинов местного значения. Признаки районной зоны :1-й. Место проживания основного населения зоны.2-й. Торговая сеть сбалансирована.3-й. Торговая сеть отличается низкой плотностью предприятий.4-й. Предприятия размещаются в встроенно-пристроенных, реже отдельных, самостоятельных зданиях.5-й. Основные покупатели местные жители.

Критерии оптимизации торговых зон

Для центральной зоны1. Ориентация на высокие цены.2. Высокие издержки.3. Высокий риск.4. Эффективно индивидуальное обслуживание.5. Предпочтение крупным универмагам.6. Небольшие элитные предприятия, салонные магазины, фирменные магазины.7. Характерна низкая доля продовольственных товаров.8. Неэффективная уличная торговля (мелкорозничные сети в основном, а также разносная торговля).9. Эффективен кредит.10. Характерно устное предложение.

Для районной зоны.1. Ценовая конкуренция.2. Низкие издержки.3. Риск ниже, чем в центральной зоне.4. Стандартное обслуживание.5. Предпочтение крупным универсамам.6. Предприятия эконом-класса.7. Высокая доля продовольственных товаров. 8. Эффективна уличная торговля (ярмарки, базары).9. Возможна работа по дисконтным картам.10. Характерна быстрота обслуживания (теория массового обслуживания).

Оценка месторасположения и товарного профиля розничной торговой организации

в конкурентном окружении с точки зрения рациональности размещения.

Использование законов Хаффа и Рели для оценки оптимальности

размещения розничной торговой организации.

Закон Рейли – расчет зоны обслуживания. Цель этого метода— установить точку безразличия между двумя городами или районами, чтобы можно было определить торговую зону каждого из них. Точка безразличия — это точка географического разделения между двумя городами (районами), в которой покупателям все равно, в какой город (район) ехать за покупками. Согласно закону Рейли, крупный город (или район) привлекает себе больше покупателей, потому что в нем находится больше магазинов и соответственно шире ассортимент товаров, что оправдывает более длительное время езды. Закон Рейли математически можно выразить с помощью следующей формулы:

D ab— граница зоны обслуживания более мелкого магазина по направлению к более крупному;d (L) — расстояние между магазинами;Pa — торг площадь мелкого магазина;Pb — торг площадь крупного маг-на. Средняя цена в универсаме*потенциальное число покупателей=прогнозный оборот. Закон Рейли основан на следующих главных допущениях: обе торговые зоны конкурирующих магазинов в равной степени доступны с главной дороги; розничные торговцы обеих торговых зонах работают одинаково эффективно. Другие факторы (такие как населения) считаются постоянными или игнорируются. Цель построения зоны обслуживания: определить своих потенциальных покупателей. Согласно модели Рейли граница торг зоны опр-ся расстоянием между торговыми организациями и их размерами.

Х афф выделил несколько переменных (а не только одну, как Рейли) и установил связь между ними и размером торговой зоны. Закон Хаффа о привлечении покупателей определяет торговую зону на основе ассортимента товаров (нужных потребителю), предлагаемого в различных торговых точках, времени езды от дома покупателя до различных торговых точек и чувствительности к времени езды (в зависимости от типа совершаемых покупок). Ассортимент оценивается по общему количеству квадратных метров торговых площадей, которые, как предполагает розничный торговец, все фирмы в некоторой торговой зоне выделят под определенную категорию товара. Чувствительность к времени езды зависит от вида совершаемых покупок и подразумевает цель поездки (пополнить запасы или присмотреть новый товар) и тип требуемого товара или услуги (например, мебель, одежда или продукты питания). Закон Хаффа выражается следующей формулой:

Pij — вероятность того, что потребитель поедет из дома i в торговую точку j;Sj— количество квадратных метров торговых площадей в торговой точке у, которые предполагается выделить под определенную категорию товаров;Tij — время езды от дома потребителя i до торговой точки j;λ — параметр, используемый для оценки зависимости времени езды от различных типов совершения покупок;п — количество различных торговых точек.Значение параметра λ можно определить с помощью исследований или компьютерной программы.

Особенности размещения магазинов в составе торговых центров.

Типы торговых центров в зависимости от типа города и характера жилой застройки.

При размещении магазинов в составе торговых центров: Крупные торговые объекты, содержание n кол-во торг точек, преследуют цель удовлетворения спроса, окупаемости объекта за счет перекрытия арендных ставок. Принципы размещения внутри объекта:

1. Привлекательность: наличие продовольственного магазина (ядро-брендовый магазин), достижение синергетического эффекта;

2. Сочетаемость – для достижения комплексности спроса и товары дополняющие друг друга.

Особенность – это объект торговой недвижимости.

Структура торгового центра:

Собственники земли и площади помещения.

Якорный оператор (брендовый продовольственный магазин)

Якорные арендаторы - это несколько основных крупных арендаторов площадей в торговом центре, они подбирают арендаторов на своих площадях.

Классификация торговых центров. Укрупненно торговые центры подразделяются на 2-ве основные группы

1. Местные торговые центры, размещающиеся в жилой зоне.

2. Торговые центры общегородского значения.

Классифицировать торгово-бытовые центры можно по 3м признакам:

1. Роли в системе торгово-бытового обслуживания

- местные

- городского значения

- межрайонного значения

- узловой общественный ТЦ

2. Размещение в урбанистической структуре

- в сложившейся застройке

- в новой застройке

- внегородские ТЦ

3. Функциональное содержание ТЦ

- ТЦ

- торгово-бытовые центры

- ТЦ в составе общественного центра

I. Местные ТЦ рассчитывают на обслуживание 10000-30000 чел., в основном близлежащих мест проживания, в радиусе пешей доступности 10-15 минут, от 300 до 500 метров, в зависимости от этажности застройки жилого массива.

По принципу функционального содержания:

- ТЦ ,в состав которого входят только предприятия розничной торговли и некоторые виды предприятий общественного питания.

- Торгово-бытовой центр, включающий кроме торговли и общепита предприятия бытового обслуживания.

Примерный состав местного центра :

- Универсам, являющийся ядром центра.

- Несколько специализированных магазинов, в основном непродовольственных, предлагающих товары частого спроса.

- Предприятия общественного питания, в основном быстрого обслуживания.

Примерный состав местного торгово-бытового центра:

- Перечень розничных предприятий перечисленных выше.

- Предприятия бытового обслуживания (приёмные пункты прачечных, химчистки, ремонтные мастерские одежды и обуви).

- Аптеки.

- Паркинг индивидуального транспорта.

II. Центры межрайонного значения обслуживают население нескольких районов (100000 жителей). Пешеходная доступность 15-20 минут, радиус обслуживания 2 км.

Примерный состав центра межрайонного значения :

- Универсам или супермаркет ядро.

- Гастроном (возможно размещение в рядом стоящем здании).

- Специализированные непроды.

- Специализированные проды.

- Предприятия общепита быстрого обслуживания.

- Предприятия бытового обслуживания (что и у местного центра).

- Фото, видео, аудиозапись.

- Банкомат, пункт обмена валюты.

- Аптека.

- Почта, телеграф, телефон.

- Пакрикнг.

III. Узловой центр (общественно-торговый центр) объединяется с транспортными сооружениями.

Примерный состав узлового центра (общественно-торгового центра):

- Универсам, универмаг

- Специализированные магазины.

- Общепит

- Предприятия бытового обслуживания

- Предприятия игрового бизнеса.

- Медпункт.

- Автозаправка и мойка

IV. Торговые центры городского значения обслуживают население всего города и тяготеющих населенных пунктов, размещаются в центре города.

Примерный состав торгового центра городского значения :

- Универмаг

- Гастроном (возможно рядом).

- Специализированные проды.

- Специализированные непроды.

- Общепит широкого профиля

- Развлекательные заведения (кино)

- Дом быта (широкий спектр услуг) – может быть рядом стоящим.

- Возможно гостиница.

Количество и состав торговых центров зависит от типа города. В мелких городах торговые центры, по своему составу, могут соответствовать 2-му типу, центральным звеном которого является универсам или супермаркет. В средних и больших городах могут быть предусмотрены все типы торговых центров, в зависимости от градостроительной структуры, численности обслуживаемого населения и характера застройки.

V. Внегородские торговые центры размещаются на автотрассах и предназначены для обслуживания транзитных пользователей услуг.

Примерный состав внегородского торгового центра :

- Универмаг, мотель

- Универсам (торговое предприятие с товарами повседневного спроса

- Магазин автозапчастей, всё для ухода за автомобилями.

- Шашлычная.

- Аптека или аптечный пункт.

- Отделение связи.

- Паркинг.

Особенности размещения мелкорозничной сети и его влияния

на процесс формирования розничной торговой сети в целом.

Мелкорозничной торговлей считается продажа прод и непрод товаров несложного ас-та через стационарную и передвижную мелкорозничную торговую сеть. Стационарная: Торговля в палатках, ларьках и киосках. Торговые предприятия стационарной мелкорозничной торговой сети занимают обособленные помещения, но не имеют торгового зала для покупателей. Передвижная: Торговля через специально оборудованные приспособления для торговли вразвоз и вразнос (автомагазины или автолавки, ручные тележки, лотки, корзины и т. д.)

Основное предназначение названых временных объектов – осуществление через них розничной торговли товарами повседневного спроса в небольших объемах.

Павильон - оборудованное строение, имеющее торговый зал и помещения для хранения товарного запаса, рассчитанное на одно или несколько рабочих мест. Киоск - оснащенное торговым оборудованием строение, не имеющее торгового зала и помещений для хранения товаров, рассчитанное на одно рабочее место продавца, на площади которого хранится товарный запас. Палатка - легко возводимая сборно-разборная конструкция, оснащенная прилавком, не имеющая торгового зала и помещений для хранения товаров, рассчитанная на одно или несколько рабочих мест продавца, на площади которых размещён товарный запас на один день торговли. Автомагазины, автолавки - специально оборудованные для выездной торговли автомашины. К данному виду объектов относятся специализированные фирменные автомагазины — специально оборудованные машины, предназначенные для торговли фасованными и не фасованными скоропортящимися продуктами, оснащенные холодильным оборудованием и умывальником.

Автоцистерны - емкости, установленные на базе автомобиля и предназначенные для продажи молока, мяса, пива и других жидких продуктов вне магазина.Торговый автомат - аппарат промышленного производства для продажи населению без помощи продавцов газет, журналов, сигарет, напитков и других штучных товаров. Лоток - объект, переносное торговое оборудование или переносной инвентарь, имеющие приспособление для установки на грунт.

Размещение объектов мелкорозничной торговли на территории Москвы необходимо в ряде случаев согласовывать с Департаментом потребительского рынка и услуг, Москомархитектуры (метро, манеж, зоопарк). К объектам мелкорозничной торговли правилами пожарной безопасности (система запирания, отопление, электрооборудование), санитарными (раковина, туалет, холодильник, температ.помещения) и строительными правилами предъявляются отдельные требования.

Тенденции. За последнее время на территории Москвы, С.П. других субъектов РФ действующие киоски и палатки со специализацией, не свойственной для мелкорозничной торговли (аудио- и видеокассеты, автозапчасти, хозяйственные и другие товары), переведены в стационарные объекты или быстровозводимые павильоны. Продажа алкогольной продукции на объектах мелкорозничной торговли уже запрещена. Из реализации в киосках, палатках исключаются товары народного потребления, сложная техническая аппаратура, требующие особых условий продажи (можно только с учетом создания в них соответствующий условий для продавцов и покупателей).

Минусы: Ограничены площади. Ограничен ассортимент. Поэтому в мелкорозничной сети существует оперативный, текущий и однодневный запас. Плюсы: Нет фундамента, следовательно можно разместить где угодно (нужно только добиться соглашения с Префектурой), экономия на аренде, издержках.