1.5 Сравнительный подход.

Отметим прежде всего, что этот подход самодостаточен лишь при определении стоимости в обмене, то есть когда речь идет об оценке стоимости с целью продажи, сдачи в залог, аренду, лизинг. Действительно, если оборудование предназначен для демонтажа и вывоза, его новый собственник вряд ли будет оплачивать стоимость фундамента, монтажных и пусконаладочных работ, учтенных в восстановительной стоимости этого оборудования. В противном случае, то есть в предположении дальнейшего использования объекта оценки по месту его настоящей установки к рыночной стоимости (стоимости замещения), определенной рассматриваемым методом необходимо добавить затраты на транспортировку, монтаж и другие так называемые установочные или инсталляционные затраты.

Следует также отметить, что, применяя различные методы в рамках сравнительного подхода к оценке, оценщик должен исходить не из случайных, а из сложившихся цен на аналоги, то есть цен, сложившихся в данном регионе на рассматриваемый вид продукции на дату оценки или актуализированных, приведенных к этой дате. При этом в зависимости от соотношения даты цены и даты оценки коэффициент приведения может быть как больше (оценка на текущую дату), так и меньше (ретроспективная оценка) единицы.

При отсутствии цен на модификации машин и оборудование рекомендуется использовать коэффициенты привидения по базовым моделям.

Что касается последовательности действий оценщика, то она заключается в следующем:

• анализ рынка предложений и продаж;

• сбор ценовой информации;

• организация информации в виде баз данных;

• верификация информации, то есть определение степени ее достоверности и легитимности;

• выявление аналогов и определение их сходства с объектом оценки;

• определение на сравнительной основе рыночной цены (или цены замещения) рассматриваемого объекта.

Таким образом, этот подход имеет два аспекта – информационный и расчетно-аналитический.

Виды и источники рыночных цен.

Различают следующие виды рыночных цен:

• справочные цены;

• биржевые цены;

• цены торгов и тендеров;

• цены предложений;

• цены фактических сделок при внутренней торговле;

• импортные (внешнеторговые или контрактные) цены;

• мировые цены.

Справочные цены представляют собой цены, публикуемые в специальных изданиях (ценовых справочниках, каталогах), газетах и журналах, информационных бюллетенях. Они формируются на основе цен как непосредственных производителей, так и их торговых посредников и в отличие от цен предложений не зависят от условий платежа и поставки. Они носят номинальный характер, играя роль лишь отправной точки, с которой может начинаться процесс уторгования цен при заключении конкретных сделок. В настоящее время справочные цены во все большей степени становятся неотъемлемым элементом баз данных, распространяемых по отечественным и международным компьютерным сетям, обеспечивая их пользователям оперативную рекламу продвигаемой продукции, облегчая сравнительный анализ цен и возможность заказа необходимых товаров, минуя дорогостоящие услуги многочисленных посредников.

Биржевые цены представляют собой цены специально организованных, постоянно действующих рынков массовых, качественно однородных товаров, называемых сырьевыми, сельскохозяйственными, товарными и т.п. биржами. Для целей оценки непосредственный интерес представляет информация торгово-промышленных бирж, номенклатура которых включает также машины и оборудование. Биржевые цены отражают реальные сделки, они регулярно публикуются в специальных биржевых бюллетенях.

Цены торгов и тендеров – это цены, формируемые при конкурсном размещении заказов на изготовление и (или) закупку технически сложной и капиталоемкой машинотехнической продукции. В тендерной документации оговариваются требования к этой продукции и критерии ее отбора.

Цены предложений – это цены либо непосредственных производителей продукции, либо их торговых посредников. Они публикуются в прайслистах, фирменных и выставочных каталогах. Цены предложений , как правило, дифференцируются в зависимости от условий поставки и оплаты. Важным источником этого вида ценовой информации являются периодически проходящие международные, общероссийские и региональные выставки и ярмарки, особенно специализированные.

Цены фактических сделок при внутренней торговле. Эти цены являются наиболее точными ориентирами при оценке стоимости машин и оборудования методом рыночных сравнений. Однако они редко публикуются, а довольно часто и намеренно скрываются участниками сделок.

Импортные (внешнеторговые или контрактные) цены формируются в результате анализа мировых цен и переговоров с фирмами-поставщиками продукции с учетом законодательно установленных правил их расчета.

Мировые цены на машинотехническую продукцию – это экспортные цены ведущих фирм – производителей и (или) поставщиков этой продукции. За исключением компьютерной техники, автотехники и сельскохозяйственных машин информация о ценах международной торговли машинами и оборудованием публикуется крайне редко. В России сбором, обработкой и систематизацией данной информации занимаются специализированные организации министерства внешних экономических связей и Торгово-промышленной палаты.

Модели и методы определения степени сходства сравниваемых объектов.

При подборе аналогов и определении степени сходства сравниваемых машин и единиц оборудования различают три уровня их близости или подобия.

Первый уровень предполагает функциональное сходство, которое может быть полным или частичным. При этом множество функций, выполняемых объектом оценки и его аналогом, могут находиться в отношениях пересечения или вхождения. Функциональное сходство определяется принадлежностью кандидата в аналоги к той же группе машин, к которой относится и объект оценки. Чем уже эта группа, тем больше их функциональное сходство. Практически оно определяется с помощью тех или иных классификаторов – ОКОФ, Справочника норм амортизационных отчислений и т.п.

При наличии функционального сходства на втором, более высоком уровне рассматривают конструктивное сходство, то есть сходство машин по конструктивной схеме, составу и однородности элементов и их компоновки.

Третий, наиболее высокий уровень сходства называется параметрическим. Он означает совпадение или близость не только конструкции и функций сравниваемых машин, но также состава и значений их технико-экономических параметров.

При полном сходстве принято говорить об идентичности объектов сравнения, а при частичном и неполном – об их аналогии.

Как известно, подбор аналогов относится в теории сложности вычислений к трудно решаемым задачам. Бесперспективно пытаться решать их вручную. Поэтому практическое осуществление подбора аналогов производится в большинстве случаев с использованием тех или иных автоматизированных систем, содержащих базы данных ценовой информации и реализующие взаимодополняющие модели поиска и сравнения объектов, которые условно можно разбить на следующие три группы – семантические, структурные и метрические. Основные решаемые при этом задачи связаны со скоростью и точностью поиска.

В семантических моделях реализуются различные методы, широко применяемые в документальных информационно-поисковых системах (ИПС).

Применительно к рассматриваемой предметной области эти методы заключаются в преобразовании наименования объекта оценки, к которому может добавляться описание назначения и условий применения, в его поисковый образ. Это преобразование осуществляется по правилам так называемого языка запросов соответствующей автоматизированной системы, при помощи которого формируется поисковое предписание или запрос на поиск аналогов в той или иной базе данных. Для повышения скорости и точности поиска дополнительно используется иерархическая упорядоченность баз аналогов. Для каждой базы дополнительно строится словарь ее ключевых слов, содержащий указание о всех адресах каждого слова базы.

В структурных моделях подбор аналогов осуществляется по степени тождественности состава технических характеристик оцениваемого объекта и предварительно отобранных по семантической модели кандидата в аналоги. Численные значения сравниваемых технических характеристик при этом не учитываются. Структурная модель является промежуточной между семантической и метрической, завершающей поиск аналога. Она обеспечивает отсев некорректной информации, те есть таких кандидатов в аналоги, состав технических характеристик которых не тождественен составу технических характеристик оцениваемого объекта.

В метрических моделях осуществляется окончательный выбор аналога по степени максимальной близости численных значений технических характеристик оцениваемого объекта и отобранных на предшествующих стадиях обработки информации кандидатов в аналоги.

Пусть оцениваемый объект имеет «n» технических характеристик, при этом:

p(0)i – значение i-ой характеристики оцениваемого объекта;

p(a)i - значение i-ой характеристики аналога

Оцениваемый объект и объекты-аналоги можно представить как точки р(0) и р(а) в n – мерном пространстве. С математической точки зрения задача сводится к выбору той или иной метрики в n – мерном пространстве. Выбор метрики в многомерном пространстве означает задание расстояния между точками этого пространства. Понятие расстояния служит для формализации представления о степени близости между точками. Наиболее часто применяются в этих целях линейная и квадратичная метрики. Согласно первой расстояние между двумя точками определяется как сумма модулей разности их координат, согласно второй – как корень квадратный из суммы квадрата разности тех же координат. Более точный результат дает, однако, минимаксная метрика, при использовании которой ближайшей точкой считается точка, минимизирующая максимальную разность в координатах, те есть минимизирующая максимальное отклонение. Итак, расстояние между точками р(0) и р(а) можно определять, например, по формуле:

d(p(0),p(a)) = (  ( P(0)i – P(a)i )^r )^1/r

(1-1)

При r = 2 получаем широко известную формулу квадратичной метрики:

d(p(0),p(a)) = (  ( P(0)i - P(a)i )² )^1/2

(1-2)

При r = 1 формула приобретает вид:

d(p(0),p(a)) =  ( P(0)i - P(a)i )

(1-3)

Функция d(y,y), удовлетворяющая аксиомам расстояния можно определять так же по формуле:

d(p(0),p(a)) = max ( P(0)i - P(a)i )

(1-4)

Таким образом, имеются довольно широкие возможности для выбора метода оценки близости точек в многомерном пространстве и, соответственно, близости объектов-аналогов к оцениваемому объекту. По-видимому, не следует отыскивать в той или иной метрике четкий смысл исход из имеющегося набора технических характеристик. Во многих случаях приведенные выше формулы трудно интерпретировать содержательно. Намного важнее понимать определенные свойства указанных метрик.

При использовании линейной функции (1-3) возможны различные перекосы, то есть по одним параметрам объект-аналог может быть очень близок к оцениваемому объекту, а по другим очень далек. Более равномерное приближение, чем линейная метрика, дает квадратичная метрика (1-2). наиболее равномерным будет поиск объекта-аналога при использовании формулы (1-4). метрика, определяемая этой формулой, называется минимаксной, поскольку ближайшей точкой является точка минимизирующая максимальное отклонение.

В любом случае необходимо иметь в виду необходимость нормирования численных значений рассматриваемых технических характеристик, то есть проводить расчеты не с их абсолютными, а с относительными значениями.