Глава 7. Загальні правила посвідчення правочинів

Якщо власник майна, що розглядається, здійснив або здійснює його перебудову чи прибудову, у тому числі перепланування жит­лового будинку, переобладнання нежитлового приміщення в жит­лове і навпаки, або звів чи зводить господарські, побутові будівлі та споруди без установленого дозволу або без належно затвердже­ного проекту чи з істотними відхиленнями від проекту, або з гру­бим порушенням основних будівельних норм і правил, нотаріус ви­магає подання рішення органу місцевого самоврядування про дозвіл здійснити перебудову, прибудову, перепланування чи звес­ти господарські, побутові будівлі та споруди. За відсутності такого рішення нотаріус відмовляє в посвідченні договору відчуження житлового будинку, власником якого здійснено таку перебудову, прибудову, переобладнання чи зведено господарські побутові будівлі та споруди.

Якщо з поданих нотаріусу документів випливає, що житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно збудоване (або будується) на земельній ділянці, що не була відведена для цієї ме­ти, нотаріус відмовляє в посвідченні договору відчуження житло­вого будинку та іншого нерухомого майна.

Не слід плутати довідку-характеристику з технічним паспортом на нерухоме майно, який містить план об'єкта нерухомості, розміри житлових і нежитлових приміщень та інші характеристи­ки. Надання технічного паспорта не є обов'язковим для посвідчен­ня правочинів про відчуження цих об'єктів нерухомого майна.

У разі відчуження всього об'єкта нерухомого майна правовста-новлюючий документ, довідка-характеристика і довідка про відсутність заборони на відчуження нерухомого майна залиша­ються у провадженні нотаріуса за конкретним договором.

§ 5. Посвідчення договорів про відчуження об'єктів незавершеного будівництва

Якщо до нотаріуса звертаються за посвідченням договору відчуження житлового будинку, будівництво якого не закінчене, то вчинення цієї нотаріальної дії має свої особливості. Так, право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівницт­ва. Якщо це передбачено договором або законом, право власності на таке майно може виникати з моменту прийняття його до експлуатації.

161

Нотаріат в Україні

Право власності на зазначене майно виникає з моменту дер­жавної реєстрації, якщо це передбачено законом.

До завершення будівництва особа вважається власником лише матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва. Ці матеріали та обладнання можуть бути предметом відчуження за умови надання нотаріусу відповідних правовстанов-лювальних документів.

При посвідченні договорів відчуження недобудованого неру­хомого майна нотаріус як правовстановлювальний документ ви­магає подання рішення суду, що набрало законної сили, про виз­нання права власності на недобудоване нерухоме майно.

При посвідченні договорів про відчуження такого майна но­таріус перевіряє ті самі обставини і вимагає ті самі документи, що й при відчуженні житлового будинку, споруди, квартири, дачі, садового будинку, іншого нерухомого майна, завершеного будівництвом, крім витягу з Реєстру прав власності на нерухоме майно чи довідки, виданої відповідними органами місцевого са­моврядування у місцевості, де інвентаризація не проведена.

Основними документами в цьому випадку є згода виконкому місцевої ради чи відповідної місцевої державної адміністрації на таке відчуження та довідка органу БТІ, в якій повинні міститись відомості про вартість будівельних робіт і матеріалів та відсоток готовності будівлі.

У тексті договору про відчуження окремо зазначається про те, що всі обов'язки, передбачені договором про будівництво жи­тлового будинку за правом приватної власності переходять до на­бувача. Примірник договору про будівництво житлового будинку за правом приватної власності використовується як правовста-новлюючий документ; приєднується до примірника договору про відчуження, що видається набувачу.

Нотаріус відмовляє у посвідченні договору відчуження об'єкта незавершеного будівництва, придбаного шляхом приватизації, а також земельної ділянки, на якій розташований цей об'єкт (стаття 19 Закону України «Про особливості приватизації об'єктів неза­вершеного будівництва»). При цьому нотаріус роз'яснює сторонам, що договір про відчуження може бути посвідчений після завершен­ня будівництва, введення об'єкта в експлуатацію та отримання в установленому порядку свідоцтва про право власності на цей об'єкт нерухомого майна.

162