§ 10. Посвідчення договорів найму (оренди) житла для проживання

Окремі особливості має договір найму (оренди) житла, за яким одна сторона — власник житла (наймодавець) передає або зо­бов'язується передати другій стороні (наймачу) житло для про­живання у ньому на певний строк за плату.

Сторонами у договорі найму є наймодавець і наймач, які мо­жуть бути як фізичними, так і юридичними особами. Проте юри­дична особа як наймач може використовувати приміщення лише для проживання в ньому фізичних осіб, у чому і полягає харак­терна ознака договору. Це житло не може використовуватись для здійснення підприємницької діяльності.

202

Глава 7. Загальні правила посвідчення правочинів

Суттєвими умовами договору є предмет, ціна та строк.

Предметом договору найму житла можуть бути помешкання, : кр-ема квартира або її частина, житловий будинок або його час­тина. Не можуть бути самостійним предметом договору найму ннтлового приміщення не придатні для проживання (підвали та :н. І, також підсобні приміщення (кухня, коридор, комора тощо), гкі здаються в найм тільки разом з житловим приміщенням.

У договорі обов'язково повинні бути зазначені його ціна та гтрок.

Так, ст. 820 ЦК передбачає, що максимальний розмір плати може бути встановлений законом, і в цьому випадку розмір пла-:::. встановлений договором, не може перевищувати його. Зако­нодавче регулювання плати за користування житлом встанов­люється лише при наймі державного та комунального житла.

Договір найму житла укладається на строк, встановлений до­говором, а за відсутності строку — договір вважається укладеним на п'ять років. ЦК України також визначає поняття короткостро­кового договору найму, строком менше ніж на 1 рік (п. 2 ст. 821).

Ст. 816-818 ЦК надають наймачу право проживати у помеш­канні разом з іншими особами, які можуть бути постійними чи тимчасовими мешканцями. У тексті договору обов'язково зазна­чаються особи, які проживатимуть разом із наймачем, оскільки зони також набувають прав та обов'язків щодо користування найманим житловим приміщенням.

Також наймач має право здавати житло у піднайм. За догово­ром піднайму, наймач за згодою наймодавця передає на певний строк частину або все найняте ним приміщення у користування піднаймачу. При цьому піднаймач не набуває самостійного права користування житлом, його права тісно пов'язані з правами най­мача. Строк договору піднайму не може перевищувати строку до­говору найму. У разі дострокового припинення договору найму зін припиняється разом із договором піднайму. Розмір плати за користування житлом піднаймачем встановлюється в договорі піднайму.

При посвідченні, за бажанням сторін, договору найму (оренди) житла для проживання (квартири, її частини, житлового будин­ку, його частини), належних фізичним та юридичним особам на праві власності, нотаріус вимагає витяг з Реєстру прав власності, а нерухоме майно в населених пунктах, де органи БТІ не підклю­чені до Реєстру прав власності, — довідку-характеристику бюро технічної інвентаризації, а в місцевостях, де інвентаризація не

203

Нотаріат в Україні

проведена, — довідку відповідного органу місцевого самовряду­вання і, для огляду, правовстановлювальний документ про на­лежність наймодавцю житла, що здається в найм (оренду). Якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб, прізвища, ім'я, по батькові яких повинні бути зазначені в тексті договору.

Договори найму (піднайму) житлових приміщень, у тому числі заброньованих у встановленому порядку (ст. 73-75 Житло­вого кодексу УРСР), посвідчуються нотаріусом за наявності:

• письмової згоди наймодавця про здачу житла в піднайм;

• письмової згоди членів сім'ї наймача, що проживають ра­зом з ним, про здачу житлового приміщення.

При здаванні в піднайм житлового приміщення у квартирі, в якій проживає два або більше наймачі, потрібна також згода цих наймачів та членів їхніх сімей, за винятком випадків здачі жит­лового приміщення в піднайм у зв'язку з тимчасовим виїздом цієї сім'ї (стаття 91 Житлового кодексу УРСР). При посвідченні дого­вору піднайму заброньованого житлового приміщення (стаття 75 Житлового кодексу УРСР) нотаріус, крім того, вимагає охоронне свідоцтво (броню).

Житло для проживання здається в найм (піднайм) на визначе­ний строк (у тому числі на період збереження цього приміщення за тимчасово відсутнім наймачем). При посвідченні договору най­му (оренди) без зазначення строку його дії нотаріус повинен роз'яснити сторонам, що такий договір вважається укладеним на п'ять років (стаття 821 Цивільного кодексу України).

Посвідчуючи договори про здачу в найм квартир у будинках житлово-будівельних кооперативів чи про здачу житла в піднайм (державний чи громадський житловий фонд), нотаріус, крім то­го, роз'яснює сторонам зміст статті 94 Житлового кодексу УРСР, про що зазначається в тексті договору найму (піднайму).

При посвідченні згаданих договорів нотаріус роз'яснює сторо­нам необхідність їх реєстрації у відповідних органах, про що ро­биться відмітка в тексті посвідчувального напису. У разі якщо най-модавцем у договорі є фізична особа, яка не є суб'єктом підпри­ємницької діяльності, нотаріус зобов'язаний надіслати інформацію про посвідчення такого договору податковому органу за основним місцем проживання платника податку — орендодавця за формою та в спосіб, установленими Кабінетом Міністрів України.

204